Испания: расторжение договора аренды жилого помещения

[Lexandro]

Здравствуйте! Подскажите, что возможно предпринять в сложившейся ситуации? Напишу здесь в целом произошедшее, чтобы иметь представление об арендодателях. Двумя людьми заключен договор аренды жилого помещения в Испании сроком на 11 месяцев с гражданином Франции. При этом счет для оплаты аренды - французский, а гарантийный залог (fianza) составил двойной размер арендной платы. При этом он попросили оформить все счета за коммунальные услуги на нас - арендаторов. После подписания, через неделю выяснилось, что света в доме нет. Хорошо, не стали конфликтовать и сделали подключение, заплатив соответствующую сумму. По приезду оказалось, что проблема осталась. Окей, решили: собственник вызвал электрика, оказалось что предыдущий арендатор отключил проводки в счетчике. При заключении договора на водоснабжение выясняется, что за воду имеется долг и проще заплатить 300 евро, чем заново подключаться. Здесь сумму разбили пополам (50% они и мы остаток). Дело в том, что ранее накопились долги от арендаторов, наделали много проблем и вообще не оплачивали за аренду. В какой-то момент они благополучно съехали, оставив долги, мусор и негатив после себя. Собственник не стал обращаться в суд. Так вот сейчас, по истечении 6 месяцев, мы хотим расторгнуть этот договор аренды. Мы прописаны здесь, т.е. это по сути основное жилье. В договоре имеется пункт о штрафе, в случае преждевременного выезда и штраф в 400 евро при отключении от коммунальных услуг (электроэнергия и водоснабжение). Имеется вероятность, придраться к нам и вообще не вернуть гарантийный залог, типа найдет косяки, раз мы такие милые и хорошие. Хотя, жилье содержится в хорошем состоянии и арендная плата поступает своевременно, просрочек нет. Мы просто хотели спокойно расторгнуть по соглашению сторон без конфликтов и без лишней оплаты. Как поступить в таком случае? И вообще, правомерно ли то, что арендная плата перечисляется на иностранный счет, а не на счет в испанском банке, должен ли гарантийный залог (fianza) был быть размещен в государственном депозитарии?

[Eugene70]

Так вот сейчас, по истечении 6 месяцев, мы хотим расторгнуть этот договор аренды.

Согласно закону о "горизонтальной собственности" после 6 месяцев проживания Вы вправе расторгнуть контракт, уведомив вторую сторону не менее чем за 30 дней. При этом, в договоре может быть прописано, что в случае досрочного расторжения удерживается одна месячная арендная плата за каждый оставшийся год.В Вашем случае, речь идет о 5/12 года.
"Artículo 11. Desistimiento del contrato.
El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización."
https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1994-26003

правомерно ли то, что арендная плата перечисляется на иностранный счет

да

должен ли гарантийный залог (fianza) был быть размещен в государственном депозитарии?

нет

. Мы просто хотели спокойно расторгнуть по соглашению сторон без конфликтов и без лишней оплаты. Как поступить в таком случае?

Уведомить собственника за 30 дней. Письменно. В договоре должно быть прописано как именно.

Я не знаю причин, по которым Вы съезжаете, но имхо, собственник должен плясать от радости - стоимость аренды и спрос очень сильно выросли за эти полгода.

[Lexandro]

Спасибо! Хотелось сделать так, чтобы уведомление было подписано с их стороны тоже. И вообще подумываю о дополнительном соглашении, что претензий к нам нет, депозит будет возвращен.
Отлично, вот и прибавка им будет обеспечена. Они как раз дом строят, жаловались, что цены повысились. И тем более, они так и сделают. У них другое жилое помещение сдавалось. Так вот предыдущие арендаторы съехали в 15 декабря прошлого года. Новые заключили контракт с первого января текущего года, а фактически новые арендаторы заехали 1 февраля. Они сказали нам, что по-человечески договаривались на очень короткий срок аренды (3-4 месяца), так как искали жилье в собственность и думали, что им вернут часть аренды за пол месяца. Арендодатели ничего не вернули и залог долго возвращали. К тому же оказалось, что стоимость аренды для новых арендаторов повысилась на 20 евро, при этом никаких работ по улучшению жилого помещения проведено не было.

