Вопросы арендодателя по сдаче жилья в долгосрочную аренду в Испании

[OldBoy]

что бы не было сомений - сделай точки разрыва в договоре, 1 день достаточно юридически, когда он будет показывать договор, якобы долгосрочный, он не сможет объяснить те дни, которых в договорах нет, он не арендовал в эти дни, проживал без действующего договора и его выселят. Будет спорить - судья спросит зачем он такое вообще подписал если хотел подписать долгосрочный договор а это непонятно что

так и есть разрыв в порядка 2 месяцев между 1м и 2м договорами.

[SIM4]

если проживание после окончания срока может изменить статус договора - какой тогда смысл в краткосрочных договорах?
подписал, прожил акупасом не выписываясь еще месяц и дальше можешь уже жить законно, якобы договор стал волшебно долгосрочным

[OldBoy]

а если они сьедут на год, но прописку не поменяют, то до трех лет будет трактоваться

заставить прописку поменять - разве возможно? т.е. проживание до 3 лет "в худшем случае"?

соглашения об изменении условий, подписанных и зарегистрированных в ахудаменто и регистре.

есть просто второй договор на новый срок, без "регистраций"

[SIM4]

так и есть разрыв в порядка 2 месяцев между 1м и 2м договорами.

тут больше надо смотреть в сторону признания фиктивной сделки.
признает договор недействительным и будет уже в суде на равных с тобой, никакого договора, ни долго ни кратко, суд встанет на сторону уязвимой стороны, то есть арендатора.

Отправлено спустя 51 секунду:

есть просто второй договор на новый срок, без "регистраций"

о да.. серьезная бумага )))
считай что вообще никакого договора нет..

[OldBoy]

считай что вообще никакого договора нет..

в таком случае, все равно речь идет о проживании на основании только первого договора (максимум до 3 лет с даты вступления его в силу?)

Отправлено спустя 4 минуты 41 секунду:

тут больше надо смотреть в сторону признания фиктивной сделки.

фиктивносте сделки нет, т.к. обе стороны согласны на новый срок аренды... вопрос в потенциальных сложностях, в случае отказа арендатора освободить кв после завершения второго договора

[SIM4]

в случае отказа арендатора освободить кв после завершения второго договора

я вижу ситуацию так - он скажет, что ему было обещано долгосрочное проживание с возможностью продления. и будет жить сколько захочет.
не парьтесь, лучше заранее спросите в антиакупа фирме, сколько будет стоить уладить с арендатором и возьмите у него залог на эту сумму. Когда он уедет от пинка антиакупасов - врятли про залог вспомнит.

[OldBoy]

в антиакупа фирме

Решение в "крайнем случае" понятно. Есть рекомендации по фирме(ам), на случай, если потребуется?

Отправлено спустя 4 минуты 9 секунд:

было обещано долгосрочное проживание с возможностью продления

в документах такого не прописано, а второй договор снова "срочный".

Поживем - увидим, к чему придет.

[SIM4]

Есть рекомендации по фирме(ам), на случай, если потребуется?

у нас на форуме есть боевое крыло, можно их подрядить
напиши что арендатор пролил русский квас на вышиванку и его выселят

[OldBoy]

можно их подрядить

Спасибо, пока не требуется и, надеюсь, не потребуется в будущем . Однако, куда писать, в какую тему или кому, если потребуется?

[SIM4]

Однако, куда писать, в какую тему или кому, если потребуется?

в любую тему пиши , укажи только какой город, а то у местных качков мышц много, а машины нет, пойдут выселять только если пешком и рядом

[OldBoy]

в любую тему пиши , укажи только какой город, а то у местных качков мышц много, а машины нет, пойдут выселять только если пешком и рядом

Понял. Спасибо.

[Eugene70]

Подскажите, пожалуйста, как будет трактоваться ситуация, когда квартира сдается сначала на 11 месяцев, потом через 2+ месяца снова на такой же период тем же самым арендаторам, сохраняющим "регистрацию" по адресу сдаваемой квартиры в течение перерыва, с точки зрения закона, в случае отказа освободить квартиру по окончанию срока действия второго договора. Если имеет значение регион - Аликанте.

