Что должен знать владелец недвижимости в Испании, гражданин РФ.

[Oxana]

Понятие экономической амнистии или амнистии капиталов знакомо многим странам. Это процесс легализации и декларирования средств, полученных за рубежом. Впервые подобные экономические меры были реализованы в Швейцарии, затем и в других странах — Аргентине, Бельгии, Индии, Ирландии, Италии. В России процесс стартовал 8 июня 2015 года, когда вступил в силу ФЗ № 140 «О добровольном декларировании физическими лицами активов и счетов (вкладов) в банках и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Для собственников зарубежной недвижимости этот закон означает, что те, кто добровольно подаёт декларацию с информацией об объектах и денежных операциях, освобождается от ответственности по некоторым статьям уголовного, административного и налогового кодекса, а также получает ряд налоговых послаблений.

В чём выгода деклараций
Основная причина, по которой владельцам зарубежных счетов и недвижимости стоит подавать декларацию,— возможность легализации средств и имущества без необходимости платить налог в России.

Бывают ситуации, когда у недвижимости два владельца — номинальный (числится только в бумагах) и фактический (истинный владелец, который может пользоваться и распоряжаться объектом). Если недвижимость находится в номинальной собственности, фактический владелец может перевести такое имущество на себя без необходимости платить налог на доход в России, если имущество и номинальный владелец указаны в специальной декларации. Такое условие предусмотрено Налоговым кодексом РФ.

Есть еще одно налоговое послабление. Если до 1 января 2015 кто-либо совершал операции, связанные с покупкой, продажей или дарением недвижимости и в связи с этим не оплатил или оплатил лишь частично соответствующие налоги, то сумма этих налогов в России взыскиваться не будет.

В «Законе о добровольном декларировании» также говорится о том, что лицам, подавшим специальную декларацию, гарантируется освобождение от ответственности по некоторым статьям уголовного, административного и налогового кодексов РФ. Речь идет об ответственности за валютные нарушения, связанные с зачислением на зарубежные счета средств, возникших в результате владения или распоряжения недвижимостью. Есть три распространенные ситуации:

1. Физическое лицо – резидент РФ владеет недвижимостью за границей, сдаёт её в аренду иностранцу и полученный доход зачисляет на свой зарубежный счет. Если счет открыт в банке одной из стран – членов ОЭСР или ФАТФ, то зачисление денег не будет нарушением валютного законодательства. Помимо этого, не являются нарушением валютного законодательства переводы:

денежных средств резидентов со своих же счетов, открытых как в уполномоченных российских банках, так и в банках, расположенных за пределами РФ;
переводов физическим лицом — резидентом иностранной валюты из России в пользу иных физических лиц – резидентов на их счета, открытые в иностранных банках в суммах, не превышающих суммы в эквиваленте 5 тыс. долл. в течение одного операционного дня через один уполномоченный банк.
Нерезиденты в валютном законодательстве — это граждане РФ, постоянно живущие в иностранном государстве не менее одного года, в том числе имеющие ВНЖ, рабочую или учебную визу, выданные на срок не менее года. Как только гражданин РФ въезжает в Россию (неважно на какой период), он автоматически становится резидентом.

2. Резидент РФ купил недвижимость за рубежом в кредит. Российские законы не будут нарушены, если суммы кредитов в иностранной валюте:

перечислены на счета резидентов РФ, открытые в банках стран – членов ОЭСР или ФАТФ;
получены по кредитным договорам с организациями-нерезидентами РФ, являющимися агентами правительств иностранных государств, а также по кредитным договорам, заключенным с резидентами государств – членов ОЭСР или ФАТФ на срок свыше двух лет.
В других случаях валютная операция признается незаконной. Если кредит берется в стране, не являющейся членом ОЭСР или ФАТФ, то сумма средств должна быть перечислена на российский счет.

3. Резидент РФ продал зарубежную недвижимость иностранцу, и полученный доход был зачислен напрямую на счет в зарубежном банке. Такая валютная операция незаконна по ФЗ «О валютном регулировании и валютном контроле в Российской Федерации». КоАП РФ (ч. 1 ст. 15.25) предусматривает штраф от ¾ до одного размера суммы незаконных операций. Например, если россиянин продал за границей объект за 1 млн евро и полученную сумму перевел на зарубежный счет, сумма штрафа составит от 750 тыс. до 1 млн евро.

Чтобы избежать необходимости переводить деньги за продажу недвижимости в Россию, собственник может принять деньги от продажи на счет юридического лица — своей компании или нанятой фирмы-агента. В таком случае это не будет нарушением валютного контроля. Если физическое лицо переведёт деньги на свой счет в Европе, а потом — на счет в России, это не освободит его от ответственности, а только усугубит ситуацию. Формально это будет двойным нарушением закона и может повлечь за собой двукратный штраф.

