Заметки риэлтора из Валенсии

[madef]

Нормальные объекты траспасаются среди своих, без маклеров, объявлений и комиссий.

[VladValencia]

Нормальные объекты траспасаются среди своих, без маклеров, объявлений и комиссий.

Вот для нас это, как раз и не было секретом. Я сразу понял, намечается развод редкого нынче вида Буратино-богатенького Буратино.

[VladValencia]

Навеяно обсуждением из этой темы:
otkrytie-scheta-i-legalynosty-deneg-v-i ... ml#p298452

квартира покупается на деньги испанского гражданина

заметь, указано, что гражданина ЕС, я так понимаю не испанца.

Как работает схема не простой покупки в моем агенстве сейчас:
-Счёт у покупателя в испанском банке уже есть, номер NIE тоже.
-Покупатель не резидент Испании, счет и номер успел по случаю получить ранее.
-Более 100 тысяч на счету иметь не может.
-Покупка в итоге превышает 100 тысяч.
-Да, есть довереность на кого-то из моих сотрудников, гражданка Испании, гражданин ЕС.Но эта доверенность лишь для того, чтобы совершить покупку
для клиента который физически не может часто летать в Испанию являясь гражданином РФ или Нидерландов или даже Австралии.
-На счёт нашего SL мы получаем доп.перевод допустим 20-30 тысяч. Добро от нашего хестора получено. Без его резолюции мы не предпринимаем
никаких не вполне понятных шагов.
-По возможности договариваемся с агенством и с продавцом о максимальном привлечении наличных для сделки.
-Это конечно оферта(1000 налом нормально, больше нельзя по закону) , аррас 10% если квартира не дорогая хозяин тоже может взять, но это редкость.
-Чек. Почти всегда банковский чек с основным денежным телом за покупку. Трансференцией можно, но это крайне уникальный случай. Был один раз в нашей практике. Комиссия агенства, ну бывает кэш, но чем крупнее и солидней агенство, тем вероятность этого мала. Трансференция чаще всего.

Ремонт само-собой. Кэш целиком или 50 на 50. Сразу совет. Огромный риск нанимать на работы по ремонту "за подешевле " нелегалов или людей не имеющих хотя бы аутономо .Чревато прежде всего халтурой, ну затягивание сроков это само-собой, без это редко обходится. И не возможностью в случае проблем
решить их законным путём. Вообще тема ремонта стоит особняком. Мало просто купить квартиру в Испании, желательно её отремонтировать и обойтись без проблем.

Задача у покупателя-максимально пристроить больше нала.

Что касается покупки клиенту не имеющему номера NIE и банковского счёта это практически невыполнимая миссия. Нет, всё можно конечно,
но в полициях тоже нынче не дураки, договор о намерениях есть? Да, а хустификанте о внесении оферты есть? А то еще и только после арраса.
А как провести арррас, если счета нет? За наличные? Хлопотно, муторно, не гарантирует успеха на 100%

Это еще не всё. Когда всё готово, клиент сообщает, что не может перевести средства из РФ...причин бывает много разных.
Ну или подтверждения происхождения средств не понятное, или еще что...Такие дела не очень привлекательны даже для нас, берущихся за любые
кейсы.

Самый понятный сейчас и простой способ покупки , стать резидентом, совершеннолетнее дитя послать или приехать самому и сделать учебную
визу, получить автоматом NIE даже если счет не откроют сразу, то для начала счет в банке Correos, после получения карточки , поход в банк
и открытия полноценного счёта.
Любая другая виза, ну например телетрабахо. С тем же примерно результатом, номер NIE счет в банке. Нолукратива...но с ней сейчас так себе.
После всего этого, покупка квартиры. Если квартира существенно дороже 100 тысяч, нужен втрой счет , а лучше кто-то из семьи с резиденцией.
Ну и на двоих 200 тысяч, это уже что-то.

Вот пример покупки нашего агенства. Покупка около 200 тысяч. Двое людей, не связанных между собой родством. Резиденты. Нолукратива.
Вариант оплата с двух счетов, квартира в приличном пригороде Валенсии, в урбанизации. Время приобретения август 2023.

[Татмор]

К слову, наш видео-обзор самого знаменитого района Русафа.

Посмотрел «Мнимый эпатаж». У меня вопрос к девяти людям,лайкнувшим это. Госпожи и господа, вас не утомила подобная пошлость? Местами это просто отвратительно. Я не ведаю,кто этот человек в красном пальто, но он крайне неприятен. Очень давно я участвовал в съёмках клипа про валенки и красное пальто,пригласили как Татаро-Мордовского(Татмор), но даже там всё было значительно приличнее.

