Kак можно "попасть" с арендой жилья...нужны советы

Взята тема с Живого журнала.


Добрый день!

Мы столкнулись с очень неприятной ситуацией при попытке расторжения договора. Изначально договор заключался на 1 год и 2 месяца, так же был отдан залог за 2 месяца...
Мы приехали на учебу в испанию, но через 9 месяцев нам предложили поехать по обмену в другой университет (не испанский). В связи с чем мы проинформировали хозяев квартиры о том что будем съезжать, за 1 месяц.
Они к сожалению сказали, что согласно договору мы должны оплатить аренду до конца срока аренды (то есть ще за 5 месяцев!) даже при расторжение договора и сослались на один из пунктов в договоре. Аргументы в пользу того, что согласно законодательству Испании, вступившим в силу с 5 июня 2013 года, мы имеем право расторжения договора после шести месяцев аренды, не сработали. Они сказали, что положения договора выше. В случае отказа оплаты они сказали что обратятся в суд. Залога им нашего мало!.....
Скажите чем это нам грозит? Какую лучше стратегию общения выбрать?
Через несколько дней нам улетать из Испании. И хотелось бы решить этот вопрос как можно скорее. мы изначально понимали что нам скорее всего не отдадут сумму залога, но что еще потребуют плату за несколько месяцев и будут указывать на сгоревшие лампочки в квартире и при этом орать белугой 3 часа не смолкая -мы не ожидали. очень уж поведение было истеричное.

Есть еще несколько особенностей, которые я не могу понять.

Оплату они просили производить наличными (есть всего пару расписок).

Очень попросили нас выписаться из квартиры через empadronamiento.

Так же предложили опцию, что мы компенсируем им все потери в квартире (потерями они считают облупившуюся краску в одном месте, и треснувшее стекло на кухне которое мы готовы заменить), а они переподписывают с нами договор до конца декабря. Но когда речь пошла о том, что они хотят отремонтировать, то все свелось к практически капитальному ремонту квартиры с заменой бытовой техники. Они придрались практически до всего в квартире, не учитывая что мы ее арендовали не новой. Не уверен теперь что сумма будет меньше чем остаток оплаты до конца договора. Честно говоря, не совсем понимаю зачем им вообще данная опция, можно ведь и так с нас деньги получить через суд.

И скажите, мы должны по договору при расторжении оплатить проживание до конца года аренды или до конца договора? Я не совсем поняла формулировку, так как испанский не знаю и использовала гугл транслейт.


Если кто-то из вас сталкивался с подобными ситуациями и есть опыт выхода из них, буду вам очень благодарна за совет.

Прикладываю текст договора. Возможно есть юристы, которые смогут дать совет, прочитав его.

Спасибо!

ПС самое обидное за квартиру мы платили всегда вовремя, мы не устроили там ни одной вечеринки, мы не приводили туда толпы друзей, и это уже наша 7-я съемная квартира и никто ранее из арендодателей не предъявлял нам претензий , тем более в таких объемах!!


договор

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO de la vivienda sita en Madrid, en __________________________. En Madrid a 01 de Abril de dos mil trece.


REUNIDOS
De una parte ______________________ con D.N.I nº ______________, domiciliada en ________________________________.

Y de otra Don _____________________________ de NACIONALIDAD RUSA y con PASAPORTE nº _______________________.
AMBAS  PARTES tienen capacidad jurídica para llevar a cabo este contrato, siendo responsables de la veracidad de sus manifestaciones y de mutuo acuerdo.  

EXPONEN

1º-Que Dñª __________________________, en lo sucesivo ARRENDADORA, en concepto de autorizada de la propietaria, tiene facultad legal para el ARRENDAMIENTO de la vivienda AMUEBLADA.

El arrendatario conoce y acepta el estado de la vivienda, aceptándola en el estado actual y comprometiéndose a devolverla en las mismas condiciones que la recibe. Equipada en los términos recogidos en el inventario que se adjunta como anexo al presente contrato (el cual forma parte inseparable del presente contrato).

En el supuesto de que cualquiera de dichos bienes sufriera deterioro no debidas al uso habitual de la vivienda y del transcurso del tiempo, el arrendatario se compromete a reponerlo por otro de igual tamaño y calidad.

Así mismo, la ARRENDADORA hace entrega de todos los juegos de llaves disponibles para el acceso a dicho inmueble al arrendatario.


2º - Que interesando a ____________________________ en lo sucesivo, el arrendatario, alquilar dicha vivienda, llevan a cabo el presente contrato de ARRENDAMIENTO, en base a las siguientes:



CLAUSULAS

PRIMERA.-EL ARRENDAMIENTO tendrá una duración de UN AÑO Y DOS MESES, a contar desde el otorgamiento del presente contrato, prorrogable, a voluntad del arrendatario, por periodos anuales sucesivos hasta un periodo de cinco años en total, conforme al régimen previsto en el artículo 9 de la LAU.

De conformidad con el artículo 10 de la LAU, una vez transcurrido este plazo de cinco años, si ninguna de las partes notifica a la otra, al menos con un mes de antelación, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará automáticamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste a la ARRENDADORA con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.

Al contrato prorrogado le seguirá siendo de aplicación el régimen establecido en el presente contrato.


SEGUNDA.- Finalizada la duración pactada y, en su caso, la de prórrogas sucesivas, el arrendatario deberá abandonar el inmueble, sin necesidad de requerimiento expreso de la ARRENDADORA, dejándolo en el mismo estado que tenía cuando lo ocupó, con la excepción del desgaste normal derivado del uso habitual de la vivienda.


TERCERA.-La cantidad a satisfacer por el concepto de alquiler será la de 750 (setecientos cincuenta) Euros Mensuales, pagaderos por anticipado los dias 25 del mes anterior. Para el cobro de esta renta el arrendatario hará efectivo el pago mediante ingreso en la cuenta bancaria que los propietarios de la vivienda le indiquen. Así mismo serán de cuenta del arrendatario los consumos que tengan contador individual y sean de uso particular (gas, electricidad y agua).

CUARTA.-Las partes contratadas convienen que la renta que en cada momento satisfaga el arrendatario durante la vigencia del contrato, o de cualquiera de sus posibles prórrogas, se acomodará cada año a las variaciones que en más o en menos sufra el Índice de Precios al Consumo, que fije el Instituto Nal. De Estadística, aplicando automáticamente, sobre aquella renta, el porcentaje que presente la diferencia existente entre los índices correspondientes al periodo de revisión. En ningún caso la demora en aplicar la revisión  supondrá renuncia o caducidad de la misma.


QUINTA.-Con independencia de los derechos y obligaciones del cónyuge, en caso de desistimiento y abandono de la vivienda, se establece la obligación del arrendatario de indemnizar a la ARRENDADORA por el importe del pago de la renta, hasta el siguiente vencimiento anual desde que la ARRENDADORA haya tenido constancia del abandono o renuncia unilateral.


SEXTA.-La casa objeto del arrendamiento será el de vivienda del arrendatario y de su familia, prohibiéndose la cesión total o parcial con  carácter gratuito u oneroso.


SÉPTIMA.-Siendo la finalidad de este contrato la cesión del disfrute normal de la casa, el arrendatario no podrá ejecutar ninguna obra o reforma en la misma, sin que medie para ello autorización escrita de la ARRENDADORA. Cuantas obras o mejoras efectuase, quedarán a beneficio de la finca, sin que por ello esté obligada la ARRENDADORA a entregar cantidad alguna al arrendatario en concepto de indemnización y estando el arrendatario obligado a retornar la vivienda en el estado anterior al término del contrato, si la ARRENDADORA lo demandase.

La obligación de la propiedad a la realización de obras están limitadas para el caso de destrucción de la vivienda por causas no imputables a la ARRENDADORA. A estos efectos se estará a lo dispuesto en el art. 28 de la LAU.


OCTAVA.-El arrendatario hace entrega a la ARRENDADORA de la cantidad de 1500 (mil quinientos) Euros, equivalentes a dos mensualidades de renta, para constituir la fianza legal establecida.                                                                                                                                                       

En ningún caso dicha fianza podrá ser considerada como pago de las dos últimas mensualidades, sino que será devuelta por la ARRENDADORA en el momento de la devolución de las llaves por parte del arrendatario, siempre que la casa se encuentre en las mismas condiciones en que la recibieron y al corriente de los pagos de la luz, el gas y el agua.


NOVENA .-Si se produjeran roturas en tuberías u otros elementos constitutivos de la vivienda que exijan tomar medidas inminentes, la reparación de los mismos, que constituyen obras urgentes de conservación, correrá a cargo exclusivamente de la ARRENDADORA sin derecho a elevar por ello la renta; si bien el arrendatario deberá poner inmediatamente en su conocimiento tales hechos .

Será de cuenta de la ARRENDADORA los gastos generales de reparación, conservación y mantenimiento de la vivienda. Quedan exceptuados los daños causados por los ocupantes de la vivienda, tanto en el inmueble como en los accesorios, y las pequeñas reparaciones debidas al uso, en cuyos casos la reparación se llevará a costa del arrendatario.

El Impuesto de Bienes Inmuebles y si hubiera algún gasto de comunidad serán satisfechos por los propietarios de la vivienda.


DECIMO.- Para todo aquello no previsto expresamente, el presente contrato se regirá por la regulación legal contenida en la ley 29/94 de 24 de noviembre de 1994 de arrendamientos Urbanos y en el Código Civil.

Las partes con renuncia a su fuero propio, si lo tuvieran, se someterán a los Juzgados y Tribunales de Madrid en todas las cuestiones que pudieran surgir en la interpretación o aplicación del presente contrato.

Y en prueba de conformidad lo firman las partes, por duplicado y a un solo efecto en Madrid a primero de Abril de dos mil trece.


LA ARRENDADORA                                     EL  ARRENDATARIO


http://russian-spain.livejournal.com/687408.html

_________________
О человеке можно судить по тому, как он поступает с теми, кто ничем не может быть ему полезен, а так же с теми, кто не может дать ему сдачи.

Если бы опыт можно было продать по себестоимости, мы бы стали миллионерами.
(С) Эбигайл Ван Берен

Не сильна в казуистике, но вот это что значит? То, что хозяева не платят налог со сдачи этой квартиры. Если это, конечно, поможет Вам.

Я тоже об этом в комментариях написала. Жду, когда опубликуют от анонима.
так что мы тут подумали с тобой одинаково.

Плюс - лицензия нужна на сдачу, правда ведь? Можно и на штраф крупный нарваться. Тут уж не до суда этим хозяевам......
Как говорится, "на понт берут".

_________________
О человеке можно судить по тому, как он поступает с теми, кто ничем не может быть ему полезен, а так же с теми, кто не может дать ему сдачи.

Если бы опыт можно было продать по себестоимости, мы бы стали миллионерами.
(С) Эбигайл Ван Берен

Думаю, да. Вот смотри, в договоре что:
А ребята только пару расписок видели.
На понт берут, видят, что с языком проблемы, контракт, видимо, не прочитан досконально.
Когда мы снимали квартиру, платили через агентство. Потом его закрыли, мы платили через банк. Весь ремонт был заботой хозяев квартиры. Даже замена стиральной машины была за их счёт.

Ещё добавлю:
- ребятам хорошо бы сходить к адвокату (50 евро) для уверенности, потому что
- если платили наличкой хозяевам, а расписок мало, а в банк не платили, то хозяева могут обвинить их в неуплате,
-поэтому им нужны свидетели, либо представить эти расписки, что вот мол платили наличкой (потому что, если б задержали хоть месяц с оплатой, такие хозяева подняли бы истерику сразу, а не ждали 9 месяцев).
- то, что в контракте противоречит закону, аннулируется, потому что не контракт, а закон главнее. Это называется cláusulas abusivas.
Хозяева, если обратятся в суд, как истцы должны заплатить 200 с чем-то евро. Они просто взяли ребят на страх. Так что, хорошо бы начать с адвоката.
А потом и на хозяев денунсию накатать.

Да поселите им туда пару Румынских цыган с выводком детей И посмотрите как они завоют

Хороший совет !
По сути - думаю, действительно берут на испуг и лучше обратиться к адвокату ! Думаю все будет зависеть от договора аренды и его условий.
Но они (арендодатели) по моему излишне нервничают не зря т.к. они теряют - это однозначно, а требования у них завышены - это точно.
На будущее всем арендаторам - храните доки по оплате всегда - это обязательная норма и не верьте тут на слово арендаторам.
Отпишите как будет развиваться ситуация !