«Пока механизм получения информации о счетах сложен: фактически информацию можно получить о счетах государственных служащих или при наличии оснований предполагать, что лицо отмывает деньги — тогда российские власти через правоохранительные органы другой страны смогут получить в иностранном банке необходимую информацию. У РФ есть надежды на европейскую FATCA — закон о налогообложении зарубежных счетов, предусматривающий обмен информацией с 2018 года. Практика есть уже сейчас, а дальше обмен информацией будет упрощаться и автоматизироваться»,— говорит Екатерина Шабалина, юрист «Транио».

Предусмотрен срок давности — год с момента перевода денег. Если за год ничего не было обнаружено, к ответственности привлечь невозможно.

Если недвижимость продается в стране, с которой у России заключено соглашение об избежании двойного налогообложения, то налог на прибыль от продажи уплачивается только в том случае, если местный налог ниже российского (такого почти не бывает, так как в Европе и США налоги выше, чем в России). Как правило, если россиянин продает недвижимость в Европе и уплачивает там налог, то в России ему платить не придётся. Однако ситуация в каждой стране разная. Например, в ОАЭ нет налога на прирост капитала от продажи недвижимости, и вместо него уплачивается налог в России по ставке 13 %.

Что подлежит декларированию
В соответствии с законом № 140-ФЗ, декларированию подлежат:

объекты недвижимости;
счета или вклады в иностранных банках;
счета или вклады в банках, если декларант признается бенефициарным владельцем (должны соблюдаться условия прямого или косвенного владения более 25 % капитала либо должна быть возможность контролировать действия юридического лица – клиента банка); в этом случае декларант также предоставляет описание оснований для признания себя бенефициарным владельцем;
суммы кредитов, если процентная ставка ниже 9 % годовых (по займу в иностранной валюте) и 2/3 ставки рефинансирования ЦБ (в рублях); это считается материальной выгодой и разница облагается по ставке в 35 %;
транспортные средства;
ценные бумаги;
доли участия и паи в уставных капиталах российских и иностранных организаций;
контролируемые иностранные компании (КИК) — если основания для признания компании КИК не связаны с прямым участием физического лица через владение акциями, долями и паями.
В этот список не включены денежные средства, драгоценные металлы и предметы искусства.

«Наиболее распространенная форма нарушения среди наших клиентов — наличие незадекларированного счета в европейском банке, так как купить недвижимость без счета практически невозможно. Главное — такие счета необходимо задекларировать»,— говорит Георгий Качмазов, руководитель «Транио».

Если в зарубежном банке открыт счет, и уведомление представлено спустя более месяца, то придется заплатить штраф: физическим лицам — 1–1,5 тыс. руб., юридическим лицам — 50–100 тыс., должностным лицам — 5–10 тыс. Если лицо вообще не уведомило налоговую об открытии счета, то штраф составит 4–5 тыс. руб. для физических лиц, 800 тыс. – 1 млн для юридических лиц, 40–50 тыс. руб. для должностных лиц.

Если счет открыт до 1 января 2015, и декларант уведомляет об этом налоговые органы, то это не считается нарушением сроков и все валютные операции до 1 января 2015 года тоже считаются законными. Законность операций после 1 января 2015 года и возможность привлечения к ответственности за нарушения валютного законодательства будут рассматриваться на общих основаниях.

Конфиденциальность информации
Законодательно закреплено, что сведения, указанные в декларации, признаются налоговой тайной. Согласно пп. 4 и 8 ст. 102 НК РФ, эти сведения могут быть истребованы у налогового органа только по запросу самого декларанта. То же положение указано в ч. 6 ст. 4 № 140-ФЗ с уточнением, что только налоговые органы хранят сведения и документы и дают доступ к ним. Иные организации не могут получать доступ к такой информации. Декларация, содержащиеся в ней сведения и документы, прилагаемые к ней, не могут быть использованы в качестве доказательства в рамках уголовных дел и дел об административных и налоговых правонарушениях. Исключение — ситуация, когда сам декларант представляет копию декларации и документов для приобщения их к уголовному делу в качестве доказательств.

Помимо этого, декларации и прилагаемые к ним документы, представленные в налоговые органы по месту жительства декларантов, передаются на централизованное хранение в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный по контролю и надзору в области налогов и сборов. Это обеспечивает дополнительные гарантии конфиденциальности.

Освобождение от ответственности
Гарантии освобождения от ответственности, предусмотренные в законе, распространяются на всех лиц, информация о которых содержится в декларации, в том числе на менеджмент компании, если речь идет о юридическом лице.

Полностью тут: https://tranio.ru/traniopedia/tips/zako ... izhimosti/


....