Банк здесь может только основные правила назвать, а остальное считай сам. А они такие:
1. На оформление купли-продажи надо 10-12% от стоимости. Это и нотариус и налоги и сборы всякие за оформление сделки. Просто оформление.
2. Если покупать недвижимость для собственного проживания ("первая" - основная) - то банк может дать до 80% ипотеки. Но от наименьшей стоимости. Берут цену и оценку, сделанную аккредитованной фирмой по оценке и вот что меньше, от этого 80% и даст банк.
Вот исходя из этих 2 правил и можно посчитать на что хватит денег и в каких ценовых пределах стоит искать жильё.
Идём ищем недвижимость. Когда нашли и сторговались по цене с хозяином - это сугубо индивидуально, есть те, кто вообще не торгуется, а есть кто десятки тысяч готов скинуть - идем в банк и показываем что нашли.
Хозяину платим первый залог (он перестаёт показывать недвижимость другим покупателям) - тут как договоритесь. Можно на конкретную сумму - 1000 евро, например. Но обычно просят 1% от цены. Обязательно всё в письменном виде и с автографами всех сторон. И не забыть проверить/дописать/уточнить, что в случае отказа со стороны банка, залог возвращается. Бывают случаи интересные, когда приходится судиться, чтобы залог вернуть.
Банк делает первый анализ и расчёты. Для этого им нужны следующие документы:
1. Налоговая декларация за прошлый год
2. Актуальная vida laboral - документ, в котором указывается рабочий стаж в днях.
3.Рабочий договор
4. Последние 3 зарплаты
5.Если есть информация о кредитах - какие и сколько в месяц.
6. Если просите ипотеку не в своём зарплатном банке, то попросят выписку о движении всех средств за последние 12 месяцев.
Вроде всё.
Банк считает, чтобы будущая ипотека была не больше 30% от доходов и даёт добро, если укладываемся в норму. Но это ещё не окончательно.
Потом банк заказывает услуги оценщика, которые оплачивает покупатель и они не входят в те 10-12%. Оценка может занять неделю. Зависит от загруженности и расторопности того, кто делает отчёт.
Параллельно с этим с хозяином подписывается документ arras - это такой предконтракт, закрепляющий желание обеих сторон купить и продать данную недвижимость. Покупатель вносит 10% - тут опять по желанию. Можно вычесть сумму залога 1% и заплатить 9% недостающих. Или заплатить 10% к уже заплаченному 1%.
Здесь надо быть очень осторожными - подписание этого документа подразумевает, что передумать вы уже не можете. По крайней мере забесплатно. Если передумал покупатель, то все заплаченные деньги остаются у продавца. А если передумал продавец, то он выплачивает двойную сумму покупателю.
Раньше не было никаких исключений к этому правилу, надо было дополнительно в договоре свои условия прописывать. Сейчас есть новый закон, на который все равно надо ссылаться в документе: если банк не одобряет получение ипотеки, то оплата возвращается покупателю.
Так вот. А что же банк? Он получает оценку и пересылает ее вам, т к заказчик это вы. Вместе с оценкой, банком отправляются все документы уже в отдел рисков и там идёт конечная проверка. Не только ваша платёжеспособность, но и сама недвижимость проверяется на предмет возможности ипотеки. Это опять может занять до недели.
Как только банк получает положительный ответ по вашему делу, можно выходить на финишную прямую. Банк уточняет у какого нотариуса желаете подписывать сделку. Это тоже новшество (в 2018 такого ещё не было) - сейчас именно покупатель имеет право выбора нотариуса. Не банк. Банк связывается с нотариусом и назначает дату сделки.
По закону Каталонии, опять же, покупатель должен иметь минимум 15 дней на прочтение документов и окончательное обдумывание куда он ввязывается с этой ипотекой.
Ранее этого срока ни один нотариус не даст подписать сделку.И опять новшество: чтобы быть уверенными, что покупатель точно прочитал все документы и вник в их суть - покупателя приглашают за день до сделки в нотариус, где он проходит "тест на знание документов". Да да, как в школе - заводят в комнату, дают листочек с вопросами и пиши. Потом приходит дядя нотариус и проверяет.
Обычно банк добровольно берет на себя обязательства по разъяснению каждого пункта в каждом документе и после их разжевывания тест невозможно не сдать.
В день сделки приходят все: покупатель, продавец и представитель банка к нотариусу. Там всё опять зачитывается вслух, обсуждаются открытые вопросы и т.д. Продавец заранее должен предоставить все нужные документы по недвижимости и в день сделки принести их оригиналы.
Подписывают документы, вручают ключи и вы - новый владелец недвижимости! В этот же момент банк уже производит перевод средств туда сюда по нужным счетам. Поэтому не пугайтесь, если выйдя от нотариуса, вы обнаружите на своём счету минус 70.000-150.000 - это банк деньги перекидывает и в течении пары часов у вас уже появятся все правильные цифры: кто кому сколько должен.
Каждая сделка это отдельный проект и проходит по разному, но если все идёт идеально и без проблем, то минимальный срок оформления полтора месяца.
У меня 2 ипотеки и оба раза были как первый раз, т к успели поменять законы. Поэтому не удивлюсь, что у вас был или будет другой опыт.
