Что делать в Испании с должниками по комунидаду?

[mallorga]

У нас есть должник по комунидаду. Не платил несколько лет. Не отказывается, но не платит.
У него были прежние жильцы, которые несколько лет не платили. Судился несколько лет, а они 2 раза рожали и решение суда отодвигали, но высилили. Они не только вынесли всю мебель, но и угробили его квартиру
Потом он нашел людей, которые за свой счет отремонтировали квартиру и теперь платят комунидад, но с момента заселения, прежний долг не признают. Я их понимаю.
Если он захочет продать квартиру, то принесёт квитанции за последнее время, там все ОК, а прежний долг висит.
Кто-нибудь знает, как его заставить заплатить? Куда обратиться? Если идти к адвокату, то мы ему заплатим больше, чем долг. Мы сами хотим, но не знаем с чего начать.

[Dratuti]

Если он захочет продать квартиру, то принесёт квитанции за последнее время, там все ОК, а прежний долг висит.

Нет. Такого не бывает. Баланс по квартире ведется с момента её рождения нарастщим итогом.
На каждом вашем собрании комунидада к резудьтатам года должна прикладываться листа должников.

Сначала пишется вежливое письмо по определенной форме с просьбой погасить задолженность. По омпишется письмо такое, но с указанием что будем вынуждены обратиться в суд. По ом пишется "последняя возможность досудебнооо урегулирования".
Всё должно быть приложено (расчеты).
Ну после уже в суд.

[iglesias]

Куда обратиться?

Прекрасный (и типичный для Испании) вопрос по comunidad
Собственник квартиры в жилой урбанизации/сообществе (comunidad de propietarios):
- не платил cuotas (взносы) за несколько лет;
- теперь новые жильцы платят, но старый долг висит на собственнике;
- при продаже он может показать только квитанции последних месяцев и попытаться скрыть долг;
- comunidad не знает, как заставить его заплатить, не тратя больше на адвоката, чем сумма долга.

Что важно понимать:
1. Ответственным за долг всегда является собственник недвижимости, а не жильцы.
2. Долг по comunidad привязан к самой квартире, а не к человеку.
3. Даже если он продаст квартиру - новый покупатель может унаследовать долг, если его не заметят до покупки.

Что можно сделать (без адвоката — минимум расходов):
1. Собрание сообщества и требование deuda certificada
Пусть presidente или administrador de fincas сделает официальную сертификацию долга (`certificación de deuda`) с подписью и печатью и направит её письмом с уведомлением о получении (burofax con acuse de recibo) собственнику. Это обязательная мера перед подачей иска и часто уже оказывает давление.
2. Включить долг в certificado de deuda при продаже. Если он попытается продать квартиру, покупатель должен запросить Certificado de deuda con la comunidad. Comunidad может отказать в выдаче справки об отсутствии долга, и тогда нотариус не сможет завершить продажу, либо новый владелец унаследует долг и потом будет в бешенстве.
Поэтому сообщите президенту и администратору: НЕ ВЫДАВАТЬ “certificado de estar al corriente”, пока не будет оплачен долг.
3. Reclamación vía monitorio (без адвоката!)
Испания позволяет взыскать долг через суд очень дёшево и быстро - через procedimiento monitorio.
Что нужно: выписка по долгу (certificación de deuda); подтверждение уведомления (burofax); копия акта собрания, где долг подтверждён.
Процедура проста и может быть инициирована сообществом без адвоката, если долг < 2.000 €.

Как подать monitorio:
1. Попросите администратора или президента:
- Подготовить все документы;
- Подать заявление в Juzgado de Primera Instancia по месту нахождения квартиры.
2. Можно заполнить формуляр прямо в Oficina de Atención al Ciudadano в суде (бесплатно).
3. Судья потребует оплатить долг + возможно расходы.

Резюме - куда обращаться:
1. Для начала к администратору comunidad (если есть).
2. Если нет администратора - presidente puede actuar en representación de la comunidad.
3. Суд - только если добровольно не платит. Мониторное производство без адвоката подходит идеально.

[TMP]

Прекрасный (и типичный для Испании) вопрос по comunidad

В приличных местах нейросетевые помои уже принято снабжать соответствующей плашкой

А по вопросу, насколько помню, глубина долга ограничена исковой давностью в 4 года. У нас есть два типа должника, эти вопросы каждый год обсуждаются, перспективы всегда весьма тухлые, долгов за 16 лет накопилось тыщи, но взыскать их уже невозможно.

