Форум Испании

Ситуация классическая для «проблемных» домов в Испании, но юридически она решаема, хотя и потребует от вас решительных действий. В Испании отношения между собственниками регулируются Ley de Propiedad Horizontal (LPH) — Законом о горизонтальной собственности.

Ваши соседи пользуются тем, что вы пытаетесь договориться «по-хорошему», но в Испании в таких случаях работает только официальный путь.

Вот пошаговый план, как остановить штрафы и заставить остальных платить:

► Показать

1. Официальный созыв собрания (Burofax)
Забудьте об объявлениях в подъезде. Чтобы собрание имело юридическую силу, вы должны уведомить собственников официально.

Проблема: Президент не хочет созывать собрание.

Решение: По закону (Art. 16.2 LPH), собрание может быть созвано инициативной группой, составляющей 25% собственников или 25% коэффициента участия. Поскольку в доме 4 квартиры, вы одна — это уже 25%.

Действие: Отправьте каждому собственнику (включая президента) Burofax (заказное письмо с описью вложения и уведомлением о вручении через почту Correos). В письме укажите дату, время и повестку дня: «Ремонт фасада во исполнение требований Аютамиенто и утверждение чрезвычайного взноса (derrama)».

2. Понятие «Обязательных работ» (Obras Obligatorias)
Согласно Статье 10.1 LPH, ремонт, предписанный государственными органами (Ayuntamiento) для обеспечения безопасности и сохранности здания, является обязательным.

Для таких работ не требуется голосование или согласие большинства. Сообщество ОБЯЗАНО их выполнить.

Если кто-то отказывается платить свою часть (cuota), это не освобождает его от ответственности.

3. Наем «Administrador de Fincas»
Это ваш главный козырь. Сейчас вы один на один с соседями, которые над вами смеются.

Найдите профессионального Гестора/Администратора жилых сообществ.

Даже если соседи против, вы можете на собрании (которое вы созвали через Burofax) поднять вопрос о найме профессионального управления, так как сообщество не функционирует и получает штрафы.

Администратор возьмет на себя общение с Аютамиенто, выставит счета соседям и, главное, начнет процедуру Monitorio (ускоренное взыскание долгов через суд).

4. Как остановить штрафы (Multas)
Аютамиенто выписывает штрафы на «Comunidad de Propietarios» (сообщество). Поскольку сообщество не платит, они могут начать списывать деньги с тех, кого «легче найти» или у кого есть деньги на счету, либо вешать долг на здание.

Действие: Сходите в отдел градостроительства (Urbanismo) в Аютамиенто. Покажите копии отправленных вами Бурофаксов. Докажите, что вы — единственный собственник, который пытается исполнить предписание, а остальные блокируют процесс.

Иногда (зависит от муниципалитета) можно добиться разделения ответственности, чтобы штрафы шли персонально тем, кто блокирует ремонт, но это сложно. Чаще это помогает получить отсрочку, если вы покажете, что процесс ремонта запущен (есть контракт с фирмой, созвано собрание).

5. Долги по свету/воде и кража денег
То, что сделал президент (присвоение 500 евро), — это уголовное преступление (apropiación indebida).

У вас есть выписки из банков и счета. Этого достаточно для заявления в полицию (Denuncia).

Рычаг давления: Вы можете сказать президенту: «Либо мы завтра подписываем смету на ремонт фасада и нанимаем администратора, либо я подаю заявление в полицию по факту кражи 500 евро и в налоговую (Hacienda) по поводу прозрачности счетов сообщества».

Ваш план действий на ближайшую неделю:
Консультация юриста или администратора: Найдите того, кто специализируется на Propiedad Horizontal.

Отправка Бурофаксов: Официально созовите собрание. В повестке — ремонт фасада и выбор компании-подрядчика.

Проведение собрания: Даже если никто не придет, у вас будет протокол о том, что собрание не состоялось из-за неявки остальных. С этим протоколом и чеками от Бурофаксов вы идете в Аютамиенто.

Судебный путь: Если фасад угрожает жизни или штрафы растут, вы можете подать в суд на сообщество (Impugnación de acuerdos или требование выполнения обязательных работ).

Важное замечание: В Испании «тихие алкоголики» и прочие неплательщики часто годами живут в долгах, но в конечном итоге их квартиры могут быть выставлены на аукцион за долги перед сообществом (Comunidad). Как только они поймут, что дело пахнет судом и потерей жилья, их отношение обычно меняется.

Ана писал(а): 08 янв 2026, 11:19 Нашла компанию, которая за 2200 евро готова нам отремонтировать фасад

KoDe писал(а): 08 янв 2026, 11:58(Burofax)

KoDe писал(а): 08 янв 2026, 11:58 на аукцион за долги перед сообществом (Comunidad).

Ана писал(а): 08 янв 2026, 13:20 Чтобы отправить письма через корреос, какую информацию у меня попросит сорреос? Я только адрес знаю, имена. И то имена не полностью.

Для отправки Burofax (Бурофакса) — а именно так называется юридически значимое письмо в Испании — через почту Correos, вам не обязательно знать паспортные данные соседей, но чем точнее информация, тем сложнее им будет потом отвертеться в суде.

Вот что от вас потребуется и как решить проблему с именами:

► Показать

1. Какая информация нужна для Correos
Если вы придете в отделение физически, оператор попросит:

Ваше удостоверение личности: (TIE/NIE или загранпаспорт). Вы выступаете отправителем.

Данные получателя:

Имя и фамилия: Если знаете только имя (например, Begoña), пишите его. Если не знаете фамилию, можно написать: «Al propietario de la vivienda en [адрес, этаж, дверь]» (Собственнику жилья по адресу...). Но лучше узнать фамилии (см. ниже, как это сделать).

Полный адрес: Улица, номер дома, этаж, номер квартиры (двери), почтовый индекс и город.

Текст письма: Вы должны принести распечатанное письмо в двух экземплярах (один они заберут и отправят, на втором поставят печать и вернут вам как доказательство отправки).

2. Как узнать полные имена собственников (это важно!)
В вашей ситуации «рожиц на бумаге» и криков по телефону, вам нужно действовать максимально официально. В Испании имя владельца квартиры — это публичная информация.

Способ №1: Nota Simple (Самый надежный) Вы можете заказать документ, который называется Nota Simple в Реестре собственности (Registro de la Propiedad).

Зачем: Там будет написано полное имя владельца квартиры (или владельцев, если это муж и жена). Это стоит около 10–11 евро за одну квартиру.

Как сделать: Можно пойти в Реестр лично или заказать онлайн на сайте registradores.org. Вам нужно будет указать адрес квартиры.

Результат: У вас на руках будут ФИО Бегонии и президента-грузина. Когда они увидят в Бурофаксе свои полные имена, они поймут, что вы перешли в юридическую плоскость.

Способ №2: Почтовые ящики и квитанции Посмотрите внимательно на почтовые ящики внизу. Часто там наклеены фамилии. Также, если у вас есть доступ к каким-либо общим счетам сообщества (хотя бы старым), там должны быть указаны владельцы.

3. На чье имя отправлять президенту?
Президенту нужно отправить два письма (или одно, но с указанием двух статусов):

Как частному лицу (владельцу квартиры).

Как Президенту сообщества (Al Presidente de la Comunidad de Propietarios de la Calle...).

4. Что именно просить в Correos (Важно!)
Когда придете на почту, не говорите просто «хочу отправить письмо». Вам нужны две дополнительные услуги, без которых Бурофакс теряет смысл:

Acuse de Recibo (Уведомление о вручении): Вам придет подтверждение, что они лично расписались в получении.

Certificación de Contenido (Заверение содержания): Почта выдаст вам документ, подтверждающий, что внутри конверта был именно призыв к собранию по поводу фасада, а не пустой лист бумаги.

5. Можно ли отправить онлайн?
Да, если у вас есть цифровая подпись (Certificado Digital) или вы зарегистрируетесь на сайте Correos (раздел "Mi Oficina"), это можно сделать из дома. Вы загружаете PDF-файл, вводите адреса, и почта сама все распечатает и доставит. Это даже удобнее, так как у вас сразу сохраняются все цифровые сертификаты.

Совет по ситуации: Поскольку Бегония кричит, а президент смеется, в тексте письма обязательно упомяните:

"В случае неявки на собрание и продолжения блокировки обязательных работ по ремонту фасада (согласно предписанию Аютамиенто №...), я буду вынуждена обратиться в суд для защиты своих интересов и переложения всех штрафных санкций на виновных лиц".

Это письмо составлено на официальном юридическом языке. Оно опирается на Закон о горизонтальной собственности (Ley de Propiedad Horizontal). Даже если они не придут, этот документ станет вашим главным доказательством в суде или в Аютамиенто, что вы действовали по закону.

► Показать

Вам нужно подготовить отдельное письмо для каждого соседа (Президенту, Бегонии и «тихим испанцам»).

Текст письма (на испанском)
Asunto: Convocatoria de Junta Extraordinaria de Propietarios – Obras Obligatorias de Fachada

A la atención de los propietarios de la vivienda [Укажите этаж и дверь соседа, например: 1º Izquierda]:

Por la presente, y ante la falta de iniciativa de la Presidencia para resolver la situación de urgencia que afecta a nuestra comunidad, yo, [Ваше Имя и Фамилия], propietaria de la vivienda [Ваш этаж и дверь], en virtud del Artículo 16.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, que permite al 25% de los propietarios convocar una Junta, les convoco a la próxima JUNTA EXTRAORDINARIA DE PROPIETARIOS, que tendrá lugar en el portal del edificio el próximo día [Дата, например: 20 de enero] a las [Время, например: 18:00] en primera convocatoria, y a las [Через 30 минут, например: 18:30] en segunda convocatoria, con el siguiente:

ORDEN DEL DÍA:

Aprobación de las obras de reparación de la fachada, de carácter OBLIGATORIO según el Artículo 10.1 de la LPH, para cumplir con el requerimiento del Ayuntamiento de [Название города] y evitar nuevas sanciones.

