Штраф за фасад многоэтажного дома в Испании

[Ана]

Думаю над заказом нота симпле. У нас особое названия этажей. Я по русскому обозначению, живу на третьем этаже, но по документам я проживаю на втором. Подо мной на этаже приклеена цифра 1. У нас нет третьего этажа и четвертого по документам. Но по русскому исчислению на четвертом этаже живут грузины.
Тогда как называется первый этаж и третий- самый верхний?

[iglesias]

Штрафы идут лично мне. Но, скорее всего не только

Если только вам, то это было бы крайне странно
Обычно на квитанциях указываются какие-то контакты, по которым можно уточнить детали. В общем-то нужно выяснить, приходят ли штрафы всем участникам коммунидада или нет. Это наверное первый важный момент.
Это также можно прояснить в отделе урбанизма вашей мэрии/аюнтаменто.

По хорошему тут нужно или налаживать отношения с кем-то из соседей, не могут же жильцы всех 15-и квартир быть абсолютно невменяемыми. Гражданка Польши например, и далее вести диалог.
Ну или...
Я например, когда в Питере покупал в свое время квартиру, оплатил и организовал за свой счет ремонт лифта. Встало около 3 тысяч баксов. Ну не механизмы, а полностью внешний вид, вся обшивка, видеонаблюдение... и после того как отмудохал молодую гопоту, пытавшуюся своровать из лифта зеркало, подъезд стал много чище, перестали мочиться на этажах Ну скажем так, личный комфорт был в приоритете.
Здесь в Испании что-то сложнее, что-то проще. Но правда в целом народ много спокойнее, имхо конечно.

Ну и согласно практике и законам Испании:
Ситуация неприятная, но, увы, довольно типичная для Испании
Муниципалитет имеет полное право штрафовать владельцев недвижимости за ненадлежащее состояние фасада, если он считается опасным, антисанитарным или портящим городской облик (ordenanza municipal / ley de conservación de edificios).
Но есть важный нюанс. Если речь идёт о многоквартирном доме, фасад почти всегда является общей собственностью (elemento común).
То есть штрафы должны приходить всем без исключения участникам кооператива.

Очень частая история: штрафы приходят не всем, а тем, кого проще найти. Включая ситуацию, штраф пришёл на finca, а администратор перевёл стрелки на Вас.
Поскольку фасад общий элемент здания, то ответственность коллективная, штрафы и ремонт должны распределяться между всеми propietarios согласно коэффициентам (cuotas).

НО! Пока Вы не оспорите штраф, ayuntamiento будет считать, что всё ок и платить должны именно Вы. Это в ситуации если вдруг штрафы приходят ТОЛЬКО вам.
Если это вдруг окажется так, то нужно оспаривать ситуацию и в письменном виде подать recurso / alegaciones в ayuntamiento, указать, что фасад дома это elemento común и что вы не являетесь единоличным ответственным лицом. К этому нужно приложить эскритуру, estatutos comunidad (если есть), указание, что кроме вас есть ещё полтора десятка собственников. После этого штраф должны аннулировать или переоформить на comunidad.

Кроме этого, стоит потребовать у администратора финки: копии всех уведомлений, информацию, кому ещё пришли штрафы, созыв junta extraordinaria по вопросу фасада. Даже если отношения плохие это можно сделать письменно, по email. Это важно.
Если далее все будут морозиться, собрание можно созвать официально и зафиксировать в акте, что ayuntamiento требует ремонт, есть штрафы и большинство отказалось. Это ваша юридическая защита на будущее.

Если ayuntamiento признаёт фасад проблемным и выдает orden de ejecución, тогда comunidad ОБЯЗАН делать ремонт, штрафы станут выше а делее возможны принудительные работы за счёт собственников. Об этом имеет смысл говорить с жильцами.
В любом случае не стоит молча платить штрафы "чтобы не было проблем", иначе Вы станете ответственной по умолчанию, будете получать все следующие штрафы в одиночестве.
Поэтому лучшее, что можно сделать, это попробовать оспорить штрафы, официально переложить ответственность на comunidad, чтобы администратор и соседи начали шевелиться.
Бюрократия тут в Испании побеждается не деньгами, а бумажками и настойчивостью

Отправлено спустя 4 минуты 21 секунду:

....Но по русскому исчислению.... подо мной на этаже приклеена цифра 1...

Здесь не существует русского исчисления. Это Испания.
Нижний этаж - это planta baja, далее идут первый, Вы живете на втором(третий по-русски), грузины - на третьем. Соответственно дом имеет 4 уровня/этажа.

[Eugene70]

Вчера пришло мне сразу три мульты по 46,20 евро.