_________________
Счастье - это когда ты общаешься с кем хочешь, когда хочешь, сколько хочешь,
о чем хочешь и это общение приносит сторонам удовлетворение,
и радость и еще делает вас богаче культурно и финансово.
Радуйся жизни - пока ты ею недоволен, она проходит.

И ещё, помимо румынских цыган, этим ребятам надо бы прояснить, как они уведомили (или я пропустила этот момент) хозяев квартиры, что они съезжают - если в письменной форме и есть копия, то хорошо, а если просто устно, то хуже.

о принципам права, конституция выше законов, законы выше договоров, которые должны использовать законодательство а не понуждать другую сторону заключать заведомо невыгодный договор.
Договор составлен только на одном языке, а не на двух, по обычной практике заключения договоров с не резидентами.
Я бы отморозилась и дождалась повестки в суд. Испанцы не любят платить налоги и при каждом удобном случае это делают, даже адвокаты))
Хотя, то, что у вас была официальная прописка может свидетельствовать об обратном...
Но суд - это же не уголовная статья. Абсолютно ничего страшного, многие не решаются на этот шаг, так как это затратно и не дает 100% гарантии выигрыша никогда, практически, если нет хорошего адвоката.

Пару недель назад у однокурсницы была проблема с арендованной квартирой. Девчушки на двоих снимали летом, с июля по июль на время учёбы. Хозяйка сказала - квартира сухая, тёплая, девчата поверили (дело-то летом было ). А как настала осень - квартира приняла свой обычный вид: холод, сквозняки, дует одовсюду, сырость, плесень полезла, душ не принять - вода 5 минут тёплая, потом резко остывает и усё. Девчата намаялись, просили хозяйку хоть дыры позатыкать. Хозяйка действовала по Зощенко "нету, жить можно, даже кошка не угорает". Прийти и посмотреть на условия проживания она упорно отказывалась.
Тогда жилички, устав жить немывши, заплативши 200 евро за отопление в декабре (на это они не рассчитывали), нашли другое жильё - тёплое, без сквозняков. Уведомили хозяйку, естесственно, оставляли ей залог. Но та ушла в несознанку и истерику, стала грозить адвокатом: "Где я вам сейчас новых квартирантов найду? Кто эту кватриру снимет зимой?!!"
Адвокат сказал, что хозяйка обещает сделать ремонт...летом. Потому что за месяц там не уложиться, нужен капитальный ремонт. Девчата вели с ним переговоры весь месяц, в итоге - оставили залог и оплатили коммунальные услуги по июль. И с радостью съехали. Вот такая история.

Так как эта темя для меня сейчас очень актуальна, поднимаю ее опять.

Так и непонятно чем закончилась эта история, но она и не вчерашняя, поэтому прошу поделиться информацией - на что обращать внимание при заключении договора на длительный срок, какие подводные камни и т д.

Моя ситуация такая - я планирую переехать и остаться в Барселоне на длительный срок, но! Я еду на новую работу и, следовательно, от форс мажоров никто не застрахован. Платить в 2 раза больше за аренду на короткий срок (судя по объявлениям, которые нашла в интернете - краткосрочная аренда значительно выше долгосрочной) - не могу, мне столько платить не будут.

Т е я хочу и думаю, что все получится и я перееду на очень длительный срок в Барселону, но маленький процент, что придется вернуться, всегда есть. Как лучше поступить в этом случае, если все договора стандартно идут на 1 год?

Ну и все остальное тоже интересует - в Испании первый раз буду снимать квартиру на длительный срок.

Принимать деньги наличными можно и никак это не указывает на неуплату налогов.. это еще доказать нужно. В договоре можно указывать что хочешь по обоюдному согласию сторон, однако это не должно противоречить закону..

К примеру договор заключенный на год + 1 день - это автоматом договор заключенный на 3 года, до недавнего времени аж на 5 лет..

Тут явно к адвокату, проверять на соответствие закону..

Сейчас объясню. Думаю, многим будет полезно узнать.
Мы завтра заключаем новый договор аренды, поэтому я эту ситуацию с двумя испанскими адвокатами уже прояснил.

