Покупка недвижимости в Испании для последующей сдачи в аренду

[Арман Омаров]

А это легально?

[Koshcheyushka]

А это легально?

Вам уже написали выше, нужна туристическая лицензия которую в Валенсии почти не реально получить, ведущими платформами по сдаче жилья в краткосрочную аренду без лицензии не сможете пользоваться, нелегально сдавать не дадут. Штрафы колоссальные.

[Eugene70]

А это легально?

Скажем так, это можно делать легально. Проблема в том, что краткосрочная сдача квартиры в Валенсии принадлежащей налоговому резиденту РФ при уплате всех налогов и оформлении всех документов скорее убыточна, чем прибыльна и уж точно сильно проигрывает долгосрочной аренде.

[VladValencia]

А это легально?

Скажем так, это можно делать легально. Проблема в том, что краткосрочная сдача квартиры в Валенсии принадлежащей налоговому резиденту при уплате всех налогов и оформлении всех документов скорее убыточна, чем прибыльна и уж точно сильно проигрывает долгосрочной аренде.

Согласен.Поэтому и не занимался и не буду заниматься.
Это только первая и вторые линии от пляжа Мальвароса, может быть Кабаньяль. Но риски владения там квартирами значительно выросли.
Знакомые готовятся конечно к сезону, в надежде заработать. Но это опытные профи в этом бизнесе. Да и квартиры обустроены отлично.
Про лицензии уже и не говорю, есть.
Как правило это первые испанские этажи, никому не мешают и не беспокоят...относительно.

Есть и такие, которые занимаются этим без лицензии, но они во всяком случае уже давно зарегистрировались на агрегаторах и как-то умудряются
обходить тему с лицензированием. Есть среди них и нелегалы. Но всё как-то рискованно, шатко и непредсказуемо и смею предположить не очень выгодно.

[Александр В]

Я думаю что те кто без лицензии сдаёт, скорее всего сдают не через агрегаторов, а по знакомым и сарафанному радио. Тем более что если сдают давно, то у них есть наработанный круг клиентуры, которые приезжают в одно и то же место из года в год. Им агрегаторы не нужны

[iglesias]

Ну на самом деле в тот-же букинг люди просто вбивают при регистрации липовый номер лицензии, взятые с потолка цыфры. И ничего себе. Я тоже так делал, когда надо было срочно запустить в работу обьект.
А в Аирбнб там вообще можно делать все что хочешь.
Так что да, законы есть, но на них часто забивают.
В Германии такое наверное бы не прошло, но мы же в Испании.

[Eugene70]

В Германии такое наверное бы не прошло, но мы же в Испании.

Немного не так, на мой взгляд. Испания - Испании рознь. Это точно прокатит в Торревьехе, где сдается в короткую как бы не больше половины жилого фонда, при полной поддержке властей. И точно чревато в Барселоне, где частников давят во имя отельного лобби. Как в Валенсии - именно в Валенсии - не знаю, но со стороны выглядит так, что где-то посредине

[iglesias]

По горячим следам...
Если вы планируете купить в Испании недвижимость для сдачи в аренду, то надо понимать, что понадобится или доверенный человек, который будет всеми вопросами заниматься, или вым нужно будет решать все вопросы самостоятельно.
В связи с этим очень важно чтобы такая недвижимость находилась достаточно близко от вас, чтобы если ночью звонок... то не нужно было бы ехать за 200 километров решать проблемы своих гостей
Это работа а не так - сдал и забыл.

И вот реальный пример, как оно все бывает на пратике.
Звонок владельцу квартиры в два(!!!) часа ночи!
Не знаю зачем, но добросовестный хозяин жилья не отключил на ночь свой телефон
Звонит сосед по квартире. Оказывается пьяные гости потеряли где-то в ночи ключи от арендованной квартиры, пришли "к себе домой" и легли спать под дверью, прямо на лестничной площадке.
И они то, гости молодцы, ну нарезались где-то, но не стали беспокоить хозяев ночным звонком, а вот бдительный испанский сосед....

Кстати потери ключей гостями арендаторами в Испании это вполне себе обычное дело.
Так что если вы планируете или уже начали сдавать в аренду свою квартиру или дом в Испании, то будьте готовы к подобным экстренным вызовам.

У меня например был в свое время случай, когда сдали в аренду первый этаж дома, но на связке ключей которые арендаторы получили, оставался ключ от второго этажа, куда они заходить в принципе не имели права.
Так вот они открыли второй этаж, перетащили туда постельное белье, напихали в камин дров в таком количестве, что оставили кассетный камин с открытой дверцей.
Пламя вырывалось наружу и шло по стене
И в камине который по сути был более декоративный, прогорела стенка и начался пожар, проснулись они от запаха дыма ну и залили водой, благо кухня с краном и кастрюлями была рядом....
И вы не поверите - они стали винить арендодателя, в том что у него "плохой камин"!

