Как решить проблемы с комунидадом в Испании? В Шоке( - Форум Испании

Уважаемые сторожилы форума Испании и его активные пользователи! Позвольте вас поблагодарить за очень полезную информацию для людей, переехавших в Испанию!
Прошу вас по возможности помочь советом. Проблема в следующем:
Мы с мужем купили квартиру в новом доме в Барселоне. Выбрали, оформили документы, риэлтор хороший, к нему вопросов нет. В мае 2014 мы впервые смотрели квартиру, дом был построен, но не готовы документы. Сказали что переехать можно будет в конце года. Мы подписали предварительный контракт на покупку и стали ждать.
В итоге все было готово к декабрю и в январе мы переехали в квартиру.
Дом 4 этажа, 36 квартир, бассейн на крыше небольшой, лифт. К началу февраля в дом въехали еще одни жильцы. Самые лучшие и дорогие квартиры и паркинги в нашем доме купили китайцы, как раз для Золотой визы ВНЖ за 500 тыс.
11 февраля назначили 1 встречу нового комунидад и прислали бюджет на год:

24 000 евро сервисы по уборке и обслуживанию
7 000 евро сервисы паркинга и тд
И главное - 98 000 евро консьерж!!
Ниже копии документа:

Когда мы покупали квартиру и агент и застройщик говорили о том что расходы будут в пределах 90-100 евро в месяц. В итоге на нашу квартиру расход в месяц около 300 евро, причем обслуживание дома в районе 90 евро, а остальное консьерж - больше 200 евро в месяц или почти 2500 евро в год только на нашу квартиру.
Как такое возможно?
98000:12=8166 евро зарплата в месяц даже за 24 часа консьержа это очень много. Или я ошибаюсь? Мне казалось что это уровень зарплат специалистов в Испании..

На встречу пришлось идти мне, муж был в отъезде. Испанским языком я не владею, понимаю немного, английский хороший.
На встречу пришла я и еще одна женщина, владеющая квартирой и планирующая въезжать в апреле.
Встреча была на испанском. Я сразу сказала что не владею языком и могли бы они основные моменты озвучить на английском или перевести. В ответ мне сказали что никто английским языком не владеет. Я сказала на испанском что не могу проголосовать за этот бюджет, там много спорных вопросов, особенно стоимость услуг. И тут объявляют что президентом нашего комунидад будет представитель компании застройщика, так как не все квартиры проданы. И он не говорит по английски. Я спросила, как же он может помочь решить вопросы жильцов без знания языка, если 90% владельцев квартир дома не говорят по испански? Мне ответили что решение уже принято. Кем? Не ответили.
(Я понимаю что нужно учить язык страны в которой будешь жить и учу его. Но если пpeзuдeнт комунидад должен нам помогать и мы сами его избираем, важно чтобы он понимал о каких проблемах идет речь. А то получается что не к кому обратиться с вопросами)
В итоге объявили что бюджет утвержден и всем спасибо. Владелица второй квартиры проголосовала за бюджет и с представителем застройщика получился перевес. У меня есть подозрение что они в сговоре, она мне не показалась женщиной обеспеченной настолько, чтобы не обратить внимание на 98 000 на консьержа.
Никаких документов на руки выдано небыло, по почте не прислали бумаги для подписи, инвойсы и тд.
Мы живем в центре Барселоны рядом с старой Корридой. Район не криминальный совсем) Позднее стало понятно зачем этот консьерж - он водит потенциальных клиентов застройщика и показывает им квартиры, такой "риэлтор на подхвате". Налицо выгода застройщика, но почему мы должны платить за это?
Сейчас уже в несколько квартир заехали жильцы, часть из них арендует, но говорят, что владелец не хочет платить за эту услугу.
Приехали и китайцы из дорогих квартир и как оказалось они не в курсе и тоже не хотят платить за этого консьержа такие деньги. Богатые тоже умеют считать.
Наша соседка спросила у основного консьержа, который сидит с 10 до 20 по будним дням, сколько он получает - ответ 800 евро в месяц!!
Написали несколько писем с просьбой прислать документы с нашими подписями и инвойсы - управляющая компания молчит, мейл и телефон нашего президента никто не знает. Полный непрофессионализм одним словом. На просьбу собрать новую встречу жильцов ответили отказом.

Как действовать в этой ситуации?
Нанять адвоката в складчину с жильцами, недовольными этой ситуацией?
Имеют ли вес голоса владельцев квартир, но которые не живут в них? Или учитывают только голоса присутствующих на собрании?
Как они обязаны отчитываться за стоимость услуг по обслуживанию здания перед нами?

Мне казалось что комунидад должен предложить наиболее выгодные цены на рынке услуг. Думаю 98 000 евро в год за консьержа неправдоподобно дорого! За 8000 евро в месяц зарплаты мой дядя с племянником из России готовы приехать и сидеть в кресле 24часа смотря кино, играя в конфетки на телефоне и показывая квартиры. Посидел так год и можно Квартиру недалеко от Барселоны купить))))

Заранее спасибо за ответы и извините что так подробно.
Хорошего дня!