Есть испанский закон, регулирующий правоотношения арендодателя и арендатора. Называется Ley Arrendamientos Urbanas. Вот ссылка
http://noticias.juridicas.com/base_dato ... -1994.html

В котором есть пункт относительно сроков аренды и преждевременного прекращения аренды. Вот ссылка на пункт
http://noticias.juridicas.com/base_dato ... t2.html#a9

В п.9.1 говорится, что если срок аренды установлен в договоре до 1 года, то арендатор может расторгнуть договор без какой-либо компенсации хозяину через пол года аренды, предупредив хозяина жилья об этом за 30 дней.
Далее говорится о том, что Стороны могут (то есть по согласованию Сторон) прописать в договоре условие, по которому арендаторы обязаны будут платить компенсацию хозяину жилья, в том случае, если они хотят преждевременно расторгнуть договор аренды.
При этом, если договор аренды оформлен на срок до 1 года - компенсация составляет стоимость одного месяца аренды поделенную на количество месяцев аренды (как правило на 12 мес., так как как правило договор заключается на 1 год) и умноженную на количество не прожитых месяцев до 1 года.

Пример.
Стоимость аренды 1 месяца - 500 евро.
Срок договора - 12 месяцев.
Воспользовавшить п.9.1 жильци через 6 мес. аренды предупреждают хозяина о том, что через 30 дней съезжают.
Они должны заплатить ему компенсацию: 500/12=42 и умножить на количество непрожитых месяцев. 42х5 (потому что фактически они не проживут 5 месяцев) = 210 евро.

Если же договор аренды оформлен на срок более 1 года, компенсация считается по-другому и это меня не сильно интересовало.

При этом нужно понимать, что включение этого пункта в договор аренды - НЕ обязательное условие его заключения.
То есть, если в договоре указан этот пункт - в случае досрочного расторжения придется платить компенсацию.
А если в договоре НЕТ такого пункта и УКАЗАНИЯ на него, - то ни о какой компенсации не может быть и речи.

Однако, как правило, большинство хозяинов жилья настаивают на его присутствии.

Хух, аж пальцы утомились...... Надеюсь, внятно объяснил.

Забыл добавить самое главное. В договорах аренды этот закон называется просто - LAU
Так что обращайте внимание на эти три буквы в своих договорах.

В каком пункте Закона говорится , что Договор, заключенный на два года, автоматически считается заключенным на три года?

Договор заключённых на год, по умолчанию сторон подразумевает автоматическую пролонгацию до 5-и.

Это по закону ? Выше написано,.что до 3 лет.

Я так понимаю, что это в пункте 9.1
Там написано, насколько я понимаю, следующее:

"Продолжительность аренды должна быть свободно согласована сторонами. Если срок аренды установлен менее чем три года, то в день окончания срока аренды он считается продлённым на тех же самых обязательных условиях и платежах пока аренда не достигнет минимальной продолжительности трех лет, в случае если арендатор не сообщил арендодателю о расторжении договора аренды заранее минимум за 30 дней до даты прекращения действия договора или о необходимости внесения каких-либо изменений, в том числе не продлевать его."

То есть, имеется в виду, если срок договора был 1 год, и после 1 года никто ничего никому не говорил, договор считается продленным на тех же самых условиях минимум до 3 лет. При этом, если в договоре есть упоминание о компенсации, которую должен уплатить арендатор в случае преждевременного расторжения договора, то получается, что жилец автоматически принимает эти условия и будет обязан платить компенсацию хозяину, если захочет съехать ранее чем 3 года.

Я уже разобрался с компенсацией, если срок договора на много лет. Получается, что если договор заключен на много лет (например на 5), и в нем есть условие уплаты компенсации согласно закону LAU, то жилец обязан будет заплатить ОДНО месячную арендную плату за каждый не прожитый год аренды.

Например, Срок аренды 5 лет. В договоре есть пункт о компенсации согласно LAU.
Плата за месяц - 500 евро.
Жильцы съезжают через 1 год.
Они обязаны оплатить компенсацию хозяину: за каждый из 4 лет по 500 евро. В итоге 500х4=2000

Не сладко, однако.....

Да нормально сё! (С)
Это буквы, а практика несколько другая....
И вот на практике, слышал лишь раз и то! Хозяйка выплатила серьезную компенсацию съезжающим !
А с арендаторов можно и ключи в почтовом ящике получить вместо компенсации...

Это другое дело! А то я уж подумал, что продление кабальное