[Eugene70]

Хотелось сделать так, чтобы уведомление было подписано с их стороны тоже. И вообще подумываю о дополнительном соглашении, что претензий к нам нет, депозит будет возвращен.

Уведомление подписываете только Вы. Если предполагаете, что будут проблемы и собираетесь идти в суд, то используйте бюрофакс (аналог заказного письма). А вот соглашение о расторжении в Вашем случае нужно обязательно.

[kipling]

Посоветуйте адвоката по долгосрочной аренде квартиры в Дении или онлайн (проверка Договора и тп)

[iglesias]

Посоветуйте адвоката по долгосрочной аренде квартиры в Дении или онлайн (проверка Договора и тп)

Ну адвокат для того чтобы глянуть на договор не нужен. Обычно это англичане даже в туалет не ходят не проконсультировавшись с адвокатом.
Сейчас модно на 11 месяцев подписывать.
Это какбэ и не годовой.

Отправлено спустя 58 секунд:
No se rasca el culo sin consultar con su abogado !

[Eugene70]

Посоветуйте адвоката по долгосрочной аренде квартиры в Дении

Для чего нужен именно адвокат?

Сейчас модно на 11 месяцев подписывать.

Этой "моде" 100 лет в обед. Раньше (очень давно) это работало, сейчас нет. По закону в текущей редакции совершенно не важен срок, на который заключается договор, важна только цель, с которой он заключен.

[kipling]

Посоветуйте адвоката по долгосрочной аренде квартиры в Дении

Для чего нужен именно адвокат?

Проверить какие возможности имеются для выселения арендаторов по ранее заключенному договору и как составить приложение на продление договора с этими же целями.

[Eugene70]

Проверить какие возможности имеются для выселения арендаторов по ранее заключенному договору

Закон выше текста договора, от договора мало что зависит. По сути, значение для возможного выселения имеют два момента - запрет домашних животных и возможность для владельца самому переехать в эту квартиру с целью проживания.

как составить приложение на продление договора с этими же целями

Никак, если дойдет до суда, от текста договора практически ничего не зависит. Собственно, по этой причине я долго и упорно цеплялся за короткую аренду, а сейчас думаю над покомнатной. Закон и так был сильно в пользу арендаторов, а новые поправки - просто верх идиотизма.
У меня знакомые прямо сейчас пытаются выселить неплательщиков, через адвоката (Аликанте). Пока безуспешно. Если у них таки получится, будет кого порекомендовать, а пока - увы.

[kipling]

Проверить какие возможности имеются для выселения арендаторов по ранее заключенному договору

Закон выше текста договора, от договора мало что зависит. По сути, значение для возможного выселения имеют два момента - запрет домашних животных и возможность для владельца самому переехать в эту квартиру с целью проживания.

как составить приложение на продление договора с этими же целями

Никак, если дойдет до суда, от текста договора практически ничего не зависит. Собственно, по этой причине я долго и упорно цеплялся за короткую аренду, а сейчас думаю над покомнатной. Закон и так был сильно в пользу арендаторов, а новые поправки - просто верх идиотизма.
У меня знакомые прямо сейчас пытаются выселить неплательщиков, через адвоката (Аликанте). Пока безуспешно. Если у них таки получится, будет кого порекомендовать, а пока - увы.

г
А в связи с окончанием срока договора?

[Eugene70]

А в связи с окончанием срока договора?

5 лет для физлиц, 7 лет для юрлиц. Уведомить за два месяца, по указанному в договоре адресу. Если ожидаются проблемы - бюрофаксом.

[kipling]

Тогда воспользуюсь бесплатной консультацией
Договор был заключен 01.10 2021. на одиннадцать месяцев, продлялся один раз снова на 11 месяцев . Больше не продлялся. С какого числа идет отсчет 5 лет? С какого числа делать продление на следующий год?

[Eugene70]

Договор был заключен 01.10 2021. на одиннадцать месяцев, продлялся один раз снова на 11 месяцев

Это не важно, на сколько он заключался. Дата договора 01.10.2021 и, значит, по закону, расторгнуть его можно по инициативе арендодателя не ранее, чем с 01.10.2026. Продление делать не обязательно, по закону он считается продленным автоматически. О изменении цены достаточно уведомить указанным в договоре способом связи.

[kipling]

Сэкономил 100€