Моя Борьба. Как выживают рантье в Испании в 2025 и далее

SIM4

► Показать

SIM4

Правительство Испании одобрило помощь владельцам жилья в случае неоплаты аренды

Компенсация будет распространяться только на определённые типы договоров аренды, а именно:

Арендаторы до 35 лет

Уязвимые семьи (категории определяются каждой автономией)

Аренда не выше государственного индекса цен (Índice de Referencia) в зонах с признанным напряжённым рынком

Пока программа действует только для договоров, действующих на 30 января 2025 года, однако позже будет открыто отдельное бюджетное финансирование, чтобы расширить её в будущем.

Компенсация включает:

Неуплаченные месяцы аренды

Ущерб, причинённый жилью

Долги по коммунальным услугам

Чтобы получить поддержку, собственник должен:

Быть в порядке с налоговыми обязательствами и Seguridad Social

Внести обязательный депозит (fianza) и его обновления

Заключить с арендатором обязательный документ о государственном «гарантийном механизме» аренды

* лучше бы легализовали мордобой неплатильщику аренды

SIM4

Airbnb оштрафовали на 64 миллиона евро за размещение нелегальных объявлений

Офтопик

Власти Испании подчеркнули, что подобные действия платформы нарушают права потребителей и подрывают доверие к рынку аренды. По данным министерства, Airbnb систематически игнорировала предписания, продолжая размещать нелегальные объявления даже после официальных предупреждений. В результате, сумма штрафа была рассчитана исходя из шестиразового размера незаконно полученной прибыли, что стало одним из самых жестких решений в истории ведомства.

Помимо основного взыскания, к платформе применены дополнительные меры. Теперь Airbnb обязана не только удалить все объявления, нарушающие закон, но и публично сообщить о наложенном штрафе. Власти настаивают на необходимости полной прозрачности и соблюдения всех требований, чтобы предотвратить повторение подобных ситуаций в будущем.

Ранее Высший суд Мадрида поддержал позицию министерства, признав законными требования о немедленном удалении нелегальных объявлений. В ходе разбирательства также были выявлены менее значительные, но не менее важные нарушения. Среди них — отсутствие информации о юридическом статусе арендодателей, что является обязательным при дистанционном заключении договоров, а также препятствование предоставлению данных в ходе расследования. За эти проступки были назначены дополнительные штрафы на общую сумму 75 тысяч евро.

Министр Пабло Бустиндуй отметил, что подобные меры — часть масштабной кампании по наведению порядка на рынке аренды жилья

Пока неизвестно, как именно компания отреагирует на столь крупный штраф и какие шаги предпримет для восстановления доверия пользователей. Однако очевидно, что рынок аренды в Испании ждет период перемен, а конкуренция между традиционными агентствами и онлайн-сервисами только усилится.

* варианты : цена услуг для арендаторов поднимется, количество объявлений упадет, найти недорого жилье станет трудно и под давлением некомерческих структур, защищающих права жильцов, правительство выпустит из зубов схваченный кусок денег.

вариант 2: платформа перерегистрирует юр лицо и не станет платить штраф.
имущество у компании все состоит из килобайтов в интернете, изьять невозможно, нематериальное. Деньги и так уже в офшоре. Произошедшее событие надеюсь не стало неожиданностью и компания готова.

кроме того уже есть их клон, с теми же владельцами. На случай беспредела со стороны гостиничного лобби

https://www.vrbo.com/es-es/

SIM4

Владельцы туржилья в Барселоне подали в суд на мэрию из-за запретов

В Барселоне разгорелся новый скандал. Владельцы жилья подали в суд. Они обвиняют мэрию в превышении власти. Город поощряет запреты на аренду. Это угрожает легальному бизнесу. Разбирательства только начинаются.

Ассоциация туристических апартаментов Барселоны (Apartur) инициировала судебное разбирательство против городского совета. Причиной стал спорный план мэрии, направленный на стимулирование запрета краткосрочной аренды в жилых домах. Представители бизнеса утверждают, что муниципалитет выходит за рамки своих полномочий и подрывает основы правовой стабильности, создавая угрозу для законной экономической деятельности.

