Форум Испании

В мае 2025г я купила в Испании локаль. Центр города, на хорошей улице, без бомжатных домов. Неплохая планировка, легко можно сделать квартиру с 2 спальнями. Этим локалем я не могу пользоваться.
Под полом резервуары для канализации, но это пол беды. Есть выход в общую канализационную систему города. Можно закрыть герметично все новым полом. Хотя до первого засора. Для прочистки может понадобиться вскрыть пол.
В доме 2 стояка, на туалет и на кухню, в идеале надо поменять стояки, но соседям сверху это не надо, у них всё хорошо, а замена труб дорогос.
К туалетному у меня есть доступ, и я готова поучаствовать, если вдруг соседи захотят заменить трубы. А к кухонному стояку у меня выхода нет. И это полная опа.
О том, что этот стояк вообще существует я узнала спустя пол года после покупки.
Из-под пола по стене начала подниматься канализационная жидкость. Я позвонила продавцу, он сказал, что это постоянная проблема. Труда часто засоряется и её надо чистить. Порекомендовал мастера, который постоянно это делает и знает эту систему. Они его постоянно взывали.
Разница между мной и ими в том, что одна из квартир принадлежит им. И они пользуются этим стояком, через их квартиру и чистили засор. Я же представить не могу, как можно его чистить из локаля. Труба проложена внутри стены.

Я имею 2 идеи, которые хочу обсудить с вами.
1. Представить это как скрытый дефект, и предъявить претензию продавцам.
Но мне сказали, что: 1) я пропустила срок 6 месяцев, (я думала год). 2) по мнению адвоката, (с которым я сегодня поговорила), я могу пользоваться помещением, это не является поводом к предъявления претензий.
2. Каким-то образом заставить соседей устранить проблему. В доме 3 квартиры и мой локаль.
Комунидада нет. Одна из квартир принадлежит продавцу, она сдается. Естественно их эта проблема не парит.
Думаю начать с аютоменто и вызвать санэпидемнадзор, но как это здесь называется не знаю.
Какие у вас есть идеи?

mallorga писал(а): 27 янв 2026, 16:14 Какие у вас есть идеи?

Ситуация классическая для старого фонда Испании, но юридически довольно острая.
Основная проблема здесь не только в трубах, но и в том, что продавец сознательно скрыл масштаб бедствия.
Главное сейчас это перестать верить продавцу на слово и перевести общение в юридическую плоскость.

1. Скрытые дефекты (Vicios Ocultos)
Ваш адвокат прав лишь отчасти.
Срок подачи иска по "обычным" скрытым дефектам действительно составляет 6 месяцев (ст. 1490 Гражданского кодекса Испании). Но есть нюанс:
- Aliud pro alio: Если помещение нельзя использовать по назначению (а течь канализации внутри стены в жилом/коммерческом секторе это нарушение санитарных норм), это может трактоваться как "поставка одной вещи вместо другой". Здесь срок исковой давности составит уже целых 5 лет

- Злой умысел (Dolo): продавец признался, что знал о проблеме ("постоянно вызывали мастера"). Это прямое доказательство того, что дефект был скрыт намеренно.


2. Если "Комунидада нет"
В Испании, если в здании более одного владельца, оно автоматически подпадает под действие Ley de Propiedad Horizontal (Закон о горизонтальной собственности). Даже если нет счета в банке и президента, у вас есть "de facto" сообщество.

Трубы это общее имущество: Стояки (bajantes) являются общими элементами (elementos comunes). Их ремонт и замена - обязанность всех собственников, а не только ваша, даже если течет у вас.
Доступ к трубам: Соседи обязаны предоставить доступ для ремонта общего имущества (ст. 9.1.d LPH).


3. План действий (что делать пошагово):

1. Фиксация ущерба: Вызовите сертифицированного сантехника (не "мастера от продавца"), а лучше технического архитектора (arquitecto técnico). Пусть составит акт (informe técnico), что труба в стене повреждена, нарушает санитарные нормы и требует замены.

