Уходить или остаться?... После внесения задатка за квартиру в Испании.

[flowergirl]

У кого был совершенно незапланированный случай вот недавно...
что вы уже перечислили задаток
и вдруг всплыло у нотариуса, что у государства есть право преимущественной покупки (даже владелец не знал, так как более 40 лет с момента постройки 10-квартирного дома уже прошло, просто летом 5 июня 2020 в связи с КОВИДОМ издали новый закон о Расширении имущественного фонда государством) Вы:
1. срочно попросите вернуть задаток (прошло 2 недели) потому что непонятно что в будущем
а.можно ли на такую квартиру получать лицензию на право сдачи в долгосрочную аренду
б. это каждый раз будет так когда ты будешь продавать в будущем эту же квартиру??? и тебя заставит продать гос-во ему же по их цене?
или 2. многие дома возле моря с какими-то ограничениями. все равно на эту квартиру была очередь. лучше забыть о 1. выше!
хотя продавец уже извинился и подал заявление государству (30 дней ответ);
Кошмар. Не знаю что делать. У других в том же районе просто истек срок 40 лет (например, они покупали в 2014 зная что это право государства истечет в 2016 и они свободны!).
А эта квартира была в каком-то суде после 2005, и была куплена в результате этого суда, и поэтому у государства есть право первичной покупки с ОТВЕТОМ 30 дней. Ну ок, они не купят. Но что делать 1) получится ли лицензия на долгосрочную сдачу в таком типе жилья 2) когда я буду продавать кому-то будет то же самое?
Но ДО КАКОГО СРОКА такое право у гос-ва- (например до 2050 года*?, где смотреть... Или ПРАВО ВЕЧНОЕ из-за новых ковидных законов о расширении жилья для гос.фондов!

Отправлено спустя 49 секунд:
https://www.boe.es/buscar/pdf/2020/DOGV ... X9viTNzabY

[VladimirGT]

Не знаю, вернул бы деньги и не связывался с такой ситуацией... Но это только мое мнение... и связано с тем, что с государством лучше не тягаться, хрен его знает, что дальше будет...

[Ayuta]

У меня не было такой ситуации в жизни, но теоретически я ее, скажем так, изучала. Если речь идёт о derecho de tanteo (это то понятие, которое корректно перевести как право преимущественного выкупа), то государство не назначает цену, оно вправе выкупить квартиру ровно по той цене, на которую согласился другой покупатель. То есть в данном случае вы, а в будущем, если право еще не истечет, ваш покупатель. На принятие решения о выкупе у государства есть 30 дней. И крайне редко это право используется, ведь цена в данном случае рыночная, а лишних денег у государства нет.
Если это именно ваш случай, и если вы не сильно спешите с покупкой, причин отказываться в общем-то нет. Придётся выждать эти 30 дней, а потом снова инициировать сделку.

а.можно ли на такую квартиру получать лицензию на право сдачи в долгосрочную аренду

Вообще, это тут ни при чем. О лицензии на долгосрочную аренду слышу впервые (вот на краткосрочную - да, нужна лицензия). Само по себе derecho de tanteo никак аренду не ограничивает. Ограничивать ее может режим VPO, однако это совсем другое дело и к преимущественному выкупу отношения не имеет.

б. это каждый раз будет так когда ты будешь продавать в будущем эту же квартиру???

Надо получить certificado registral (это не nota simple, это более полный отчёт) и посмотреть там. Стоит 40-50€, выдаётся в Registro de propiedad.

и тебя заставит продать гос-во ему же по их цене?

Нет, по цене, на которую договорились с другим, свободно выбранным покупателем.

[mallorga]