В своем иске Apartur оспаривает соглашение, заключенное Комиссией правительства Барселоны 8 мая 2025 года. Этот документ, подписанный с Институтом жилья и реабилитации, Коллегией администраторов недвижимости и Палатой городской собственности, стал объектом пристального внимания. Ассоциация требует признать недействительным как само решение комиссии, так и заключенный на его основе договор.

Представители арендного бизнеса подчеркивают, что действия властей нарушают принцип правовой определенности. Они затрагивают легальную деятельность, которая в Барселоне строго регулируется с 2012 года. В городе насчитывается около 10 000 официальных лицензий на туристические апартаменты, что составляет всего 1% от общего жилого фонда. Этот рынок стабилен уже более десятилетия.

Как выяснилось, изначально публичная информация о соглашении была сформулирована весьма обтекаемо. Говорилось лишь об «информировании и ориентации сообществ собственников» по вопросам правил совместного проживания. Однако, получив доступ к документам 7 ноября 2025 года, в Apartur обнаружили истинную цель: «ориентация и поддержка сообществ для включения в их уставы запрета на экономическую деятельность, включая туристическую». Эта подмена понятий и стала одним из ключевых аргументов в иске.

Особое возмущение у бизнеса вызвала финансовая сторона инициативы. Соглашение предусматривает выделение до 100 000 евро на субсидии для ТСЖ и специалистов, которые будут вносить изменения в уставы домов. Помощь выделяется только в том случае, если поправки носят ограничительный характер. Таким образом, мэрия напрямую платит за то, чтобы юристы и администраторы убеждали жильцов запретить туристическую аренду, что в Apartur считают формой недобросовестного давления.

В мэрии Барселоны на обвинения ответили. Заместитель мэра по вопросам жилья, Жорди Вальс, выразил сожаление по поводу позиции Apartur. По его мнению, ассоциация постоянно говорит о незаконности, но игнорирует корень проблемы — конфликты, которые иногда возникают между туристами и постоянными жителями. Вальс подчеркнул, что муниципалитет лишь стремится укрепить демократические механизмы, позволяя жильцам самим решать, хотят ли они видеть в своем доме туристическую активность. Он призвал ассоциацию прекратить постоянные судебные тяжбы и занять более конструктивную позицию.

К слову, Apartur, или Ассоциация туристических апартаментов Барселоны, является ключевым представителем индустрии краткосрочной аренды в городе. Она объединяет как частных владельцев, так и управляющие компании. Основная миссия организации — защита экономических интересов своих членов. Они также работают над созданием позитивного имиджа сектора. Ассоциация активно участвует в диалоге с властями, отстаивая модель устойчивого туризма в каталонской столице.

SIM4

Опять правительство арендаторам помогает

Министр инклюзии, социальной защиты и миграции Эльма Саис (Elma Saiz), недавно назначенная официальным представителем правительства, подробно остановилась на деталях новых решений. По ее словам, в одном из принятых декретов содержится запуск единого абонемента на транспорт, а в другом — целый комплекс мер, направленных на защиту малообеспеченных граждан.

В частности, продлевается запрет на выселение семей, которые не могут оплачивать аренду и не имеют альтернативного жилья. Также сохраняется запрет на отключение электричества, воды и газа для уязвимых домохозяйств. Кроме того, продлен срок действия так называемого «социального электрического бонуса» — специальной скидки на оплату коммунальных услуг для нуждающихся.

* получается это они окупас дальше легализуют
только обещали с этим закончить и вот опять

Вопрос о новом плане по обеспечению жильем остается открытым. Его утверждение вновь перенесено, и теперь судьба документа зависит от возможного внеочередного заседания правительства до конца года. Также не было принято решения по изменению ставок для самозанятых — они останутся на прежнем уровне в 2026 году.

В целом, новый мегадекрет стал одним из самых обсуждаемых документов уходящего года. Его принятие вызвало бурю эмоций как среди сторонников, так и среди противников, а последствия для рынка жилья и социальной сферы еще только предстоит оценить.

SIM4

В Испании вводят обязательную годовую отчетность для арендодателей

Министерство жилищного строительства и городской повестки (Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana) официально утвердило обязательную ежегодную отчетность для владельцев недвижимости, сдающих квартиры, дома, а также плавсредства и даже необычные объекты в аренду на ограниченный срок. Нововведение касается не только туристических апартаментов, но и жилья, сдаваемого для учебы, работы или медицинских целей. Теперь каждый арендодатель обязан будет ежегодно, в феврале, предоставлять подробный анонимизированный отчет о всех сделках за предыдущий год.