2. Бюрофакс (Burofax): Это критически важно. Отправьте официальное письмо продавцу и остальным соседям. В нем укажите: "Обнаружена неисправность общих коммуникаций, требую созвать собрание или немедленно приступить к ремонту". Без бюрофакса в суде скажут, что вы никого не уведомляли.

3. Мэрия (Ayuntamiento): Идите в отдел Urbanismo или Sanidad. Жалуйтесь на "insalubridad" (антисанитарию).
Если из стены течет канализация то это явная угроза здоровью. Инспекторы из мэрии могут вынести предписание дому (оштрафовать всех), что очень быстро мотивирует соседей начать ремонт.

Не вскрывай пол за свой счет! Как только вы его "загерметизируете", проблема станет только вашей.
Давите на то, что стояк - это общая собственность. Раз продавец сдает одну из квартир, ему меньше всего нужны проверки из мэрии и жалобы от его же арендаторов на запах.

Отправлено спустя 6 минут 54 секунды:
Вариант бюрофакса для отправки продавцу и соседям: Отправлять через Correos, попросить отправить Burofax con Acuse de Recibo y Certificación de Texto.
Только так у тебя на руках будет заверенная копия содержания письма и подтверждение, что продавец его получил !

Скорее всего соседи будут говорить: - У меня всё сухо, мои трубы работают, это твои проблемы, ты же купила локаль, ты и разбирайся.

Вот "козыри", которые нужно выкладывать на стол в разговоре с ними (или в следующем письме), чтобы быстро привести их в чувство.

1. Аргумент про "Общее имущество" (Elementos Comunes)
В Испании закон Ley de Propiedad Horizontal (LPH) работает даже там, где нет официального сообщества с расчетным счетом.
Что говорить соседям: - Вертикальный стояк (bajante) - это не моя труба. Согласно статье 396 Гражданского кодекса и закону LPH, все стояки в доме являются общей собственностью. Если течет общая труба, ремонт оплачивают ВСЕ владельцы пропорционально своей доле (cuota de participación).
Убойный факт: Даже если у соседа сверху ничего не течет, он обязан платить за ремонт стояка, который проходит через его квартиру вниз к вам.

2. Аргумент про «Ущерб и ответственность» (Responsabilidad Civil)
Если соседи отказываются чинить общую трубу, они становятся виновниками ущерба вашему имуществу.
Что говорить: - Сейчас из-за неисправности общей трубы у меня портится стена и пол. Если мы не решим это по-хорошему сейчас (цена вопроса - вызов сантехника и кусок трубы), то через месяц я выставлю счет всему дому через суд за капитальный ремонт моего помещения, включая покраску, замену материалов и компенсацию за невозможность использования бизнеса (lucro cesante).
Результат: Перспектива платить тысячи евро за ваш ремонт обычно бодрит лучше любого кофе.

3. Аргумент про "Доступ в квартиру" (Servidumbre de paso)

Часто соседи говорят: - Я не пущу сантехника, я только что сделал ремонт/у меня паркет.
Что говорить: - Согласно статье 9.1.d закона LPH, каждый собственник обязан обеспечить доступ в свое жилье для ремонта общих элементов дома.
Результат: Если они не пускают, это решается через быстрый иск (juicio verbal), и они еще оплатят все судебные издержки.

4. Самый страшный аргумент: Мэрия и Санэпидемнадзор (Sanidad)
Это ядерный вариант, который никто не любит.
Что говорить: - Если мы не договоримся в течение недели, я вызываю инспектора из отдела Sanidad мэрии (Ayuntamiento). Они зафиксируют факт антисанитарии (выход фекальных вод). Им всё равно, у кого именно течет - они выпишут штраф на всё здание и предписание устранить проблему в кратчайшие сроки под угрозой ещё больших штрафов.
Почему это работает: после визита инспектора отвертеться уже не получится, и ремонт придется делать по самым дорогим тарифам и под контролем властей.

Так как продавец - сам владелец одной из квартир и сдает её, он в ловушке.
1. Ему не нужны проверки (сдается ли квартира официально? Если нет - он вдвойне боится мэрии).
2. Он уже прокололся, признав, что проблема старая.

Тактика Мягкая сила»:
Скажи ему: - Слушай, я не хочу судиться и портить тебе бизнес по аренде. Но и дышать канализацией я не буду. Давай по-хорошему: вызываем нормальную бригаду, меняем стояк, делим расходы на всех, и забываем об этом. Если нет - я иду в мэрию и к адвокату, и тогда платить ты будешь в пять раз больше.

Важный момент: Если в доме всего 3 квартиры + локаль, то у тебя и продавца на двоих может быть больше 50% коэффициента собственности. Это значит, что они вдвоем могут принять любое решение по ремонту, даже если остальные соседи против.

Устные фразеологизмы тебе в помощь для разговора с продавцом и соседями:

Испанцы очень не любят конфликты с юристами и мэрией, поэтому если говорить уверенно и сыпать терминами, их энтузиазм по поводу моя хата с краю быстро улетучится.
Первый сценарий разговора с продавцом: - Ты знал, ты скрыл, давай решать (давим на совесть и закон)
- Tú sabías perfectamente que esta bajante estaba mal. Me lo confirmaste tú mismo. Esto es un vicio oculto con dolo.
- Ты прекрасно знал, что этот стояк неисправен. Сам мне это подтвердил. Это скрытый дефект с умыслом.

- No voy a asumir yo sola el coste de una tubería que es comunitaria. Si no colaboras, mi abogado presentará una demanda por daños и perjuicios.
- Я не собираюсь в одиночку оплачивать ремонт общедомовой трубы. Если не будешь сотрудничать, мой адвокат подаст иск о возмещении ущерба.


Второй сценарий разговор с соседями: - Это общая труба, и вы обязаны платить (про закон и деньги)

Las bajantes son elementos comunes según el Código Civil y la Ley de Propiedad Horizontal. No es mi tubería, es la del edificio.
Стояки - это общее имущество согласно Гражданскому кодексу и закону LPH. Это не моя труба, а общедомовая.

Estáis obligados a dar acceso al fontanero para reparar el elemento común. Si os negáis, tendré que pedir una orden judicial de entrada.
- Вы обязаны дать доступ сантехнику для ремонта общей трубы. Если откажетесь, мне придется запрашивать судебный ордер на вход.

Si no lo arreglamos ahora, el daño será mayor y la reparación la pagaremos todos según la cuota de participación.
- Если не починим сейчас, ущерб вырастет, и ремонт будем оплачивать все мы пропорционально доле владения.


Третий сценарий Ультиматум: - Я вызываю инспекторов (когда никто не слушает)

Si el lunes no hay una solución, llamo a Sanidad del Ayuntamiento. Habrá una inspección, nos multarán a todos y el Ayuntamiento os obligará a hacer la obra de forma inmediata.
- Если в понедельник не будет решения, я звоню в санэпидемнадзор мэрии. Будет инспекция, нас всех оштрафуют, и мэрия заставит вас делать ремонт немедленно.

No es una amenaza, es que no puedo vivir con aguas fecales en mi local. Es una cuestión de salud pública.
- Это не угроза, просто я не могу жить с фекальными водами в моем помещении. Это вопрос общественного здоровья.

И имеет смысл не просто говорить, а записывать разговор на диктофон (в Испании запись разговора, в котором ты сам участвуешь, легальна и может быть использована как доказательство).
И ещё один важный термин: Insalubridad (антисанитария). Выражение "Este local está en condiciones de insalubridad por vuestra culpa", это звучит для испанца как начало очень больших проблем с законом.

iglesias писал(а): 28 янв 2026, 16:03 Испанцы очень не любят конфликты с юристами и мэрией, поэтому если говорить уверенно и сыпать терминами, их энтузиазм по поводу моя хата с краю быстро улетучится.

А если нет? Куда идти осуществлять угрозы?

iglesias писал(а): 28 янв 2026, 15:46 Вариант бюрофакса для отправки продавцу и соседям:
Burofax.docx
Burofax - REQUERIMIENTO FORMAL - REPARACIÓN de elementos comunes y subsanación de vicios ocultos - Word - docx
1 скачивание файла
Отправлять через Correos, попросить отправить Burofax con Acuse de Recibo y Certificación de Texto.
Только так у тебя на руках будет заверенная копия содержания письма и подтверждение, что продавец его получил !

Сегодня была в аютоменто, взяла бланк для подачи заявления. Напишу, вызову.
Но как оповестить соседий? Я знаю имя и адрес только одной квартиры. Продавцу, я отправлю, а как узнать других. Хорошо, если владелец живет там, а если квартира в аренде. Со мной на связь выходила только арендатор квартиры продавца. Она там живёт много лет и типо старшая по дому. Почему она? Видимо все квартиры в аренде.

mallorga писал(а): 27 янв 2026, 16:14 Я же представить не могу, как можно его чистить из локаля. Труба проложена внутри стены.

Никаких проблем нет. Вызываете специалиста, он чистит. Это одна из причин, по которой бахо в Испании стоит дешевле.

mallorga писал(а): 27 янв 2026, 16:14 Каким-то образом заставить соседей устранить проблему.

Кто в доме президент комунидада? Если ли УК? Платит ли локаль квоту комунидад или ваш локаль не часть комунидада?

P.S. Дважды сталкивались с такой проблемой, оба раза решили, пути решения совершенно разные.

Eugene70 писал(а): 28 янв 2026, 17:22 оба раза решили, пути решения совершенно разные

Второй раз тело уже не расчленяли а просто в море скинули, как Декстер делал?

iglesias писал(а): 28 янв 2026, 16:03 Si no lo arreglamos ahora, el daño será mayor y la reparación la pagaremos todos según la cuota de participación.
- Если не починим сейчас, ущерб вырастет, и ремонт будем оплачивать все мы пропорционально доле владения.

Здорово оплачивать согласно доле вледения.
Ситуёвина в том, что моё владение стояком очень неоднозначтое. Из 4 пемещений здания пользуются стояком 3. Все кроме меня, а их дерьмо вытекает ко мне.
Это, как разместить общий септик соседей на вашем учатке, потому-что у соседей нет возможности ассенизаторской машине подъехать. При этом у вас свой собственный септик, и общим ва не пользуетесь. Потом счастливо забыть о своих обязательствах, и заявить, что если проблема на твоём участке, то и решать должен тот, кто её имеет, а у нас проблем нет. А убрать септик нельзя, это нарушит их права.

Отправлено спустя 4 минуты 49 секунд:

Eugene70 писал(а): 28 янв 2026, 17:22 Кто в доме пpeзuдeнт комунидада? Если ли УК? Платит ли локаль квоту комунидад или ваш локаль не часть комунидада?

P.S. Дважды сталкивались с такой проблемой, оба раза решили, пути решения совершенно разные.
Move forward

Комунидада нет. Я не плачу взносы. Они даже не дают мне ключ, чтобы у меня был доступ к счётчику. Я вызывала электрика, две недели не могли согласовать дату, чтобы смог он, я и кто-нибудь открыл дверь.

mallorga писал(а): 28 янв 2026, 17:34Комунидада нет

Комунидада нет или Вы не часть комунидада? Так бывает, это скорее упрощает дело. Если же в доме нет нормально организованного комунидада, а Вы должны быть его частью, то да, сложно будет.

Отправлено спустя 3 минуты 14 секунд:

mallorga писал(а): 28 янв 2026, 17:34 Здорово оплачивать согласно доле вледения.