"Artículo 2. Arrendamiento de vivienda.
1. Se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario."

Ley de Arrendamientos Urbanos.

Из этого следует, что срок действия договора не имеет значения, если цель договора - удовлетворение потребности арендатора в жилье. В этом случае, срок действия первичного договора автоматически считается 12 месяцев и столь же автоматически продляется на следующие 12 месяцев, и так до пяти лет, если, конечно, арендатор не захочет расторгнуть договор раньше.
Или если у Вас в договоре не прописаны редкие разрешенные законом исключения.

"Artículo 3. Arrendamiento para uso distinto del de vivienda.
1. Se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda aquel arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial uno distinto del establecido en el artículo anterior."

Из этого пункта того же закона, следует, что если цель договора отличается от удовлетворения потребности в жилье, т.е. у арендатора есть иное жилье, а в арендуем у Вас помещении он планирует находится с иными целями, то вне зависимости от срока договора он не будет считаться защищенными особыми положениями закона.

В Вашем случае, текст договора и регистрация позволит Вашим арендаторам остаться на срок до пяти лет, причем, скорее всего, без возможности изменения стоимости аренды. Вернее так, с толковым адвокатом они выиграют суд.

Оценивать вероятность выселения с помощью "антиокупа" я не берусь, но те, с которыми я общался, отказывались работать с платящими арендаторами.

[SIM4]

Из этого следует, что срок действия договора не имеет значения, если цель договора - удовлетворение потребности арендатора в жилье.

с чего ты взял?

"Статья 2. Аренда жилья.
1. Договором аренды жилого помещения считается договор аренды, который распространяется на пригодное для проживания здание, основной целью которого является удовлетворение постоянной потребности арендатора в жилье.

в статье 2 написано, использование пригодного для жилья здание для проживания - это аренда жилья . По сути определение что такое есть "жилье"

между строк больше ничего не написано..

далее в статье 3 написано, что все что не для проживания - это не жилье ))))

"Статья 3. Аренда для использования, отличного от жилья.
1. Арендой в пользование иное, чем жилище, считается аренда, которая, приходясь на здание, имеет в качестве своей основной цели иную цель, чем та, которая была установлена в предыдущей статье.

обычная пустая писанина в законе, ничего ценного

[Eugene70]

обычная пустая писанина в законе, ничего ценного

Это определения, все верно.
Дальше в тексте закона подробно расписано, что будет если договор подпадает под это определение.

В контексте конкретного случая, договор под это определение подпадает, а значит все соответствующие положения закона будут применимы и имеют приоритет над текстом договора, им противоречащим.

Отправлено спустя 5 минут 43 секунды:

с чего ты взял?

Я не являюсь юристом в Испании. К счастью, знания языка и общее образование позволяет читать и понимать комментарии профильных юристов и судебную практику. Но, разумеется, мое мнение не является профессиональным суждением, а лишь основанием задуматься и обратится за консультацией к профессионалам
Я тут набитыми шишками делюсь и о известных мне граблях предупреждаю, а не отговариваю от пробежки желающих по этим же граблям пробежаться

[SIM4]

Я тут набитыми шишками делюсь и о известных мне граблях предупреждаю

да я то чо я ничего

показалось что кто то в интернете не прав прям не посе бе стало

олдбою я бы посоветовал сдавать на среднесрок кому угодно, только не местным, и проблем с выездом не будет.
а договор подписать на обычном бланке из агентства и зарегистрировать его как положено, все будет без проблем.

но опять же - я за Айрнби. Там в два раза больше платят и все проблемы решают, все страхуют
и все на русском, даже поддержка

Заработок на Airbnb за месяц € 6 402,32

[Eugene70]

но опять же - я за Айрнби

С точки зрения максимизации прибыли при разумных издержках, имхо, это оптимальное решение.

[OldBoy]

Всем спасибо за ответы!

[kipling]

Вопрос к залу: в доме, где сданная в долгую квартира, больше трех месяцев не работает лифт. Арендатор грозит потребовать компенсацию. В Контракте наличие лифта не прописано. Бояться?

[Dratuti]

Да.
И ремонтировать лифт

[kipling]

Компания, которая устанавливала лифт, разорилась , а на новый лифт денег нет!