В отчете потребуется указать цель аренды, количество гостей, а также точные даты заезда и выезда. Причем, если у собственника несколько объектов, по каждому из них придется заполнять отдельную форму. Формат документа — современный XBRL, что позволит автоматизировать обработку данных. Подать отчет можно будет как через интернет, так и на бумаге, но электронный способ явно предпочтительнее для властей.

Особое внимание уделяется не только квартирам и домам, но и аренде судов, яхт, плавучих средств и даже временных сооружений. Законодательство не делает различий между арендой для отдыха, работы или лечения — все попадают под единые правила. Это решение уже вызвало бурю обсуждений среди владельцев недвижимости и профессиональных операторов рынка.

Система отчетности построена на базе формата XBRL, который широко используется для финансовой отчетности в Европе. Это значит, что данные будут поступать в единую цифровую базу, где их смогут анализировать не только налоговые органы, но и профильные министерства. Власти обещают, что информация будет обезличенной, однако многие арендодатели опасаются утечки данных и усиления контроля.

Сдающие жилье обязаны будут указывать не только количество гостей, но и цель их пребывания — будь то туризм, учеба, работа или лечение. Для каждого объекта потребуется отдельный отчет, даже если речь идет о плавучем доме или временном сооружении. Нарушение сроков или непредоставление информации может привести к штрафам, хотя детали санкций пока не раскрываются.

Первые отчеты по новым правилам предстоит подать в феврале 2026 года за сделки, совершенные в 2025 году. До этого времени арендодателям предстоит разобраться с нюансами заполнения форм, а также подготовить свои объекты к возможным проверкам. Власти обещают разъяснительную кампанию и техническую поддержку, но многие вопросы пока остаются без ответа.

* добрые ребята, месяц дали подготовиться

SIM4

Власти Испании вводят новые правила аренды

Налоговые стимулы

Главная новость – налоговые льготы для тех, кто не поднимает стоимость аренды при продлении договора. Власти предлагают стопроцентную скидку по налогу на доходы физических лиц (IRPF) для собственников, которые сохраняют прежнюю цену для своих жильцов. По сути, государство компенсирует то, что арендодатель мог бы заработать, если бы повысил ставку. Такой шаг, по мнению правительства, должен сделать рынок более стабильным и предсказуемым.

Выгода очевидна: арендодатель получает бонус, а арендатор – спокойствие и защиту от внезапных скачков цен. Власти уверяют, что это не просто очередная инициатива, а реальный инструмент для поддержки добросовестных участников рынка.

Контроль за краткосрочной арендой

В последние годы Испания столкнулась с настоящим бумом краткосрочных договоров аренды. Многие собственники предпочитают заключать так называемые «контракты на сезон», чтобы обойти ограничения и чаще пересматривать условия. В результате люди вынуждены жить в постоянной неопределённости, а города – терять стабильных жителей.

Теперь правительство намерено положить этому конец. Вводятся чёткие критерии, по которым договор может считаться сезонным, а за нарушения – предусмотрены серьёзные штрафы. Власти не скрывают: цель – остановить превращение жилья в инструмент быстрой наживы и вернуть уверенность тем, кто арендует на долгий срок.
Ограничения на аренду комнат

Ещё одна проблема – массовое дробление квартир на отдельные комнаты с последующей сдачей по завышенным ценам. Власти отмечают, что такая практика стала особенно популярной в крупных городах, где спрос на жильё превышает предложение. Собственники превращают обычные квартиры в мини-гостиницы, а арендаторы вынуждены платить больше за меньшие удобства.

Согласно новым правилам, общая сумма арендной платы за все комнаты не должна превышать стоимость аренды всей квартиры. В зонах с напряжённым рынком будут действовать дополнительные ограничения и механизмы контроля. Это должно остановить рост цен и сделать рынок более прозрачным.