У меня немного другая ситуация, но мне тоже нужен совет.
Я получила задаток за дом. Покупатели меня сильно прогнули в цене, и поэтому, по началу они так боялись, что я его продам дороже, и просто верну им залог в двойном размере, что присылала ко мне знакомых под видом покупателей, проверить буду ли я соблюдать договор. Они говорили, что купят в марте, но позже выяснилось, что у них не хватает 1/3 суммы. Они попытались выбить рассрочку, но я отказалась, потому что понимаю, что я эти деньги буду получать всю оставшуюся жизнь по 5 евро.
Я ждала сделку уже 6 месяцев, договор до 1 июля. Дата сделки приближается, а покупатель ушел в себя, и не возвращается. На звонки не отвечает, и на сообщения в ватсапе тоже. Мне говорят, тебе же лучше, они же потеряют задаток. А меня сомнения гложут.
В России была ситуация, дата указанная в договоре прошла и сделка не состоялась, из-за того, что покупатель не проявил желание купить квартиру, и не вышел на связь. Продавец рассудил это как отказ от сделки, и успокоился оставив себе задаток. Спустя некоторое время, покупатель подаёт в суд о возврате залога в двойном размере, и суд решает отказать в возвратить залог в двойном размере, но принимает решение просто вернуть залог. Суд принял такое решение мотивируя тем, что продавец не вышел не сделку, тем самым отказался от нее, а так как и покупатель на нее на вышел, то и он отказался. Типо каждый остался при своем. Но по мне, так это не совсем справедливо, так как продавец потерял время и потенциальных покупателей.
Вот теперь я и думаю, может и я попала в такую ситуацию? Есть ли здесь такая практика? Если есть, то как мне потом доказывать, что я от сделки не отказываюсь? Писать заказные письма, но куда посылать, они не живут по тому адресу, который указан в договоре?

[Eugene70]

Писать заказные письма, но куда посылать, они не живет по тому адресу, который указан в договоре?

Всякое может быть. Имхо, Вам нужно отправить burofax по адресу указанному в договоре. Получит его другая сторона или нет в этом случае не важно, у Вас в любом случае будет подтверждение Вашей добросовестности. Нужно ли делать что-то еще, не подскажу. И деталей не знаю, да и компетенция моя в испанском праве недостаточна.

[Ayuta]

Если есть, та как мне потом доказывать, что я от сделки не отказываюсь? Писать заказные письма, но куда посылать, они не живет по тому адресу, который указан в договоре?

Есть такая ситуация. Если наступит указанная в договоре задатка дата, на следующий день ты должна отправить бюрофаксом покупателю дату и время сделки, а также адрес нотариуса, которого выбрала ты. Для совершения сделки купли-продажи. Если он не находится по адресу, указанному в договоре, и не сообщил тебе никакого другого адреса, это его вина, а не твоя проблема.
В назначенный тобой час ты должна явиться к назначенному тобой нотариусу со всеми документами и ключами от дома, готовая его продать. Вы с нотариусом реально посидите, подождете, после чего он будет вынужден оформить акт о неявке стороны. Этот документ является единственным неопровержимым доказательством того, какая именно из сторон отказалась от сделки. Только после этого ты имеешь право оставить себе задаток и продать дом другому.

[TMP]

В России была ситуация

Про Испанию ничего не знаю, а вот в России любят вносить задаток под договор аванса. Тогда да, его придется вернуть. Да и вообще, задаток и залог - разные вещи, непонятно что было. Но у тебя там вообще непонятная ситуация - с какого покупатель просил двойной, если сам пролюбил срок?

[mallorga]

В России была ситуация

Про Испанию ничего не знаю, а вот в России любят вносить задаток под договор аванса. Тогда да, его придется вернуть. Да и вообще, задаток и залог - разные вещи, непонятно что было. Но у тебя там вообще непонятная ситуация - с какого покупатель просил двойной, если сам пролюбил срок?

Я не знаю тонкостей по какой причине покупатель потребовал двойной размер, просто знаю об этой ситуации. Можно только предполагать, что строго в соответствии с договором. Если он квартиру не купил, значит ее ему не продали. Человек в здравом уме не будет разбрасываться залогами. А если он потребует вернуть только сумму равную залогу, то признает, что именно он не вышел на сделку.
В России переход права собственности оформляется Росреестром, который получает документы от службы единого окна, не придирайтесь к словам, я на работаю уже с 2009 года, а у нас любят все переименовывать. А в Испании нотариусом. Большое спасибо Аюта, твой совет реально поможет.
Я знаю, что в России есть разные понятия, залог и аванс. Не уверенна, что в Испании такого нет. Я с языком не очень дружу, тем более в нюансах испанских терминологий, но у меня в договоре написано возвращать в двойном размере.

[VladValencia]

Если "покупатели" испанцы, или "хитано-испанцы" тем более, возможно именно этого(возвращения двойного залога) они и добиваются.
Залог думаю не три песо? Решили так-иностранка? Тем лучше. Тем более у вас есть подозрения и чуйка, что они подсылали "псевдопокупателей".
Нормальный покупатель не станет заниматься подобной ерундой и выкручивать руки с возвратом в двойном размере, постарается как можно
быстрее выйти на сделку и завершить её, особенно после удачного для себя торга.

