Инвестиции в коммерческую недвижимость Испании ?

[Arco iris]

Да, я в Испании, угрожающий жил в России , наездами в Испанию )) Сначала отличные отношения на форуме, потом хамство с его стороны пользователям, мое замечание. Дальше - "шутки" с его стороны в мою сторону на форуме :" обслуживает туристов" с намеком на ... Дальше, угрозы
в личку. Причем угрозы реальные - физической расправой и налоговой.
Ну, как обычно на форумах.
А может разозлился, что отказалась встречаться в Барселоне, когда он приехал? Даже гадать не буду.
Администрация форума сочла нормой его общение, они знакомы лично. )) До поры и времени, пока и их не послал на три буквы.))

[Polli]

Да, я в Испании, угрожающий жил в России , наездами в Испанию )) Сначала отличные отношения на форуме, потом хамство с его стороны пользователям, мое замечание. Дальше - "шутки" с его стороны в мою сторону на форуме :" обслуживает туристов" с намеком на ... Дальше, угрозы
в личку. Причем угрозы реальные - физической расправой и налоговой.
Ну, как обычно на форумах.
А может разозлился, что отказалась встречаться в Барселоне, когда он приехал? Даже гадать не буду.
Администрация форума сочла нормой его общение, они знакомы лично. )) До поры и времени, пока и их не послал на три буквы.))

Я даже знаю кто это, и на каком форуме это было.

[Zevs007]

Я к сожалению на вложения 500+ не тяну, но коммерческая недвижимость меня тоже привлекает.
Давеча купил подземную парковку на 25 автомест+15мото+15трастеро, но она требует дополнительных вложений, так как больше 10 лет принадлежала банку и не фунциклировала все эти годы. Лелеял надежду, что в Валенсийских архивах найдётся старая лицензия и получится обойтись малой кровью, но этого не случилось. Сейчас выставил на продажу так как один не потяну ремонт, если кому интересно в ветке продажи недвижимости есть моё объявление.
Готов продать половину в проекте, так как закончить его очень хочется.

А почему не функционировало - так долго ?
В каком месте Валенсии ?
Думаете будет пользоваться спросом ?
Хотите сделать платную автомат или с челом ?

Никто не в курсе почему не работает. Внутри висит объявление типа "пердоне, с 1 января 2009 закрываемся на ремонт" после этого так и не открылось заведение. В спальном районе, сдавать поштучно с оплатой помесячно. В соседнем подвале за 65 в месяц сдавали, ровно неделю висело объявление.

[nick3]

Вот был бы тут VladValencia, можно было бы с его помощью провести сравнение альтернативных инвестиций в Валенсии.175 кЕ - в квартиры под сдачу. Какой был бы "выхлоп" с этого "роя"?
А вы, Zevs007, выложили бы свои расчеты. Вот и обсудили бы.
А так вот лично мне непонятно, что там за бизнес с этим паркингом..

[VladValencia]

Вот был бы тут VladValencia, можно было бы с его помощью провести сравнение альтернативных инвестиций. 175 кЕ - в квартиры под сдачу. Какой был бы "выхлоп" с этого "роя"?
А вы бы, Zevs007, выложили бы свои расчеты. Вот и обсудили бы.
А так вот лично мне непонятно, что там за бизнес с этим паркингом..

Две квартиры по 70 со всеми налогами и вложениями=140 примерно, 4 комнаты, кухня, с-у, салон не важен.2 комнаты для одиночек, две для пар.
200+200+260+300=960, до ковида 230+250+300+300=1080. Главное-месторасположение, коллектив.
Большая стоимость квартиры...сомнительно, что даст больший доход.
Все остальные виды вложений в Валенсии мышиная возня. Принесут вложенные 140 косых 2 тонны прибыли? Вряд ли.
Но этой темой со сдачей нужно заниматься самому от и до 24-7-365. Мне вообще по барабану потенциальные стукачи, я быстро решу с ними вопросы не в их пользу и в Испании и тем более в РФ, сами будут прятаться от меня.

[Zevs007]

Вот был бы тут VladValencia, можно было бы с его помощью провести сравнение альтернативных инвестиций в Валенсии.175 кЕ - в квартиры под сдачу. Какой был бы "выхлоп" с этого "роя"?
А вы, Zevs007, выложили бы свои расчеты. Вот и обсудили бы.
А так вот лично мне непонятно, что там за бизнес с этим паркингом..