SIM4

Санчес объявил 100% налоговую льготу по IRPF для владельцев недвижимости, которые заморозят цены на аренду
12 января 2026 года Педро Санчес анонсировал новый пакет мер для урегулирования кризиса аренды в Испании. Соответствующий декрет-закон будет принят уже в ближайшие недели.
Главная мера – 100% налоговая льгота по IRPF для владельцев недвижимости, которые не поднимут плату за аренду.
Идея такая: если при продлении договора собственник оставляет цену без повышения, ему обещают полную (100%) “компенсацию” через IRPF – фактически налоговое послабление, которое должно перекрыть то, что он мог бы заработать на повышении.
Почему это обсуждают именно сейчас: в 2026 году заканчиваются более 630 000 договоров, подписанных в период «ковидного» сдерживания цен. При пересмотре условий рост может составить 30–50%, что затронет около 1,6 млн человек.
Важно: пока не уточнили, будет ли льгота только для продления с тем же арендатором или также для новых контрактов.
Кроме того, будут ужесточены условия для «alquiler de temporada» (краткосрочной/сезонной аренды). Власти хотят ограничить «мошенническое» использование сезонных договоров и ввести штрафы за нарушения.
Помимо этого, с помощью нового закона правительство Испании планирует покончить со «злоупотреблениям» с арендой по комнатам. Например, общая сумма за комнаты не должна будет превышать цену аренды всей квартиры, а в зонах с напряжённым рынком будут действовать механизмы контроля цен, как и для обычной долгосрочной аренды.

Dratuti

Интересно как это будет реализованно, если в декларации сразу то это да, прям хорошо придумано.

SIM4

Dratuti писал(а): 13 янв 2026, 14:37 Интересно как это будет реализованно, если в декларации сразу то это да, прям хорошо придумано.

для кого хорошо? для арендодателя - да, очень хорошо, лазейка не платить налоги.
предлагаешь арендатору разбить договор на два - за аренду и за то, что арендодатель будет делать контроль качества продуктов в соседнем супермаркете за 100 евро в день. А цену в договоре аренды менять не будет.

не нравится такое арендатору - бери березу и у.бывай как в анекдоте

SIM4

В Каталонии арендаторов обяжут знать, кто их арендодатель и сколько можно платить

Власти региона отправили на рассмотрение законопроект, который должен изменить привычные правила игры. В нем прописано: в объявлениях о сдаче квартир в аренду обязательно указывать, является ли владелец так называемым «большим арендодателем». Кроме того, в каждом объявлении появится информация о максимальной цене, которую можно запросить за жилье, а также о наличии сертификата энергоэффективности и документа, подтверждающего пригодность квартиры для проживания. Без этих бумаг выставить жилье на рынок станет невозможно.

Власти также ужесточают ответственность для тех, кто нарушает новые правила. Если в объявлении не будет указана максимальная цена или статус владельца, это будет считаться серьезным нарушением. За такие проступки предусмотрены ощутимые штрафы. Кроме того, если арендодатель попытается обойти закон и указать цену выше разрешенной, его ждет еще более суровое наказание

Власти рассматривают возможность запретить покупку квартир с целью перепродажи или сдачи в аренду по завышенным ценам. Это должно остановить спекулянтов, которые скупают жилье, чтобы потом наживаться на росте цен.

В рамках новых инициатив также планируется упростить процедуры контроля за пустующими квартирами. Муниципалитеты получат больше полномочий для проверки, почему жилье не используется, и смогут вводить дополнительные налоги на такие объекты. Это должно стимулировать собственников сдавать квартиры, а не держать их пустыми в ожидании роста цен

Некоторые собственники опасаются, что ужесточение контроля приведет к сокращению числа предложений и еще большему росту цен. Другие считают, что новые требования усложнят процесс сдачи жилья и отпугнут потенциальных арендодателей.

* или кто-то уйдет в серую зону, кто-то перейдет на серые схемы сдачи и заложит риски штрафов в цену. в любом случае - если бы какие то меры существовали в природе и работали - давно бы это пришло в голову каким бы нибудь властям где-нибудь в регионах с высоким IQ, в Китае или в России

но это не пришло в реально умные головы, только в футбольные мозги барселонцев.

Dratuti

SIM4 писал(а): 14 янв 2026, 09:42 для кого хорошо? для арендодателя - да, очень хорошо, лазейка не платить налоги.

Слушай, ты как то всё однобоко воспринимаешь... Государство предлагает компенсировать аредодателю неповышение ап путем увеличения налогового вычета. Это реально выгодно.