Нанимайте адвоката и идите либо в арбитраж или в суд. В арбитраже дела двигаются быстрее.
Не имеет значения живут владельцы или нет в этих квартирах, они по умолчанию должны платить за коммунидад. Удачи!

за 8000 евро в месяц я наверное тоже соглашусь посидеть консъержем с 8 до 20

Oxana, спасибо за ответ!
Насчет адвоката уже обсуждаем с жильцами.
Для начала хочется понять как действуют эти комунидад? Есть ли какой-то регламент?
Я понимаю что все владельцы жилья должны платить комунидад не зависимо живут они или нет. Главный вопрос каким образом они могут принимать решения и утверждать бюджет? Обязательно должны присутствовать или можно письменно?

Пожалуйста по возможности напишите те у кого есть консьерж в доме. Сколько эти услуги вообще стоят??
У нас консьержи компании Barna Porters http://www.grupbarnaporters.cat/

fortik, это стоимость за 24 часа консьерж в месяц 8000 евро. Дневной консьерж с 10 до 20 признался что его зарплата 800 евро в месяц. Даже если прибавить еще 2 консьержей которые обслуживают дом, 8000 евро как-то не получается..

ESolo писал(а):Oxana, спасибо за ответ!
Насчет адвоката уже обсуждаем с жильцами.
Для начала хочется понять как действуют эти комунидад? Есть ли какой-то регламент?
Я понимаю что все владельцы жилья должны платить комунидад не зависимо живут они или нет. Главный вопрос каким образом они могут принимать решения и утверждать бюджет? Обязательно должны присутствовать или можно письменно?

Пожалуйста по возможности напишите те у кого есть консьерж в доме. Сколько эти услуги вообще стоят??
У нас консьержи компании Barna Porters http://www.grupbarnaporters.cat/

Все решения принимаются общим собранием собственников, возможно и заочно по доверенности голосовать через своего представителя. Если застройщик собственник большинства квартир, то они сами и принимают решения...
Я слышала, что есть закон, регулирующий коммунидады, возможно это местные законы в каждом муниципалитете, можете уточнить в своей мэрии.

На первой линии моря трешка, бассейн и большой сад, пять лифтов, консьерж, паркинг - 100 евро в месяц.

Другой таун, трешка, сад, бассейн в три уровня, паркинг - 105 евро в месяц, 24 часа охрана (ездит постоянно авто с охранниками).

Oxana писал(а):На первой линии моря трешка, бассейн и большой сад, пять лифтов, консьерж, паркинг - 100 евро в месяц.

Другой таун, трешка, сад, бассейн в три уровня, паркинг - 105 евро в месяц, 24 часа охрана (ездит постоянно авто с охранниками).

Спасибо! Явно же не 300 евро в месяц! У нас квартира 72 кв без паркинга и общий бассейн на крыше 10х3 метра всего.

Барселона не Бенидорм, конечно. Но суммы на консьержа и правда большие...... Даже для Барселоны.
У меня есть знакомый, звезда шоу. Живет в элитной урбанизации около Валенсии. Охрана, закрытый въезд, большой дом и сад. Уход за садом от коммунидада. 5000 евро в год. Опять же - дом и сотки.... Это другое. Сад как лес....

Arco iris писал(а):Такое впечатление, что сумму подвели под зарплату консьержа, прибавив нолик. Жильцы платят - хорошо. Если что, скажут ошиблись. Я бы не платила, а потребовала отчёта по налогам с такой зарплаты. Тем более вышел новый закон о комунидадах.

Спасибо за ответ! Могли бы вы уточнить какой закон и где с ним можно ознакомиться?

ESolo писал(а):

Oxana писал(а):На первой линии моря трешка, бассейн и большой сад, пять лифтов, консьерж, паркинг - 100 евро в месяц.

Другой таун, трешка, сад, бассейн в три уровня, паркинг - 105 евро в месяц, 24 часа охрана (ездит постоянно авто с охранниками).

Спасибо! Явно же не 300 евро в месяц! У нас квартира 72 кв без паркинга и общий бассейн на крыше 10х3 метра всего.

У знакомых 35 метров на первой линии, бассейн, огороженная территория. Коммунидад - 200 евро, правда туда входят расходы на электричество и воду. У Вас как с этими расходами?
Плюс к этому обсуждают на собрании каждый год дополнительные расходы от 700 до 2000-2500 в год одним платежом то на солнечные батареи (поставили), то на новый интернет, то на реконструкцию бассейна. Сейчас на очереди новый забор То есть в среднем выходит около 300. Ходила к адвокату, советовалась, адвокат сказала, что если все собственники согласны и есть кворум, то нужно платить, иначе эти суммы взыщут через суд + пени... Не устраивает - продавайте! Но там богатые собственники собрались, которые еще и выгодно сдают посуточно апартаменты.
Итог - платит.