1. Почему штрафы приходят Вам? В чем, собственно, проблема?
2. У кого находится libro de actas?
3. На основании какого документа Вы считаете жильца четвертого этажа президентом коммунидада?

это для меня новость

Для меня тоже. Да, на ежегодном собрании должен ставится вопрос об избрании президента, секретаря и найме администатора, но 100% для переизбрания не нужны.

Administración de fincas - управляющая компания, с которой комунидад обязан заключить договор обслуживания. Они решают все вопросы с фасадами, мультами, вращумлениями нерадивых и прочая.

Имеет право, но не обязан. В таком случае, эти функции возлагаются на одного из собственников. Такому собственнику не нужны лицензии и специальное образование для выполнения этих функций, в отличие от нанятого профессионала.

Отправлено спустя 4 минуты 7 секунд:

Если собственниковбольше трёх, то его, общество, создавать обязательно. И обязательно заключить договор с управляйкой, то есть с administración de fincas.

Обычно комунидад создает застройщик, Вы вливаетесь в уже готовый. Договор с УК не является обязательным. Если комунидада по какой то причине нет, или Вы не можете его найти, то стоит обратится в Аюнтаменто, они помогут.

Отправлено спустя 2 минуты 18 секунд:

Я комунидад не плачу.

Комунидад - это сообщество жильцов, со своим Уставом. Вы, видимо, имеете в виду взносы - quota comunidad. Так, а почему Вы не платите?


P.S. у нас была история, по сравнению с которой Ваша - пример благополучия: неработаюшая во всем доме канализация с обраткой в нашу квартиру, судебный иск от соседнего комунидада за залитый нашими канализационными отходами подвал, отсутствие УК, пpeзuдeнт комунида в глухом отказе, куча задолжников (4 из 10) и большинство квартир в аренде (до владельцев не достучатся). Два года ушло на решение основных проблем (ремонт, суд, etc). И до сих пор висит проблема с должниками.

[Ана]

Очень частая история: штрафы приходят не всем, а тем, кого проще найти. Включая ситуацию, штраф пришёл на finca, а администратор перевёл стрелки на Вас.

Вот здесь вы мне глаза открыли. Это очень хорошо объясняет почему они никак не реагируют на мульты. И я вчера была у польки, она мне сказала, что не получала мульты.
Я должна прийти в аютаменто в соответствующий отдел и спросить: почему я получила сразу три одинаковые по сумме мульты? А остальные соседи получили? Или только я должна все это оплатить.
Грузины знают мой ние. Это очень логичное поведение соседей по сегодняшней ситуации. Это прямо поступок в стиле грузин.

У нас всего 4 собственника.

[Ана]

Если это вдруг окажется так, то нужно оспаривать ситуацию и в письменном виде подать recurso / alegaciones в ayuntamiento, указать, что фасад дома это elemento común и что вы не являетесь единоличным ответственным лицом. К этому нужно приложить эскритуру, estatutos comunidad (если есть), указание, что кроме вас есть ещё полтора десятка собственников. После этого штраф должны аннулировать или переоформить на comunidad.

Вот здесь мне в аютаменто в первый мой визит сказали, что даже если сломано только на этаже грузин, а остальное целое, то все равно мы должны платить все вместе.

Теперь по поводу администратора финки. Это в аютаменто искать этого человека? и как его искать?

[Ана]

делее возможны принудительные работы за счёт собственников

в аютаменто мне сказали, чтобы мы сами искали импресу и ремонтировали.

грузины - на третьем.

нет по документам третьего этажа. Скорее этаж называется атико.
То тесть при заказе нота симпле, я прошу на этажи: планта баха, премеро и планта атико?

[Ана]

лучшее, что можно сделать, это попробовать оспорить штрафы, официально переложить ответственность на comunidad, чтобы администратор и соседи начали шевелиться.

Не знаю как это сделать.
конкретно: 1. как оспорить штраф? 2.как переложить на коммунидад?
администратор-пpeзuдeнт? Он не будет шевелиться. История началась 2 года назад.

[Ана]

я не знаю как сюда поставить фото

[Mikl Po]

я не знаю как сюда поставить фото

Когда пишите сообщение, внизу педаль "добавить файлы"
Жмите ее

[Ана]

удалила. личные данные есть. Видела 11 просмотров. Думаю, что только в аютаменто мне ответят на вопрос: мульта комунидата поставлена на меня. Так?

[Ана]

Гражданка Польши например, и далее вести диалог

Я с ней вчера говорила. ЕЕ ответ: я болею...Но она пообещала Бегонии фото мульт отправить. Мы с ней в нормальных отношениях. Она раньша дала мне ключ от своей квартиры, на тот случай, если с ней что-то случится. И когда-то давно года 2-3 назад я ее водила в госпиталь. Она ломала руку. Сама она почему-то не шла. А когда я ей предложила вместе пойти, а было уже около 9 вечера. Я ей предложила пойти на следущий день, а она : нет, нет, пойдем сейчас. ..
Но она что сможет? при голосовании проголосовать "за"? Так квартира не ее, квартира Бегонии.

[Ана]

если есть контакты компаний, кто имеет лицензию делать ремонт фасадов, поделитесь

[Ана]

НО! Пока Вы не оспорите штраф, ayuntamiento будет считать, что всё ок и платить должны именно Вы

как оспорить?

[Ана]

У кого находится libro de actas?

у грузин планта атико.

На основании какого документа Вы считаете жильца четвертого этажа президентом коммунидада?

Меня в тот момент не было в испании. Рассказал грузин. Когда полька-мачеха Бегонии и Бегония поменялись местами проживания. Бегония переехала в дом в горах, она передала книгу грузинам.

[Ана]

Eugene70, Я нечаянно или админ помог, создала новую ветку "Штраф за фасад". Могу я вас попросить туда перейти?
viewtopic.php?t=13388

и др кто хочет помочь

[Ана]

Нет. Самоуправство.
Нужно создать комунидад и заключить договор обслуживания.
Как создают комунидад я не знаю, никогда этого не делал.

тогда напишите шаги, что делать

[Dratuti]

Нет. Самоуправство.
Нужно создать комунидад и заключить договор обслуживания.
Как создают комунидад я не знаю, никогда этого не делал.

тогда напишите шаги, что делать

Вы читаете по диагонали?
Я не знаю. Никогда не создавал.
Думаю что оптимально обраться в ближайшую administración de fincas. Они [обычно] знают все расклады по округе. Как заинтересованное лицо, они могут всё [помочь] провернуть. Но я так и не понял сколько у вас объектов. Если не больше трех, то полёт. Тогда только гражданский иск к другим пропиетариям. Делать всё за свой счет, и перевыставлять их части им через суд. Но это совсем безнадёга судя по тому что уже все повесили на вас.

Отправлено спустя 26 минут 14 секунд:

но 100% для переизбрания не нужны.

Именно нужны, для [повторного] внеочередного избрания. Не нужно 100% для избрания очередного.

Имеет право, но не обязан. В таком случае, эти функции возлагаются на одного из собственников. Такому собственнику не нужны лицензии и специальное образование для выполнения этих функций, в отличие от нанятого профессионала.

Возможно что так было когда-то или так декларировано, но действительности это не соответствует. Дело в принятоой резолюции ЕС о персональных данных их обработке и хранении. И теперь вы захотите послать бюрофакс должнику, а он вам в ответ - я вам запрещаю использовать мои персональные данные и всё, привет.
Поэтому деудору пишет ругательные письма администрасьён, она там типа авторизована на работу с персональными данными. А мы все с ним, с деудором, приветливо здороваемся и участлтво интересуемся как у него дела.

[iglesias]

как оспорить?

Ну я в принципе общий план вам дал уже выше:

Если это вдруг окажется так, то нужно оспаривать ситуацию и в письменном виде подать recurso / alegaciones в ayuntamiento, указать, что фасад дома это elemento común и что вы не являетесь единоличным ответственным лицом. К этому нужно приложить эскритуру, estatutos comunidad (если есть), указание, что кроме вас есть ещё полтора десятка собственников.

Ок. Более детально:
Штрафы от ayuntamiento в подобных случаях законны, но не в адрес одного конкретного собственника, если речь идёт о фасаде многоквартирного дома. Фасад дома это общий элемент здания, и ответственность за его состояние несёт Comunidad de Propietarios, а не один владелец квартиры.
1. Штрафы обязательно нужно оспорить письменно (alegaciones или recurso). Пока штраф не оспорен, ayuntamiento будет считать, что всё в порядке и платить должны именно Вы.

2. В заявлении необходимо чётко указать, что:
- дом многоквартирный (сколько собственников)
- фасад является elemento común
- Вы не являетесь единоличным ответственным лицом
- ответственность должна быть возложена на Comunidad de Propietarios

3. К заявлению желательно приложить:
- копию escritura на свою квартиру, собирать ноты симпле на других собственников лишнее, хотя если зла нет - то от этого не хуже
- любой документ, подтверждающий существование comunidad (estatutos, recibo de comunidad если есть)
- копии полученных штрафов

4. Параллельно я бы советовал письменно (по email) уведомить администратора или президента финки о том, что:
- Вы получаете штрафы от ayuntamiento,
- они касаются общего элемента здания,
- Вы официально оспариваете их и перекладываете ответственность на comunidad,
Даже если администратор "не шевелится", наличие письменных обращений играет Вам в плюс.

Текст заявления в ayuntamiento, можете подать его онлайн через sede electrónica или лично через registro:

A la atención del Ayuntamiento de _____
D./Dña. ________, con DNI/NIE ____,
domicilio a efectos de notificaciones _______,

EXPONE:

1. Que he recibido una/s sanción/es administrativa/s relacionada/s con el estado de la fachada del edificio situado en _________.

2. Que dicho edificio es un inmueble plurifamiliar compuesto por _______ viviendas, y la fachada constituye un ELEMENTO COMÚN del edificio, conforme a la Ley de Propiedad Horizontal.

3. Que no soy propietaria única del inmueble ni responsable individual del mantenimiento de los elementos comunes, siendo dicha responsabilidad de la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS.

4. Que, por tanto, no procede imputar de forma individual la sanción a esta parte, debiendo dirigirse, en su caso, contra la Comunidad de Propietarios del edificio.

SOLICITA:
– Que se admitan las presentes alegaciones.
– Que se deje sin efecto la sanción impuesta a esta parte, o subsidiariamente, se reoriente el expediente sancionador contra la Comunidad de Propietarios.
– Que se tengan en cuenta las circunstancias expuestas y se suspenda cualquier procedimiento sancionador individual.

En _______, a __ de ____ de 2025 Firma __________________

Несколько важных моментов:
- Не рекомендуется оплачивать штрафы, не оспорив их. После оплаты доказать что-либо гораздо сложнее!
- Даже если история тянется уже давно, попытка оспорить всё равно имеет смысл.
- Администратор и пpeзuдeнт финки не являются обязательными посредниками между Вами и ayuntamiento.
- Если ayuntamiento в итоге выдаст orden de ejecución, comunidad будет обязана делать ремонт, и вопрос "хотим или не хотим" у соседей исчезнет сам собой.
Вы в этой ситуации не неправы, просто здесь важно действовать не устно, а официально и на бумаге.

Пысы: Нужна ли помощь в формулировке текста обращения/письма к президенту финки?

[iglesias]

Отправлено спустя 16 минут 41 секунду:
Здесь оказывается уже две параллельные темы!
Куда смотрят модераторы?
Объединил темы в одну.

[Eugene70]

Именно нужны, для [повторного] внеочередного избрания. Не нужно 100% для избрания очередного

Буду рад ссылке на источник этого требования

в аютаменто мне сказали

Давайте по-порядку.

1. В каждом здании, где есть больше одного собственника может быть организовано Товарищество собственников жилья. У такого товарищества есть все признаки юридического лица - устав, налоговый номер, регистрация, различные книги учета. Главнейшая из них называется libro de actas и каждый год после очердного собрания или после внеочередного собрания в эту книгу вносится акт, подписанный должностными лицами комунидада. Книга с пронумерованными страницами, строгого учета. В наших краях этим (учетом) занимается registro de propiedad). Зоной ответственности являются все общие элементы дома. Обычно, фасад является общим элементом, но я дважды сталкивался с исключениями.
2. Должностные лица: пpeзuдeнт, избирается из числа собственников каждый год. Единственный, кто может действовать от имени Товарищества собственников. Секретарь - ведет учет бумаг, ответственен за обработку персональных данных - если нужно, уведомляет собственников о важных событиях. Администратор - профессионал, решающий текущие вопросы управления недвижимостью. Обязанности администратора может выполнять как физическое, так и юридическое лицо. Часто, на администратора возлагаются и обязанности секретаря. Решение о найме УК принимает Собрание собственников жилья, подписывает пpeзuдeнт. В маленьких Товариществах, часто, нет УК, обязанности по управлению возлагаются на одного из жильцов. Всегда добровольно. И к такому жильцу не применяется требования по образованию и членству в соответствующей коллегии.
3. Если по каким то причинам, должностное лицо в Аюнтаменто составляет акт, предписывающий что-то сделать, то в нем должна быть указана причина по которой Вы являетесь ответственным лицом.
Это может быть по самым разным причинам - от того, что это действительно Ваша ответственность и до того, что кто-то намерянно или случайно ввел чиновника в заблуждение. И прежде чем что-то обжаловать, нужно это причину выяснить.
4. Параллельно, Вам стоит выяснить что написано в последнем акте общего собрания Товарищества (Acta de la Junta General Anual de la Comunidad de Propietarios).