SIM4

Dratuti писал(а): 14 янв 2026, 10:51 компенсировать аредодателю неповышение ап путем увеличения налогового вычета

не повышения, а предоставления 100%.
но это только хорошо арендодателю, потому что арендатор не защищен и если арендодатель может присвоить себе 95% выгоды от подарка государства - обязательно присвоит.

для арендаторов консультация нахаляву тут

► Показать

Dratuti

SIM4 писал(а): 14 янв 2026, 15:44 не повышения, а предоставления 100%

Если был 50% а станет 100% это ли не увеличение?

SIM4

Dratuti писал(а): 14 янв 2026, 17:08 Если был 50% а станет 100% это ли не увеличение?

разве у арендодателей есть налоговая льгота по IRPF сейчас? вроде бы полный ноль. Или мои знания полный ноль?

Dratuti

SIM4 писал(а): 14 янв 2026, 17:57 разве у арендодателей есть налоговая льгота по IRPF сейчас? вроде бы полный ноль. Или мои знания полный ноль?

Налоговый вычет от 50 до 70%. Это длительная аренда.

wolf

А о чем может говорить факт, если очень крупный инвестор массово избавляется от своих обьектов недвижимости?

Mikl Po

Владельцев испанского жилья предостерегли от перекладывания на арендаторов части расходов

Речь идет о расходах на поддержание жилья в надлежащем состоянии, которые нередко навязывают квартиросъемщикам. Это касается проблем с электрикой, трубами, отоплением, плесенью. Если они не стали результатом неправильной эксплуатации со стороны жильца, то, по закону Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) эта статья расходов не имеет к нему никакого отношения. Об этом пишет Información.

SIM4

Сорян за перевод, все вопросы к Электронику, а я Сыроежкин

Офтопик

Если ты когда‑нибудь думал, что в Испании скучно — забудь!

За последнее время здесь случилось сразу несколько важных перемен, о которых стоит знать как арендодателям, так и арендаторам.

1. Окупасы больше не качают права годами
Новые нормы избавляют закон от прежних тормозов.
Процедуры выселения незаконных жильцов теперь могут пройти намного быстрее — те самые длинные «марафоны» судов, когда люди могли жить в чужой квартире месяцами, потихоньку уходят в прошлое.

2. Конец массовой отсрочке выселения для уязвимых семей
Пандемийная защита, которая последние годы блокировала выселения для тех, кто не мог платить, официально прекратилась в начале 2026 года.
Это означает: если договор аренды закончился, а аренда не платится — стратегия «пока не заметят» больше не работает.

3. Новые сроки и условия по арендаторам, которые задолжали
Теперь всё более структурировано:

мелкие арендодатели получат короткий «социальный» период, чтобы службам найти альтернативное жильё для действительно уязвимых;

владельцы больших портфелей должны пройти более длительный этап оценки, прежде чем суд даст зелёный свет на выселение.

4. Малоизвестный апдейт: отключение коммунальных услуг перестаёт быть уголовкой
Если квартира оккупирована незаконно, закон теперь рассматривает прекращение подачи электричества или воды собственником не как уголовное преступление — это прямо отражено в практике судов в Барселоне (хотя всё равно стоит действовать через юриста).
⸻

Что это значит на практике?

Ты ещё можешь потерять аренду, если не платишь — быстрее, чем раньше.

Арендодатели получили долгожданные инструменты, чтобы быстрее вернуть своё жильё.

Баланс между защитой уязвимых и правами собственников сейчас активно обсуждается по всей Испании.
⸻

Итог: неудачные фильмы про «окупасов злодеев, защищённых законом» уходят в прошлое — реальность становится понятнее (и жёстче для тех, кто не платит аренду).
Именно такие изменения могут повлиять на рынок жилья, цены и то, насколько спокойной будет жизнь домовладельцев.

Mikl Po

BBVA: в ближайшие два года жильё в Испании подорожает на 17%

Цены на жильё в Испании продолжат расти, говорится в свежем отчёте BBVA Research. Аналитики банка прогнозируют увеличение стоимости недвижимости на 10,2% после рекордного скачка на 12,7% в 2025-м, зафиксированного ранее INE. В 2027-м ожидается дополнительный рост ещё на 6,8%. Главная причина — сохраняющийся дефицит жилья и недостаточное предложение на рынке.