С налогами и ремонтом, лицензией обойдётся примерно в 250.000-270.000. (точнее смогу сказать когда проект выдаст архитектор). Выхлоп авто(25х65)+мото(15х25)+трастеро(15х50)=2750 до уплаты налогов. Локаль в 50 м.кв. думаю можно под автопрачечную сделать. Плюс 30.000 к инвестициям и 300-500 к аренде. Либо сдать под что-то за 150-200 ничего не делая.
Итого 33.000 в год паркинг и локаль за 150х12=1800

[KoDe]

Который день отслеживаю эту тему и пытаюсь понять где тут цимес
Я конечно далекий от недвижки человек, хотя опыт сдачи квартиры в Москве имеется.
Если я правильно понял, то 140к проинвестированные в 2 квартиры дадут +/- 23к в год или 16,5% в год до уплаты налогов.
В случае парковки инвестиции составят 300к, выхлоп +/- 34,8 в год или 11,6% в год до уплаты налогов.

Оба варианта посчитаны для идеальных условий - полная заполняемость, без простоев, без налогов, без коммунальных и других регулярных затрат. Могу только предположить, что учет всех накладняков заберет процентов 40 выручки + головняк с полным и постоянным погружением в процесс.

Поправьте если где-то неправ

[VladValencia]

Я естественно не бегаю в налоговую со своими копейками. Квартир может быть 5-8 и даже 10, там уже другой расклад.
Любой офф.бизнес это всегда квест, в любой стране, там такие минуса от выхлопа, мама не горюй.
Но в любом случае с сумой 500-600 к. уже повод подумать об альтернативах. Недвижка одновременно самый простой вариант, сам всё решаешь,
сам себе голова и в тоже время не просто всё, общение с арендаторами часто не оставляет приятных эмоций.
Бизнес для многих нолукративщиков это SL+директор из местных с документами, сложные отношения с местными в плане
покупок-продаж.Да много всякого вылезает. Смотрю на людей занимающихся созданием рабочих мест и мне грустно.
Испанцы никогда не продадут вкусный кусок, если продают, что-то здесь не так, что-то кроется. Скорее всего попадос.

[nick3]

отслеживаю эту тему и пытаюсь понять где тут цимес

Цимес еще заработать нужно!..
Итак, пока условные 16,5% против 11,6%%.
Да,
1)цифры без учета дисконта от неполной заполняемости,
2) первом случае затраты на к/у ложатся на арендаторов, во втором - на собственника,
3) в первом случае нет затрат на персонал, а во втором?
3) в обоих случаях не учтены затраты на эксплуатационные (амортизационные) издержки.
4) цены аренды в первом случае подтверждаются, во втором - под вопросом. По крайней мере, для меня...
5) для чистоты сравнения нужно знать, во что выльется в смысле затрат, если всю работу VladValencia без снижения качества будет (?) выполнять наемный работник?
6) аналогичный вопрос для второго случая. Почем выйдет обслуживание оборудования и управление?
Пока эти вопросы. Спасибо за ответы!

[VladValencia]

для чистоты сравнения нужно знать, во что выльется в смысле затрат, если всю работу VladValencia без снижения качества будет (?) выполнять наемный работник?

Это сразу-воровство. Однозначно.Только сам или семья.
Я могу тянуть 5 квартир, но это тяжело уже. Долго так не продержаться.
Тогда уже надо сдавать на год по контракту, платить налоги, но и прибыль уже не тысяча, а скажем 500, ну 600 сейчас.Минус налоги.
Есть смысл, когда квартир 5 или тем более 10. Плюс хороший знакомый хестор, который каждый цент затрат вычтет из налогов.
По крайне мере я знаю одно, простой моих объектов практически не наблюдается, могу прогнозировать доход с точностью до нескольких сотен.
А что там с парковкой...в тумане, сколько будет стоять авто и мото? Сколько трастеро снимут? Никто не знает. У жирных котов свои места в подземных паркингах в закрытых урбанизациях, нищеброды ставят свои Сеаты где придётся, загнать их на парковку не реально.
Остаётся центр города и то, многие удавятся, но поставят машину за несколько кварталов как придётся.

[iglesias]

Имхо, объект "хосталь с рестораном" интересен только для того, кто будет там жить с семьей, самолично держать ресторан и принимать гостей.

Ну это имхо против других имхо.
Ресторан просто сдается в траспасо и приносит ежемесячно какие-то деньги, а апартаменты и номера которые находятся в одном месте легко обслуживаются любым человеком что живёт по соседству.
Что же касается разбросанных по городу квартир, то это геморрой, я сейчас такие квартиры блоками продаю. Люди покупали по пять шесть квартир, а теперь не могут от них избавиться. И при этом 17000 евро в год пассивных платежей даже если не сдавать - Иби, вода, свет, коммунидад.
Просто вы обсуждает тему в которой далеко не все из присутствующих понимают.
Я сдавал квартиры несколько лет в Испании и знаю что это такое.
И здесь на форуме много кто имеет кучу квартир и никакой прибыли, а только головную боль.