Либо сами передумали и тянут время, авось не они потеряют залог, а вы.

В нынешних условиях почти закрытой страны, разного рода ловкачей и халявщиков развилось видимо не видимо.
Я после выписки из больнички, как только вернулся к делам, сталкиваюсь с различными "мутными вариантами" и такими же "мутными клиентами".

[Tatianalloret]

Я знаю, что в России есть разные понятия, залог и аванс. Не уверенна, что в Испании такого нет. Я с языком не очень дружу, тем более в нюансах испанских терминологий, но у меня в договоре написано возвращать в двойном размере.

кто оформлял "договор"? у нас он называется "Contracte compromis de compra-venda amb paga y señal" и к нему прикладывается банковский чек с переведённой суммой залога от продавца.

[mallorga]

Вполне возможно, что я паникую, и они объявятся. До 1 июля ещё больше месяца, но ситуация странная.
Покупатели загадочные люди. 2 недели мы по ватсапу выясняли дату их визита для просмотра дома. На любой их вопрос, я отвечала, что они могут приходить, когда им удобно, так как мы живем в доме и нам не надо специально приезжать. Когда дата была установлена, мы стали выяснять время прихода. Выясняли это с утра до довольно позднего вечера. Последняя их фраза была, что они придут в субботу в 10 утра и они живут в 44 доме.
Мы потом специально померяли, там 16 метров от их дома до нашего.
Я тут же поговорила с соседями, мне сказали, что эта семья не простая. Когда сестра моих покупателей покупала дом, то кинула продавцов. Попросила рассрочку (на словах), и не доплатила. Поэтому я не хочу рассрочек, даже и нотариально заверенных.
Они сильно прогнули меня в цене, из-за нехватки денег. Хотели покупать в марте, так как должны съехать именно в марте, я предложила заключить договор до 1 июля, что бы у них было время найти деньги. Я рассчитывала, что пока они будут искать деньги, мы доучимся в своей школе до конца года.
После подписания предконтракта они ещё дважды просили показать дом, но уже их родственникам. В феврале они стали прогибать на рассрочку. Что они прямо сегодня готовы перевести мне 2/3 суммы, и вселятся в дом, а остальное найдут к 1 июля. Я сказала, что поговорим, когда я вернусь из России и буду на месте. После возвращения, в марте, пригласила их на разговор. Они не ответили. Я пошла к ним, они с 4 детьми уехали, и сестра не знает куда.
Вот я и напряглась, что-то здесь не то.

[VladValencia]

Так...к слову.
"Местные" не единожды предлагали мне следующее:
-Мы сегодня у вас ночуем, завтра платим аренду, а через месяц фиансу)
Я тут-же отвечал:
-Рад был познакомиться, спасибо что потратили моё время, пойдёмте, я покажу вам где выход.

Да, ситуация у вас стрёмная и непонятная. Совет от Auta выглядит дельным.

[mallorga]

Я знаю, что в России есть разные понятия, залог и аванс. Не уверенна, что в Испании такого нет. Я с языком не очень дружу, тем более в нюансах испанских терминологий, но у меня в договоре написано возвращать в двойном размере.

кто оформлял "договор"? у нас он называется "Contracte compromis de compra-venda amb paga y señal" и к нему прикладывается банковский чек с переведённой суммой залога от продавца.

Нет ни какого названия. Чек не прилагался, они просто перевели мне деньги на счет.

[Eugene70]

Нет ни какого названия. Чек не прилагался, они просто перевели мне деньги на счет.

1. Покажите свой предконтракт специалисту, не надейтесь на себя. Ayuta дала Вам очень грамотный совет, но в предконтракте могут быть пункты, которые все осложнят. Наш агент по недвижимости всегда включал в предконтракт пункт, что нотариуса выбирает и оплачивает покупатель. Есть ли такой пункт у Вас и имеет ли он значение - не знаю, но Ваши "покупатели" люди тертые, будьте бдительны.
2. У знакомых была похожая ситуация, при продаже квартиры. После разрыва предконтракта по вине покупателя (соседи) - им еще год срывали показы мелкими пакостями.

[mallorga]

Наш агент по недвижимости всегда включал в предконтракт пункт, что нотариуса выбирает и оплачивает покупатель.