[Espera]

Привет! А сколько будет стоит присмотр за домом?
У нас раньше проблем не было - у кого купили, тот и присматривал - все как мы хотели - перед нашим приездом в доме уборка, в саду - листья сухие подмести, на террасе плитку с керхером помыть ( чтобы из дома можно было босиком выходить ), перед нашим приездом приехать, дом проветрить, холодильник заполнить нашими любимыми продуктами, поставить охлаждаться Каву и белое вино … )
Это так приятно… и это так просто сделать для клиента, который этого ждёт и желает за это платить…
Может уже пора организовать вип сервис ( с учетом, что недвижимость будет востребована и покупать будут люди, которые не будут экономить…)

[Jnker]

Да ! А почему у тебя Эглесис на объекте , камин не настоящий кстати? С папы Карло пример берешь ?

[Polinka]

Напишу сюда. Возможно модераторы перенесут в нужную тему. Ситуация первая, европейская (не испанская) компания купила квартиру и собирается ее сдавать в долгосрочную аренду. Нужно ли получать licencia de actividad. Город Валенсия. Хестор со своей стороны сказал только то, что нужно подавать ежеквартальные декларации и платить налоги. Ситуация вторая, таже компания купила туристические апартаменты у застройщика. Туристическая лицензия была получена застройщиком, и потом переоформлена на им компании. Хестор сказал, что в налоговую подаем модело 036 и даем альту, что начинаем деятельность по туристической аренде. И тут опять вопрос с licencia de actividad. Потому что застройщик ее получал, но получал на весь объект в целом, а теперь по договору нам продает нашу часть за символическую сумму. Так ли это д.б.? И не могу от них добиться, что потом с этим делать, нужно ли переоформлять собственника лицензии (как в случае с туристической лицензией).

[iglesias]

И не могу от них добиться, что потом с этим делать, нужно ли переоформлять собственника лицензии (как в случае с туристической лицензией).

Надо спросить у @Eugene70 он в курсе как это делается, насколько я понимаю даже налогов при этом платить не надо никаких.

[Eugene70]

Ситуация первая, европейская (не испанская) компания купила квартиру и собирается ее сдавать в долгосрочную аренду.

Долгосрочная аренда не требует лицензии ни в одной из провинций Испании, насколько мне известно. Впрочем, я не интересовался как иностранной компании вести деятельность в Испании.

Ситуация вторая, таже компания купила туристические апартаменты у застройщика.

Переоформлять лицензию де активидад, насколько я понимаю, не нужно. Хотя тут есть тонкий момент - в разных провинциях Испании могут быть разные правила, как действовать в подобных случаях. Вопрос этот в компетенции налоговой, если сомневаетесь в своем хесторе запишитесь на прием в налоговую.

[Polinka]

И тут опять вопрос с licencia de actividad. Потому что застройщик ее получал, но получал на весь объект в целом, а теперь по договору нам продает нашу часть за символическую сумму. Так ли это д.б.? И не могу от них добиться, что потом с этим делать, нужно ли переоформлять собственника лицензии (как в случае с туристической лицензией).

Напишу продолжение приключений. Возможно кому-то эта информация будет полезна. Пришли в местную компанию по воде переоформлять договор на свою компанию. Показали все документы, после долгих консультаций выяснилось, что пока мы не принесем licencia de actividad на бланке от аютамьенто с нашим именем, то договор нам не переоформят.

[Eugene70]

Пришли в местную компанию по воде переоформлять договор на свою компанию

Я правильно понимаю, что ранее вода была оформлена на застройщика?

[Polinka]

Я правильно понимаю, что ранее вода была оформлена на застройщика?

Да

[Eugene70]

Да

Ваш застройщик имеет все необходимые бумаги и Вы, скорее всего, могли работать под его "крышей". Если Вы хотите все переоформить на себя, то Вам предстоит пройти все круги ада, получая заветную apertura de local.

[Polinka]

Если Вы хотите все переоформить на себя, то Вам предстоит пройти все круги ада, получая заветную apertura de local.

Не совсем понимаю, каким образом мы можем работать под их крышей? Если они говорят, что мы должны переоформить электричество и воду на себя. И поскольку в Валенсии только один поставщик воды, то выбирать не приходится.


Отправлено спустя 9 секунд:

получая заветную apertura de local

и второй вопрос, почему все круги ада. Если написано, что мы можем осуществить cambiar de titularidad de licensia de actividad и на сайте Валенсии написано, что мы должны прикрепить 3 документа. Договор купли-продажи, .договор передачи доли лицензии и лицензию предыдущего собственника.

[Eugene70]

Если они говорят, что мы должны переоформить электричество и воду на себя.

Тогда Вы все правильно делаете, я неверно Вас понял.

почему все круги ада

Дважды получали apertura de local в Испании. Один раз ушло 6 месяцев, другой 9. Надеюсь, что я ошибаюсь, и в Вашем случае при передаче доли все пройдет гладко, но у меня сложное отношение к испанской бюрократии.
Но опять же, выбора у Вас нет, раз застройщик так решил.

[Ayomice]

Если помещение уже имеет лицензию, то, действительно, ее переоформление на другое лицо, обычно, быстро и несложно по сравнению с получением первой лицензии на помещение.