Но если нет знания языка и других идей...тогда да.
Хотя в любом случае апарт отель с рестораном лучше чем три квартиры на эту же сумму.
Как то так.

[nick3]

знаю одно, простой моих объектов практически не наблюдается, могу прогнозировать доход с точностью до нескольких сотен.
А что там с парковкой...в тумане, сколько будет стоять авто и мото? Сколько трастеро снимут?

Это да...
С другой стороны, ваш бизнес полностью заточен под вас. Альтернативы нет - ибо воровство и маньяна тут как тут...
На парковке воровство за счет автоматизации можно минимизировать. Я так думаю...

Отправлено спустя 4 минуты 16 секунд:
iglesias, это не моя цитата.

Отправлено спустя 2 минуты 53 секунды:

Ресторан просто сдается в траспасо

Кому? Вопрос как раз и был из-за того, что я в этом месте не увидел людского трафика. Или?

[iglesias]

Ну и конечно здесь также прямая зависимость от места расположения.
Хорошо расположена гостиница, близко к морю - будет загружена при умелом подходе, где то на отшибе или не в пешей доступности от пляжа - будет непросто.
Ну это как во всем. Это же логично.

Отправлено спустя 8 минут 30 секунд:

Кому? Вопрос как раз и был из-за того, что я в этом месте не увидел людского трафика. Или?

Это уже не важно.
По побережью бегают кучи народу желающих арендовать или вложить 100-200 тысяч в ресторан.
Когда у меня был офис прямо вдоль побережья, и я там ежедневно находился, то таких искателей заходило очень много.
Вот как тот же Фортик, который арендовал год и потом купил в пользование. То есть опыт не негативный.
Но конечно в связи с ковидом этот бизнес как и те же заправки просел.

И пысы - я сейчас не агиттрую на покупку конкретной гостиницы, которая вполне возможно что уже продана, на идеалисту такие объекты е ставят. Так что тут я оппонирую, поскольку "за державу обидно". Из спортивного так сказать интереса. Из любви к искусству. Сидя с банкой битбургера на пути из Франкфурта в Кассель.

[nick3]

Это же логично.

Спасибо, но это общие слова.
Вопрос был в том, почему iglesias видел именно там супероб,ект. А я, неискушенный, не видел.
Так что с ним стало сейчас? Кто был ближе к истине?

Отправлено спустя 5 минут 11 секунд:

Из спортивного так сказать интереса.

Вопрос снят!

[Glen]

https://www.realtyincome.com/Home/default.aspx
Не проще reit купить?
4.5% годовых, плюс прирост капитала, головных болей нет, продать можно за 5 сек при необходимости.
Пр ссылке вверху #O, наверное самый известный подобный фонд, вообще их много.

[iglesias]

Вопрос был в том, почему iglesias видел именно там супероб,ект. А я, неискушенный, не видел.

Ну именно поэтому, потому что ты его не видел вживую. Или таки?
То есть ты же когда что-то видишь в реале, то представляешь потенциал. Сопоставляя массу разных факторов.
Вот у меня было в продаже несколько гостиниц одно время, под заказ, но ни одна из них, особенно расположенные в городских центрах не производили такого впечатления, что это шикарный объект. То есть я бы себе взял не задумываясь, были бы деньги.
И Фортик стоял с открытым ртом и облизывался. А уж он то искушённый в этом человек.
То есть как то так.

[KoDe]

Не проще reit купить?

Тут нужно быть внимательным к вопросу налогообложения. А в остальном да - все сильно проще чем с фактическим владением бизнесом.

[nick3]

Ну именно поэтому, потому что ты его не видел вживую. Или таки?

Не видел. Судил исключительно по прошлым своим визуальным ощущениям от этого места, об окружаюших домах и соответственно публике.
Так вот мне показалось, что сторонних клиентов для ресторана там не будет. А "своих" мало, да и снимающие апарты не для того их снимают, чтобы питаться в ресторанах.
Вот такие были мои мысли...

Отправлено спустя 4 минуты 5 секунд:

Фортик стоял с открытым ртом и облизывался.

Эх, "жаль, что нам так и не удалось послушать начальника транспортного цеха!.."

[Glen]

Не проще reit купить?

Тут нужно быть внимательным к вопросу налогообложения. А в остальном да - все сильно проще чем с фактическим владением бизнесом.

Там просто, с дивов ставка подоходного в Испании, на прирост капитала 19-23.

[nick3]

проще reit купить?

Есть собственный опыт? Поделитесь?