Здорово оплатить ремонт и по суду взыскать потраченные деньги. У нас, правда, получилось без суда, прямо со страховой.

Eugene70 писал(а): 28 янв 2026, 17:38

mallorga писал(а): 28 янв 2026, 17:34Комунидада нет

Комунидада нет или Вы не часть комунидада?

Его нет.
И деже если бы был, то я бы в него не входила. Они так решили. Сдругой стороны, зачем мне платить взносы? Если надо красить фасад, то я скинусь, а платить за их уборщицу и оплачивать их счета мне не надо.

mallorga писал(а): 28 янв 2026, 17:41Его нет.

Вам не важно, часть Вы его или нет. Вам важно, чтобы было с кого деньги взыскивать.

Мне постоянно предлагают застроховать лакаль, думаю, а чем мне это поможет?
Я могу сделать за свой счет замену стояка, но только к себя, а она все гнилая.А потом буду судиться неснолько лет, потом им присудят выплатить. Продавцу за 80, она со своей персии будет патить ещё несколько лет, а потом делёжка наследства, и по новой с каждым...

Что и как вы не узнаете пока не проведёте вскрытие.
Сколько лет с момента постройки?
Можно ли фото с другого ракурса? Пару: с близкого растояния и из далека.
Течёт ли после дождя?
Если только а том месте что на фото, то возможно что течёт по месту стыковки 2 труб. И это сильно повлияет на удешевление работ.

Точно дату не знаю, примерно 60 лет

wolf писал(а): 28 янв 2026, 18:03 Что и как вы не узнаете пока не проведёте вскрытие.

Там аркеты переполнены, по стояку идет обратка.

Eugene70 писал(а): 28 янв 2026, 18:44

wolf писал(а): 28 янв 2026, 18:03 Что и как вы не узнаете пока не проведёте вскрытие.

Там аркеты переполнены, по стояку идет обратка.

так и требуется понять причину этого. Учтранив которую возможно проблема и решится
Обратная всё-же это когда возвращается? А здесь мы ищем причину затрудненого удаления сточных вод.

wolf писал(а): 04 фев 2026, 07:51 так и требуется понять причину этого. Учтранив которую возможно проблема и решится
Обратная всё-же это когда возвращается? А здесь мы ищем затрудненое удаление сточных вод.

Сразу предупреждаю, что экспертом по канализации не являюсь, даже диванным. Так что рассказываю как и что токмо как юзверь, так как... кароче плавали

Аркеты испанцы придумали очень умнó, с целью, что бы в городскую сеть не попадало то, что неадекваты выкидывают в унитаз. Аркета это перехватывает. А когда она наполняется, то выход в городскую канашку перекрывается (вот тут я не понял, толи там заслонка, толи сразу самозакупоривается мусором) и тем самым городская канашка защищается от засоров. А жильцы сами начинают суетиться и давать пистунов нерадивым своим соседям.
Так что нужно чистить аркету до чистого дна и ....

wolf писал(а): 04 фев 2026, 07:51 так и требуется понять причину этого.

Памперсы. Прокладки. Полотенца. Камни.
Это то, что вытащили из наших аркет при чистке

Отправлено спустя 58 секунд:

wolf писал(а): 04 фев 2026, 07:51 Учтранив которую возможно проблема и решится

Проблема в тех, кто путает канализацию и мусорку. Увы не решится, только отсрочится.
Мы ушли от аркет, полностью заменили канализацию в доме. Теперь у нас все уходит напрямую в 20 сантиметровую трубу, которая, в свою очередь, уходит в уже городскую аркету на улице. Там, конечно, проблема та же, но уже не наша.

Eugene70 писал(а): 04 фев 2026, 15:01 Памперсы. Прокладки. Полотенца. Камни.
Это то, что вытащили из наших аркет при чистке

У вас там пещерники живут?