Такого пункта нет. Я бы на такое не согласилась. Думаю этот пункт ущемляет права продавца. Мало ли где покупатель вздумает подписывать договор. Я продаю дом в Аликанте, а он решит выбрать нотариуса в Галисии, мне что туда ехать надо? Такое практикуется, если продавец крупная компания, у которой есть много представительств в разных местах страны. Я покупала дом у Сольвии в Аликанте, а договор подписывали в Кастельоне. А в нашем случае мы обе стороны из одного места.
Да и не важно в такой ситуации место положение нотариуса, это чисто юридическое действие, как и отправка заказного письма по адресу, где они не проживают, и мне об этом известно.

[iglesias]

Думаю этот пункт ущемляет права продавца. Мало ли где покупатель вздумает подписывать договор.

Не ущемляет, имеет право покупатель.
Напомни мне в понедельник вечером вотцапом и мы тебя сориентируем по телефону.
Но надо смотреть в твой договор, что там у тебя написано для начала.

[mallorga]

Не ущемляет, имеет право покупатель.

Поясни пожалуйста, это четко регламентировано?

[Ayuta]

Я знаю, что в России есть разные понятия, залог и аванс. Не уверенна, что в Испании такого нет. Я с языком не очень дружу, тем более в нюансах испанских терминологий, но у меня в договоре написано возвращать в двойном размере.

В Испании тоже есть эта разница. Задаток - это то же, что и в России, то есть сумма, принимая которую, продавец обязуется продать, а если передумает - понесет наказание.
Arras penitenciales - это задаток, который, если передумаешь, возвращаешь в удвоенном размере. Видимо, у тебя именно этот случай. Договор называется Contrato de las arras penitenciales.
Arras confirmatorias - это предоплата, которую покупатель вносит при заключении договора купли-продажи в простой письменной форме. Оставшаяся часть - у нотариуса, и это обязательно для обеих сторон, ни одна из сторон не имеет права передумать. Договор называется Contrato de las arras confirmatorias или Contrato de compraventa (privada) con (la entrega de) paga y señal.

А вот аванс - это то, что продавец просто возвращает, без удвоения, если передумал. Может называться по-разному, часто - reserva, и в таких документах всегда написано, что получение этой суммы не обязывает продавца к сделке, и если он передумает, он сумму возвращает.

По умолчанию, если в договоре вообще ничего четко не указано, считается, что это arras confirmatorias.
А тот договор, который почти всегда заключают перед покупкой недвижимости, и когда обычно покупатель вносит 10% от стоимости (это именно "обычно", законом сумма не регулируется), - это arras penitenciales.

Наш агент по недвижимости всегда включал в предконтракт пункт, что нотариуса выбирает и оплачивает покупатель

Я тоже его всегда включаю, но я защищаю покупателя, поэтому тут все логично. Кроме того, это право покупателя по закону - выбирать нотариуса. Тем не менее, в случае исчезновения покупателя действовать все равно надо как я выше написала. Ну можно написать в том самом бюрофаксе, что раз срок прошел, а ты не воспользовался своим правом выбрать нотариуса, приходи вот к этому.

[Eugene70]

Ну можно написать в том самом бюрофаксе, что раз срок прошел, а ты не воспользовался своим правом выбрать нотариуса, приходи вот к этому.

возможна ли ситуация, что недобросовестный покупатель, зная о отсутствии продавца в Испании уведомил о выборе нотариуса так, что уведомление продавец не получил. Можно ли как-то проверить, приходил ли бюрофакс по конкретному адресу? Или это уже паранойя?

[Ayuta]

возможна ли ситуация, что недобросовестный покупатель, зная о отсутствии продавца в Испании уведомил о выборе нотариуса так, что уведомление продавец не получил.

Интересная мысль. Там делают две попытки доставки, о которых оставляют в почтовом ящике уведомление. Если после двух попыток доставка не удалась, бюрофакс хранится в почтовом отделении, вроде бы 30 дней. Недоставка получателю означает автоматическое выполнение того, что там написано.

Можно ли как-то проверить, приходил ли бюрофакс по конкретному адресу?

Можно попросить кого-то из соседей посмотреть, нет ли в почтовом ящике похожего уведомления. Я ничего лучше придумать не смогла. Ну в принципе, если человек долго отсутствует по адресу, который он указал как свой адрес для уведомлений в важной сделке, это он не прав и тут вторая сторона не обязательно должна быть недобросовестной, она может быть просто недогадливой и упорно писать бумажные письма, не пытаясь связаться другими способами.