[VladValencia]

Татмор, Меня интересует два вопроса. Подписались ли вы на мой канал? И когда будем покупать вам в квартиру в Валенсии?
Специально для Татмора:

Ruzafa-мнимый эпатаж +18

► Показать

[F_A_N_T_A_3_E_R]

Ruzafa-мнимый эпатаж +18

атмосферненько ,

[VladValencia]

атмосферненько ,

Ага. По сравнению с прочими валенсийскими, лицемерными хрониками на ютуб)

[Amazona]

У меня вопрос к девяти людям,лайкнувшим это. Госпожи и господа, вас не утомила подобная пошлость

Сколько дней в году вы проживаете в Королевстве ?
Всë без прикрас и абсолютно правдиво , а-ля натура , так живëт эта страна и еë среднестатистическое население.
После 10 лет проживания , открывается другой взгляд (не романтически-туристический) - реальный без розовых очков и соплей.

Отправлено спустя 5 минут 12 секунд:

Ага. По сравнению с прочими валенсийскими, лицемерными хрониками на ютуб

VladValencia, так слона не продать мне так кажется...
Люди отрабатывают рекламу , работают на агенства недвижки , "добрые безвозмездные помогальщики" и пр. денежные интересы . Всё радужно и приторно сладко. Но есть и другая Испания , без конфетного флëра.
И , да , будущим переселенцам лучше быть готовым к такому заранее , дыбы не сожалеть в последствии.
Правду не любят , это факт , и нужна смелость чтобы еë высказать
Отличный формат , в подписки однозначно

[VladValencia]

Правду не любят , это факт , и нужна смелость чтобы еë высказать

Я думаю и переселенцев скоро не будет от слова совсем. А уж личный канал обещаю такой, что небесам станет тошно)

Отличный формат , в подписки однозначно

Благодарю! Да и нам самим вовсе даже и не кажется, что попадаем точно. Правда она такая, чаще всего не приятная. Поэтому её и не вспоминают.
Людям необходим опиум веры, иллюзии, на этом построено очень многое в этой жизни.

[Amazona]

Людям необходим опиум веры, иллюзии

Иногда людям нужна прививка от иллюзий , а-то потом ой как больно бывает .
Некоторым нравится "Слово пасана". Ностальгия. А некоторым реальная информация с полей.

[morales]

. А некоторым информация с полей.

Сельскохозяйственных, надеюсь?

[Amazona]

. А некоторым информация с полей.

Сельскохозяйственных, надеюсь?

С апельсиновых плантаций. У меня на такой рабы-мигранты трудятся.

[Татмор]

Всë без прикрас и абсолютно правдиво , а-ля натура , так живëт эта страна и еë среднестатистическое население.

Дорогая Amazona,информацию возможно подавать различными способами.В данном сюжете пытаются привлечь внимание аудитории через шуточки «ниже пояса».У нас с вами, наверное, разное отношение к подобным шуточкам, вам они импонируют, мне они омерзительны.
Я не ханжа,могу по достоинству оценить и шутку «ниже пояса». Но, чтобы шутить в этом жанре, необходим талант и чувство меры, очень сложно не скатиться до пошлости.На этом форуме я несколько раз пытался найти людей,интересующихся литературой из области «Сатира и юмор», к сожалению безрезультатно.Как и в любой сфере, для того чтобы оценить шутку,необходима определенная база,без которой невозможно взаимопонимание.
Здесь же я вижу следование старинным методичкам; «Больше цинизма, Шура, людям это нравится!» Пипл, безусловно, хавает подобное с удовольствием. Я прекрасно вижу, что в русскоязычной среде «хам правит бал», это проявляется во всем абсолютно, люди мутируют стремительно. Для того, чтобы Культура дала хоть какие-то всходы, необходимы поколения, для торжества пошлости достаточно несколько лет.
Подобные же репортажи запинывают Культуру под плинтус пошлости. На пошлость спрос высокий сегодня, посему люди пытаются зарабатывать деньги ничем не гнушаясь.

[TMP]

Дорогая Amazona

Какой фееричный высер.

[VladValencia]

Дорогая Amazona

Какой фееричный высер.

Татмор сильно напоминает мне питерского знакомого, тоже "грибника" со стажем, так тот читал детям морали в школе( работал школьным учителем биологи).
Ходил вечно в панаме, подобно герою Джонни Деппа из Страха и ненависти в Лас-Вегасе.

[Eugene70]

На этом форуме я несколько раз пытался найти людей,интересующихся литературой из области «Сатира и юмор», к сожалению безрезультатно

Дорогой Татмор, простите, но не соглашусь с Вами. Это к счастью, а не к сожалению, учитывая специфику Вашего мироощущения. Хочу сказать Вам спасибо. Вы открыли мне VladValencia, с совершенно другой стороны, раньше за ним столько такта и терпения не замечалось

[TMP]

Ходил вечно в панаме

А тут белое пальто. =) Имхо, камрада Татмора испортила европейская толерантность с ее вежливым не замечанием странностей окружающих. И как это всегда и бывает в случае альтернативно-одаренных снежинок, они начинают думать, что все вокруг им по гроб жизни должны, что их мнение - самое важное, у всех есть не просто обязанность слушать, но и соглашаться и делать так, как им нравится. Нет, нет, нет и тоже нет. Добро пожаловать в реальный мир, а не розовые левацкие евросопли.