[mallorga]

Не так просто послать письмо владельцу квартиры, он живет то в Испании. то в Румынии, адрес не сообщает. На собраниях не появляется. Читали, что надо вывесить письмо в подъезде и сделать фотофиксацию. И скрины переписки. Но он редко выходит на связь, и очень односложно, "да знаю, приеду зарлачу", даже если записать, то как приложить запись к иску, и как доказать, что это он говорит.

Процедура проста и может быть инициирована сообществом без адвоката, если долг < 2.000 €.

У нас комунальные взносы 15 евро в месяц, все сроки исковой довности пройдут. И насколько я знаю, то срок исковой довности не с момента прекращкния оплаты, а с момента фиксации долга. А мы его постоянно фиксируем.

Отправлено спустя 6 минут 10 секунд:
А сейчас оплата идет от новых жильцов, с четкой подписью, " за 2024". Они знают ситуацию, и хатят себя обезопасить.

[Mikl Po]

Только в СБТ было собрание



По теме

С русскими фамилиями(из них чисто грузинская одна, но туда же) 2-ое по каждому 7к+

Ну там проблемы с переводами, и вообще, все понятно

Но млять, 4-ро суровых викингов, это вообще как???

Проблемы с конвертированием безумных тыщ крон в ойро

Изза этих еблобанов уже экскаватором зарыли один из двух зимних джакузи в коих я на НГ люблю лежать

УК наняла длЯ их ремонта фирму, которая зарегистирована в 2024, подняла аванс 90% и исчезла

Млять, даже адвокат из Мадрида, теперь говорит что фирма ликвидирована и на ней даже трактора чтобы продать его и нам возместить

Вообщем второй джакузи тоже скорее всего закопают

Интересен подход УК, мы выбрали самого дешевого поставщика услуг, мы нипри чем

Дебилы блять

Так они поставщика услуг и из Молдавии могли выбрать

[mallorga]

Только в СБТ было собрание



По теме

С русскими фамилиями(из них чисто грузинская одна, но туда же) 2-ое по каждому 7к+

Ну там проблемы с переводами, и вообще, все понятно

Но млять, 4-ро суровых викингов, это вообще как???

Проблемы с конвертированием безумных тыщ крон в ойро

Изза этих еблобанов уже экскаватором зарыли один из двух зимних джакузи в коих я на НГ люблю лежать

УК наняла длЯ их ремонта фирму, которая зарегистирована в 2024, подняла аванс 90% и исчезла

Млять, даже адвокат из Мадрида, теперь говорит что фирма ликвидирована и на ней даже трактора чтобы продать его и нам возместить

Вообщем второй джакузи тоже скорее всего закопают

Интересен подход УК, мы выбрали самого дешевого поставщика услуг, мы нипри чем

Дебилы блять

Так они поставщика услуг и из Молдавии могли выбрать

Кто понял, поясните пожалуйста, а чем это?

[Amazona]

при продаже он может показать только квитанции последних месяцев и попытаться скрыть долг

Ещё будучи здесь наездами и не имея испанскую недвижимость , найдя подходящий дом мы пошли ножками в местный BASE - каталанский офис по сбору Impuesto sobre los bienes inmuebles (IBI) зная кадастровый номер и НИЕ продавцов (так как уже начали готовить документы на сделку), запросили все их муниципальные задолженности , в том числе транспортный налог (может это и стоило каких-то евро , уже не помню). Оказывается они не платили 6 лет за дом и за машину , которой к тому же пользовалась их знакомая. Мы договорились погасить долг отняв его от суммы за дом , что было официально закреплено в договоре и по-моему даже в эскритуре с приложением всех чеков и пр. Сумма была вполне впечатляющая , около 3000€
Это я написала конечно же не для командора он и так знает всё на свете и наверное даже больше , а для будущих покупателей испанский недвижимости.
Так что многое можно проверить и не так уж и дорого , чтобы не потерять гораздо больше.

[mallorga]

Я увидила банковский дом с очень привлекатольной ценой, оказалось долг за домом больше стоимости дома, банки сразу предупреждают.

[Eugene70]

У нас есть должник по комунидаду.

Провести собрание, на котором правильно оформить ключевые моменты:
1. расписать долг по годам или кварталам, если квота платится поквартально.
2. Выбрать президента, секретаря и подтвердить полномочия УК, если она есть.
3. Прописать мероприятия, которые планируется предпринять в связи с урегулированием задолженности.
4. Если "не отказывается, но не платит", можно попробовать согласовать график погашения долга. Распишите хоть на 20 лет, без разницы. Если хоть раз заплатит, процедура взыскания упростится бесконечно.
5. Убедитесь, что все в акте прописано корректно, любая ошибка может привести к проблемам.
6. Если согласовать график погашения не удастся, то приступайте к выполнению пункта три. Там много чего должно быть прописано и выполнено.
7. На следующем собрании, если ничего не изменится, пропишите решение обратится в юстицию.

Если идти к адвокату, то мы ему заплатим больше, чем долг.

Если долг больше 2 000 евро, то адвокат обязателен и расходы на адвоката будут возложены на ответчика. Если меньше, то забудьте про адвокатов. Ваша цель - запрет на продажу жилья без погашения долга в регистре и грозное предупреждение владельцу от юстиции.

Отправлено спустя 1 минуту 56 секунд:

Если он захочет продать квартиру

то принесет сертификат об отсутствии задолженности. На коленке/в фотошопе сделанный. Запрет должен быть в регистре, чтоб в нота симпле была видна задолженность.

Отправлено спустя 2 минуты 40 секунд:

А по вопросу, насколько помню, глубина долга ограничена исковой давностью в 4 года.

Не ограничена. 4 года это то, что можно перенести на нового собственника, если квартиру продадут без сертификата об отсутствии задолженности.

Отправлено спустя 7 минут 48 секунд:

Не так просто послать письмо владельцу квартиры

Вы не знаете адрес его собственности в Испании, на которой висит долг? На этот адрес и шлите, если он не оставлял другой.

На собраниях не появляется. Читали, что надо вывесить письмо в подъезде и сделать фотофиксацию.

Это нужно всегда делать. И письма физические отправлять почтой.

Но он редко выходит на связь

С какого номера? В ЕС номер телефона привязан к документу владельца. Попробуйте написать в вотсап, к этому номеру привязанный. Если ответит хоть что-то - пригодится.

Отправлено спустя 1 минуту 17 секунд:

А сейчас оплата идет от новых жильцов

Жильцы не обязаны платить за комунидад. Так что считайте, что платит собственник.

[mallorga]

Все этапы пройдены, документы собраны. Я спрашиваю, куда именно надо обратиться. Идти непосредственно в суд, то какой? Или есть организация, через которую можно действовать?

[Eugene70]

куда именно надо обратиться

Подать заявление в Juzgado de Primera Instancia по месту нахождения квартиры.

Если уверены, что все документы собраны, то в суд первой инстанции. Не зная адрес квартиры, не подскажу адрес суда.

Отправлено спустя 4 минуты 36 секунд:

Все этапы пройдены, документы собраны.

Бюрофакс отправляли? С сертификатом задолженности и предложением оплатить или представить план по урегулированию задолженности в определенный срок?
Нас в суде отправили добывать доказательства, что мы исчерпали все возможные меры внесудебного урегулирования. И намекнули, что бюрофакс таковым является, а заказное письмо/переписка в вотсапп - нет.

[mallorga]

Председатель говорит, что всё сделано. Ждём конца каникул и начинаем.

[TMP]

4 года это то, что можно перенести на нового собственника

Это я и имел в виду, да и по теме речь шла о каких-то новых то ли собственниках, то ли владельцах.

[iglesias]

В приличных местах нейросетевые помои уже принято снабжать соответствующей плашкой

Это в каких же?
Для меня лично важнее оказать помощь и ответить на вопрос, чем сидеть молча в "приличном месте". Это скажем так один критерий.

Во-вторых, хорошо составленный промпт в подавляющем большинстве случаев даёт если не полностью верный ответ, то хотя бы показывает направление дальнейшего движения. Мне это в последнее время очень сильно помогает, сокращает рутинные телодвижения, анализ данных и ситуации в целом. Поэтому у меня платный аккаунт, и лазать в Гугле вытягивать по крупицам информацию уже не интересно.
Таким образом структурированный анализ любого вопроса, который выглядит лучше чем "пык-мык" и "ну это самое" это для меня лично не "помои", а определенная помощь.

Ну и в-третьих, наш форум мне кажется достаточно "приличным местом" чтобы не отказываться от помощи новых технологий и вести дискуссию с разных точек зрения.
Когда в свое время я предложил своему компаньону искать покупателей в интернете, а не среди объявлений бесплатных газет с миллионными тиражами, он громко смеялся над подобной "чушью". Интернет же был для "чисто поржать".
В итоге я вывел свой сайтик в топ-3 по Питеру и частично залез в топ-десять по Москве.
Это позволило моему компаньону буквально через год купить себе домик в Испании.

Как бэ, не стоит отворачиваться от прогресса и его возможностей. Имхо

[TMP]

Как бэ, не стоит отворачиваться от прогресса и его возможностей.

Так я ни про прогресс, ни при возможности, ни даже про качество конкретного ответа ничего не комментировал. Только про то, что указывать источник - всегда было хорошим тоном.

[mallorga]

Здесь я получаю исчерпывающие отваты, особенно от Iglesias.