Presentación y aprobación del presupuesto de reparación (Presupuesto adjunto de 2.200€).

Aprobación de la derrama extraordinaria y plazos de pago para cada propietario.

Responsabilidad legal por las multas coercitivas: Información sobre la imputación de costes y multas a los propietarios que bloqueen deliberadamente las obras obligatorias.

Se les recuerda que, según el Artículo 10.1 de la LPH, las obras necesarias para el mantenimiento y conservación del inmueble y el cumplimiento de los requerimientos administrativos no requieren voto favorable de la Junta, siendo de obligado cumplimiento y pago por todos los propietarios.

En caso de no asistir y no alcanzarse un acuerdo, se procederá a informar al Ayuntamiento de la identidad de los propietarios que bloquean la ejecución de las obras y se iniciarán las acciones legales pertinentes (Procedimiento Monitorio) para reclamar judicialmente los importes y daños ocasionados.

Atentamente,

[Ваша подпись] [Ваше Имя и Фамилия] [Дата отправки письма]

Инструкция, как заполнить и отправить:
Данные в скобках [ ]: Замените всё, что в скобках, на свои данные (имена, даты, адрес).

Две созыва (Convocatorias): В Испании принято назначать два времени с разницей в 30 минут. Если в первое время никто не пришел, собрание официально считается начатым во «вторую созыв» (даже если пришел 1 человек).

Приложение: Обязательно приложите к письму копию сметы (presupuesto) на 2200 евро, о которой вы говорили. На почте скажите, что это anexo (приложение).

Куда нести: Идите в ближайшее отделение Correos. Скажите: "Quiero enviar un Burofax con Certificación de Contenido y Acuse de Recibo".

Цена: Это будет стоить около 25–30 евро за одно письмо. Это дорого, но эти расходы вы потом сможете включить в судебный иск против сообщества.

Что делать после отправки?
Если они придут: Ведите протокол. Запишите, кто «за», кто «против». Если они проголосуют «против», это незаконно, так как работы обязательны.

Если НЕ придут: У вас на руках будут квитанции о том, что они получили уведомление и проигнорировали его. С этими бумагами вы идете в Аютамиенто (Urbanismo) и говорите: "Я сделала всё по закону, вот доказательства. Остальные собственники блокируют ремонт. Пожалуйста, направьте штрафы персонально им или помогите с процедурой принудительного исполнения".

iglesias писал(а): 08 янв 2026, 12:45 Извините, но не очень понятна суть вопроса - ремонт фасада чего? Общей двери входа в подъезд?
У вас в ваше отсутствие взломали вытащили замок из двери личной квартиры или замок от входной двери в подъезд?
И штрафы(мульты) за что именно, по какому поводу?

Ана писал(а): 08 янв 2026, 13:32 ... Как остановить мульты?
...

Ана писал(а): 08 янв 2026, 13:32 Вопрос по мультам за не выполненный ремонт фасада.... Вчера пришло мне сразу три мульты по 46,20 евро.

KoDe писал(а): 08 янв 2026, 13:28Burofax

Ана писал(а): 08 янв 2026, 13:25 по сути у нас нет ComunidadA

Ана писал(а): 08 янв 2026, 14:11 Что такое бурофакс? Это назвние письма ?

Dratuti писал(а): 08 янв 2026, 13:59 Далее самое главное, поручаете своей алминистрасьён организовать ремонт фасада. Три. Пресупуэсто и всё такое прочее. Повторно созываете собрание, хорошо если никто не придет. На этом собрании выбираете фирму, кто делает и поручаетеи админиистасьёну взять кредит в банке на этот реионт. Сами быстро гасите свою дераму или как таи обзавут ее, а с другими собственниками разбирается уже банк.

Dratuti писал(а): 08 янв 2026, 14:18 пpeзuдeнт комунидада должен меняться каждый год. По согласованию, можно оставлять старого, но это только под 100% голосов. Если хоть один против, то след

iglesias писал(а): 08 янв 2026, 14:05 Ремонт в итоге НЕ состоялся.
4. Приходят штрафы лично Вам, за что? И от кого?

iglesias писал(а): 08 янв 2026, 14:05 Штрафы идут лично вам?!

iglesias писал(а): 08 янв 2026, 14:05 Приходят штрафы лично Вам, за что? И от кого?

Ана писал(а): 08 янв 2026, 14:21 Что такое администрасьон?

Ана писал(а): 08 янв 2026, 14:21Пресупуэсто?

Ана писал(а): 08 янв 2026, 14:28 Хочу сделать так:
1. Пишу на стене обьявление на 17 января. Сегодня 08.01.2026.