[VladValencia]

Имхо, камрада Татмора испортила европейская толерантность с ее вежливым не замечанием странностей окружающих.

Ну и стимуляторы однозначно. Почему-то эти самые стимуляторы вечно там, где всякое лицемерное левачьё.

Хочу сказать Вам спасибо. Вы открыли мне VladValencia, с совершенно другой стороны, раньше за ним столько такта и терпения не замечалось

Да а что с него? Он безобидный. В чём-то даже милый и розовый пони.

.

[TMP]

Ну и стимуляторы однозначно.

У меня другое мнение, про лекарства. Которые иногда кончаются.

розовый пони

Ага. И пони и прочим лошадям лучше находится в своих загонах, а то общественные места рискуют быть засранными, так уж копытные устроены.

[VladValencia]

Попробуем вернуться к сути темы.

Ситуация на рынке на сегодняшний день такова.
После взрывного интереса к покупкам весной и летом, цены взобрались практически на максимум докризисного уровня 2008 года.
Нередки были случаи, когда мы перед просмотром объекта сталкивались например с украинцами, смотревшими квартиру до нас и с русскими
смотревшими её после нас. По словам агентов именно эти две группы буквально выгребали с рынка Валенсии всё, что стоило до 100 тысяч евро.
80% покупок это инвестиции. В сентябре-октябре явно ощутился приток таких квартир на рынок аренды. На сегодняшний день чувствуется насыщение
рынка аренды комнат. Время экспонирования существенно увеличилось и достигает одного месяца. Ускоряет процесс понижение цены аренды на 10%
от рыночной и отсутствии комиссии.

С квартирами иная ситуация. Любая квартира стоимостью до 1000 евро, в аренду по облегченному сценарию( без страховки, без контрактов)
"улетает" в течении суток-трём максимум. Сегмент 1100-1200 в течении недели.
Аренда квартир целиком выросла за год 20-25%

Но. Вместе с тем, на рынке продаж практически не осталось мало мальски ликвидных квартир. Очень много предлагают, пользуясь высокими ценами на рынке
так называемых не продаваемых квартир. Крайне не удачных в планировке, в совсем уж маргинальных домах на маргинальных улицах.

Что касается граждан ЕС, то европейцы охотно приобретают квартиры стоимостью +-150 тысяч евро. Как правило для себя.

Очень заметно вырос рынок покупки локалей, коммерческой недвижимости, с последующей трансформацией её в жилой фонд, с получением туристической
лицензии на сдачу в аренду посуточно. Есть компании и физические лица владеющие или управляющие 20-30 такими объектами одновременно.
По их словам, примерно половина таких объектов были приобретены удачно, приносят неплохой доход, а половина к сожалению себя не оправдала.
Не редкость, когда такой объект имеет лишь одно или два окна выходящие на улицу, внутри же не имеет окон вовсе. Это проблема, которая резко снижает
потенциал в аренде и не случайно, можно увидеть в продаже уже готовые локали с тур.лицензией.

Даже удачные вложения в подобную недвижимость приносят по моим подсчётам, после всех отчислений и налогов, не более 8% годовых.
В то время, как хорошая, на мой взгляд идеальная квартира с одним сан-узлом, 4 спальнями , на 3-4 этаже без лифта, в обычном испанском районе
по прежнему приносит 12-13% годовых прибыли. После налоговых отчислений 10% годовых.

Постой пример на практике. В июле приобрели клиенту подобную квартиру за 83 тысячи. 80 кв.метров, 4 изолированных спальни. Просторная кухня.
Один сан.узел. 4 этаж без лифта. Квартира требовала ремонта. Самыми дорогими оказались траты на полностью реконструированный сан.узел и замена всех окон на стекло-пакеты, замена всех дверей.
В итоге перед сдачей , все затраты(налог, комиссия агенства, ремонт, мебель, техника и пр.)составили 118 тысч евро.

Было принято решение создать исключительно женский коллектив. Квартира поступила на рынок 5 сентября.
К началу октября все комнаты были сданы. Объект приносит владельцу 1330 евро ежемесячно при вложении 118 тысяч.

На сегодняшний день, купить подобный объект, с точки зрения удачного место-расположения и планировки обойдётся примерно в 100-110 тысяч евро
без дополнительных вложений.

Видео с описанной в этом посту квартирой на на нашем ютуб-канале: