Моя Борьба. Как выживают рантье в Испании в 2025 и далее

[Eugene70]

доходы от сдачи растут уже какой год подряд

Это не так. Реальный доход максимальный был получен в 2023 году, с тех пор у всех, кого я знаю, идет снижение реальных доходов.
Абстрактный пример: в 2023 году квартира собала 17 000 евро, доход до налогообложения 11 000, та же квартра в 2024 году собрала 18 500, но доход до налогообложения 10 500 (отменили льготы на свет и воду, выросла страховка, квота комунидада и комиссия букинга) и различной возни стало больше. В 2025 году эта же квартира соберет 10800, доход до налогообложения 9500, будучи сданной в долгую.

Отправлено спустя 3 минуты 6 секунд:

Соседи подниают трубочку, звонят в мэрию

Мэрия в ответ на денунсию радостно сообщает, что надлежащие меры приняты:
квартиры с туристической лицензией по нашему адресу не обнаружено, сотрудник посетил наш дом, в указанной квартире сдется комната на срок превышающий 10 дней.

[SIM4]

меры приняты:
квартиры с туристической лицензией по нашему адресу не обнаружено, сотрудник посетил наш дом, в указанной квартире сдется комната на срок превышающий 10 дней.

это неплохой текст для арендатора, чтобы сразу же послать и не спорили

[Koshcheyushka]

не надо грязи голословно, ссылочку на переворачивания в студию..

Так вся эта тема созданная тобой и является ссылкой

Отправлено спустя 1 минуту 36 секунд:

По каждому делу многогодовые суды.

Один нюанс, без подтвержденного туристического номера в 48 часов выкидывают из ведущих агрегаторов и судись ты десятилетиями если не лень

Отправлено спустя 2 минуты 11 секунд:

Это не так.

У моих хороших друзей есть компания, которая управляет более чем сотней объектов в Бенидорме и его окрестностях, от них и черпаю информацию. Сам ежегодно подымаю цены на 7%, даты открываю за 12 месяцев, а за 6 месяцев до пикового сезона обычно уже забронировано 70%. Чем ближе к высокому сезону тем выше цены, в остальное время года свои нюансы.

Отправлено спустя 2 минуты 30 секунд:

Посмотрим, что там с ними будет

Недавно, я как раз в другой теме приводил пример, как мир несовершенен

[Eugene70]

Сам ежегодно подымаю цены на 7%

Между 17000 и 18500 чуть больше 8%. Т.е. рост собираемости то есть, но накладные расходы растут быстрее.

за 6 месяцев до пикового сезона обычно уже забронировано 70%.

А потом половина из них отваливается, бронируется по новой, снова отваливается. В итоге вместо одно хорошей брони четыре-пять мелких. Знакомо?

[SIM4]

Один нюанс, без подтвержденного туристического номера в 48 часов выкидывают из ведущих агрегаторов и судись ты десятилетиями если не лень

по Барселоне не вижу "выкинутых"
квартиры возле моих все знаю, все на месте.
слухи все это, про проблемы.
чтобы конкуренты не появлялись
как и про то, что вкладываться в недвижимость невыгодно.

[Dratuti]

Нашему другу Лёхе будет интересно почитать про то, что задумали в Барселоновке по борьбе с тур.квартирами.

https://www.elperiodico.com/es/barcelon ... -120250717

ЗЫ. Но я реально не очень понимаю, почему в гнезде чистогана и наживы, в мире где за прибыль капиталист готов продась родную мать, вместо того, что бы бороться с ветряными мельницами, просто не понастроить жилья? Это ге только к Испани относится.

[SIM4]

просто не понастроить жилья?

тут надо понимать отдельно ситуацию в Испании и в других странах

В Испании с 2014 года начался бурный рост цен.

Застройщики взяли кредиты и начали застраивать свободные участки без создания подьездных дорог, маркетов, школ ...
массивы жилья

Которые оказались никому не нужны в таком виде. Еще и ковид остановил продажи уже навсегда.

Сейчас эти массивы стоят пустые и пока их не продадут - новых объектов не будет.

Тупиковая ситуация.

Речь о провинциях, не о Барселоне и Мадриде, но именно в провинциях висят капиталы столичных в том числе застройщиков и капают проценты по кредитам,

строители в глубоком кризисе, ничего не строится, ничего по этому не продается.


вона какая красота, люблю кирпичные домики с каминами

Современные многоквартирные дома на фоне пустыря в Испании

953 просмотра фото

[SIM4]

будет интересно почитать про то, что задумали в Барселоновке по борьбе с тур.квартирами

в статье описан метод обхода запрета на публикацию - размещать объявление якобы на долгосрок, а сдавать как получится. Не удивлюсь, что статью о борьбе писали те, с кем борятся. Дабы довести до умов туповатых рантье как надо обходить санкции.

Победить "фальшивых долгосрочников" невозможно, нужно ловить каждого по отдельности и выигрывать суд в трех инстанциях.
А потом еще и оспаривание суммы штрафа в суде ЕС, там уже автоматом отменяют конские испанские штрафы, например по модели 720. По штрафам за сдачу без разрешения властей в 600 000 евро пока процессов не было , позорится испанские юристы не хотят с такими исками

Соразмерность штрафа и тяжести нарушения по сдаче жилья будут определять по формуле - штраф не может превышать сумму сделки, то есть сумму аренды по спорному договору, ну 500 евро например

И если в испании судебные издержки проигравший не платит, то по европейским правилам платит, а это до 30% от суммы иска(600 000).

[SIM4]

Санкции против рантье напоминают выстрел в ногу или пилить сук, на котором сидишь.
И где больше всего дохода от людей, не безразличных к недвижимости, там больше всего борются, даже запретить хотят с 2028 года

Доходы Каталонии от налогов на недвижимость достигли максимума за последние годы

2025 году бюджет Каталонии получил значительный прирост доходов благодаря активизации рынка недвижимости. За первые шесть месяцев поступления от налогов на сделки с жильем и ипотечные операции достигли 1,61 миллиарда евро, что на 20% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Такой уровень доходов не наблюдался с 2007 года, когда рынок недвижимости находился на пике перед последующим кризисом.

Согласно данным Национального института статистики (INE), с января по май в Каталонии было совершено более 47 тысяч сделок купли-продажи жилья, что на 20% превышает показатели прошлого года. При этом средняя стоимость квадратного метра выросла на 9% и составила 2 428 евро. Несмотря на подорожание, спрос на покупку остается высоким, чему способствует ограниченное предложение на рынке аренды.

Основную часть поступлений обеспечили два налога: на передачу собственности и на нотариальные сделки. Первый принес в казну 1,2 миллиарда евро, что также на 20% больше, чем годом ранее. Этот налог взимается при покупке вторичного жилья, а также при приобретении некоторых других объектов, таких как суда и воздушные суда. Уже к июню поступления по этому налогу составили 58% от годового плана.

Налог на нотариальные сделки, который связан с оформлением ипотек, также показал рост на 20% и принес бюджету 200,8 миллиона евро. В то же время поступления от налога на пустующее жилье снизились на 38% и составили всего 4,3 миллиона евро за полгода.

[Koshcheyushka]

А потом половина из них отваливается, бронируется по новой, снова отваливается. В итоге вместо одно хорошей брони четыре-пять мелких. Знакомо?

Не совсем так, у нас все апартаменты с двумя спальнями и двумя ванными комнатами, соответственно, мы разрешаем проживание до 8 человек и естественно, чем больше людей, тем больше сумма. Именно на лето приходится много долгожителей останавливающихся в среднем на неделю в максимальном составе и они крайне редко отказываются от своих броней. Ещё важный момент, мы заточены под сдачу на одну ночь. К примеру 8 англичан уезжают в 12.00, а две испанские семьи с детьми прибывают в 15.00. Заезд может быть произведён в любое время суток и мы никогда не берем залог, но все заезды проводятся только в ручном режиме. По моим оценкам, около 70% проживающих у нас это именно постоянные клиенты или связанными с ними людьми. Бронирование в обход агрегаторов не приветствуется, лишняя головная боль для нас.

[Eugene70]

Ещё важный момент, мы заточены под сдачу на одну ночь.

Тогда отмена двухнедельной брони и затыкание Букингом образовавшейся дыры несколькими бронями по 1-2-3 дня для вас это выгодная ситуация

Победить "фальшивых долгосрочников" невозможно

Запросом у Букинга/Айрбнб истории бронирований за год никак? И штраф сразу за все

[SIM4]

Запросом у Букинга/Айрбнб истории бронирований за год никак? И штраф сразу за все

этим можно победить конкретного одного нарушителя, после многолетних судов.
а сотни тысяч нарушителей можно победить только, если отлучить от платформ. Так как нарушителей сотни тысяч и два инспектора на них на всех.

вроде понятно объяснил с третьего раза ))))

[Eugene70]

сотни тысяч нарушителей можно победить только, если отлучить от платформ

зачем так сложно? Отправляется сотня тысяч писем счастья (нейросеть или бот в помощь), с предложением заплатить штраф. 10 000 не ответят, им сразу пришлют квитанции к оплате. Остальные ответят хоть что-то. Из них выберут 20 самых толстых и бестолковых и возьмут в работу. После десятка крупных штрафов, половина нарушителей убежит, остальные научатся прятаться получше. Цель то не победить, а загнать в стойло.

[SIM4]

Остальные ответят хоть что-то.

90 000 ответили. что делать с этими ответами? только читать - это несколько сотен лет.

10 000 получат штраф. в суды поступят 10 000 исков, работа судов будет парализована, они и сейчас не справляются.
правительство в отставку, виновных под суд

[Eugene70]

90 000 ответили. что делать с этими ответами?

15 минут на прочитать, 800 ответов на человека в месяц, 9000 в год. Всего-то 10 человеко-лет Не будет никто читать ответы. Максимум, выберут случайным образом тех, кто покажется им легкой добычей. По началу будут часто промахиваться, со временем приноровятся.

в суды поступят 10 000 исков

процедура иная. Суд не примет иск, пока штраф не обжалован в инстанции, его выписавшей. Соответственно, те кто откликнется на приехавший штраф, создадут нужный шум в инфополе, поскольку побегут к адвокатам. Полагаю, что пара сотен дел доедут до суда, не больше. Если за год, то это не слишком большая нагрузка даже на двух сотрудников, 2 кейса в неделю на каждого.

[SIM4]

Суд не примет иск, пока штраф не обжалован в инстанции, его выписавшей

так в россии. в испании суд примет любой иск. хоть к господу богу.

Отправлено спустя 4 минуты 23 секунды:

Выберут случайным образом тех

ты себе представляешь список из 90 000 строк?

все что ты описал закончится тем, на что у двух чиновников найдется время - два три человека будут привлечены к судам.
не фантазируй, два испанца много сделать не могут теоретически, так что придумывать алгоритмы - пустое занятие
.

А ты чего боишься что ли? у тебя же нет ничего ?

[Eugene70]

А ты чего боишься что ли? у тебя же нет ничего ?

Мне регулярно приходят хотелки от налоговых. В разных странах. Особой разницы не вижу, по большей части следствие очевидных косяков бухгалтерии/хестории. Пишет явно автомат, что в РФ, что в Испании. Отвечаешь, иногда платишь, и все. Письма явно ручной работы - редкость и порождают проблемы иного порядка.

[SIM4]

Пишет явно автомат, что в РФ, что в Испании.

это видеокамера со МКАДа тебя домогается

[Eugene70]

два испанца много сделать не могут теоретически

как думаешь, сколько испанцев работают в UGE-CE над выдачей разрешений на проживание номадам? И сколько кейсов обрабатывают в год?

что у двух чиновников найдется время - два три человека будут привлечены к судам.

Да не собираются они идти в суды. Максимум до суда дойдут десятки дел в год, скорее же единицы. Но тех, кого через суд проведут, выпотрашат до последней нитки. Большинству этого хватит, чтобы сбежать с рынка. Те, кто поумнее, останутся и трогать их никто не будет.

Отправлено спустя 55 секунд:

видеокамера со МКАДа

Не удивлюсь, хотя машины в РФ давно нет. Налог на давно проданную квартиру ж прислали

[Svetlana24]

Пишет явно автомат, что в РФ, что в Испании.

Про Испанию не знаю, а в России именно так. Уже лет пять наверно, если не больше. Все запросы в налоговой формируются автоматически на основе анализа и сопоставления данных. При этом сами инспекторы говорят: "Мы ничего не знаем, это компьютер отправил вам требование..."