Teresa писал(а):

У знакомых 35 метров на первой линии, бассейн, огороженная территория. Коммунидад - 200 евро, правда туда входят расходы на электричество и воду. У Вас как с этими расходами?
Плюс к этому обсуждают на собрании каждый год дополнительные расходы от 700 до 2000-2500 в год одним платежом то на солнечные батареи (поставили), то на новый интернет, то на реконструкцию бассейна. Сейчас на очереди новый забор То есть в среднем выходит около 300. Ходила к адвокату, советовалась, адвокат сказала, что если все собственники согласны и есть кворум, то нужно платить, иначе эти суммы взыщут через суд + пени... Не устраивает - продавайте! Но там богатые собственники собрались, которые еще и выгодно сдают посуточно апартаменты.
Итог - платит.

[/quote]

Спасибо за ответ!
К сожалению электричество и вода не входит, дополнительно за это платим 150 евро в месяц. Мы не против платить и учавствовать в расходах на забор, мебель для крыши и тд. Но для нас проблема как раз в том что на собрании комунидада было 2 человека (я одна из них и была против) из всех владельцев жилья и решение о консьержах (обязанность которых квартиры пустые в доме показывать) с зарплатой в 8000 евро в месяц принял владелец здания, который был еще и избран президентом комунидада(

На данный момент уже в 6 квартирах живут люди (на момент первой встречи комунидада в доме жили только в 1 квартире) и их данная ситуация тоже не устраивает.
Но на все электронные письма с просьбой прислать официальные документы и сметы расходов, нам не отвечают.
Ответили 1 раз на письмо с просьбой собрать 2 встречу комунидад - Отказ!

Esolo, я Вам сочувствую
Наверное, действительно выход один - собраться всем, кто не хочет платить и к адвокату...
Все как везде.. мы в России также избавились от управляющей компании от Застройщика...Но крови попили , несколько лет суды длились...

P.S. Ну, или продавайте, или "вечный бой, покой нам только снится..."

Не платить, да и все... Захотят деньги получить, все объяснят и на китайском...
Но 94000 за год- это ошибка, скорее всего.

ESolo писал(а):решение о консьержах (обязанность которых квартиры пустые в доме показывать) с зарплатой в 8000 евро в месяц принял владелец здания, который был еще и избран президентом комунидада(

На данный момент уже в 6 квартирах живут люди (на момент первой встречи комунидада в доме жили только в 1 квартире) и их данная ситуация тоже не устраивает.
Но на все электронные письма с просьбой прислать официальные документы и сметы расходов, нам не отвечают.
Ответили 1 раз на письмо с просьбой собрать 2 встречу комунидад - Отказ!

Похоже они просто хотят сами не платить за консьержа, так как жильцов мало, то если раскинуть сумму на всех, получится, что консьержа оплачивают эти 6-7 жильцов...

98000 - это логично, как бы цифра не шокировала..

"Основной" консъерж может с 10 до 20 ч. проработать 3,5 дня в неделю (36 часов), свыше этого налоги и оплата будут более высоки..

Предположим, что услуга консьержа предоставляется 24 часа в сутки.
Тогда в штате должно быть минимумм 4 сотрудника (4-й на подхвате), чтобы качественно оказать услугу.

Известна цифра 800е/мес. - это значит, что на 1 консьержа фонд оплаты труда будет примерно 2000е/мес.
Коммунидад должен заложить какую-то рентабельность, допустим, 1-3%.
И + 21% (или около того) на эту цифру налог на услугу (консъерж - это услуга)
Итого на 1 консьержа нужно около 2500 е/мес. = 30000 е/год (на одного официально устроенного сотрудника..

Если консьержей 3 - 90000е/год.

1. Попытайтесь провести аудит, но нужен кворум. (А у вас застройщик пока владелец большинства)
2. Пробуйте отказаться от консьержей (это комфорт, который стоит денег..)
3. Дешевле воспользоваться услугой, а не нанимать своего и сократить время пользования услугой, например, только ночью.
4. Скорее всего нужно ожидать того момента, когда застройщик распродаст квартиры и количество независимо голосующих квартир (м2) позволит вам управлять домом.

Пс: я так в теории набросал, может не вник во все детали, и буду благодарен за поправки от знающих эту тему в Испании.
98000 в год - считаю божеской цифрой, если сотрудники свои.

Ппс: где то слышал как в дом в котеджном посёлке возле Ампойи или Аметья де мар заехал 1 жилец и ему пришлось платить десятки тысяч е ежемесячно

Koba писал(а):Итого на 1 консьержа нужно около 2500 е/мес. = 30000 е/год (на одного официально устроенного сотрудника..

2500 в месяц, охраннику? Это в какой стране такие зарплаты? Точно, не в Испании...