Моя Борьба. Как выживают рантье в Испании в 2025 и далее

[Eugene70]

к тому же ограничение права собственника устанавливать цену аренды не соответствует европейскому законодательству. не примут это, незаконно.

Если бы. Те дебилоиды, что там сейчас правят бал (в ЕС) требуют стабилизации цен на аренду/недатжииость и готовы закрыть глаза на все, до поры.

Отправлено спустя 2 минуты 28 секунд:

а все поборы и налоги собственники будут закладывать в цену.

Если фонды уйдут, то вернется время покупать недвигу. В этот раз как физлицу

[SIM4]

и готовы закрыть глаза на все, до поры.

пока что не закрыли ни на что.
только заявляли что сделают какие то решительные шаги.

право собственности (а право распоряжения это часть права собственности) может быть ограничено или изменено только решением суда.
закон не выше конституции.
любые законы пусть пишут - верховный суд легко отменит решение на таком законе.

[wolf]

Если фонды уйдут, то ...

Думается мне, что это очень, очень маловероятно.
Десятки тысяч квартир при фактическим отсутствии банковского кредитования кому продавать?

[Eugene70]

Думается мне, что это очень, очень маловероятно.

Фонды не заставляют продавать. Пока что. Им запретят покупать. Что до конституционности, то на взгляд Сумар, все в порядке:

"La propuesta de Sumar argumenta que el derecho de disfrute de la vivienda se predica de las personas físicas, que son las que pueden usar y disfrutar la experiencia de habitar una vivienda con todo lo que ello implico. En este sentido, el grupo plurinacional apostilla que la propiedad de las viviendas o inmuebles residenciales en manos de personas jurídicas no responden al derecho de uso y disfrute de la experiencia vital, sino a la concepción de la vivienda como bien de inversión para obtener beneficios económicos."
https://www.idealista.com/news/inmobili ... ienda-para

А так то что - примут или не примут, я в любом случае в выигрыше. Пока что.

Отправлено спустя 1 минуту 40 секунд:

верховный суд легко отменит решение на таком законе.

Конституционный. Но нет, увы. Не легко. Никто ж не запрешает владеть недвижимостью вообще. Только жилой.

Фонды скупают ветхое жилье, ремонтируют, а дальше сдают или продают много дороже. Страдает от этого электорат Сумар и ПСОЕ. Вот они и бесятся.

[SIM4]

Будет как с modelo 720 - все отменят и будет как раньше
паникеры всепропальщики как всегда пострадают

[SIM4]

Кому нужно просветление в вопросах аренды - воспользуйтесь моим приглашением. Находите эту фирму и регистрируйтесь.
Все бесплатно.

Офтопик

Webinario: Valero sobre cómo cumplir con las obligaciones de registro en España

Hola Alexey,

Te invitamos al primer webinario de Valero Bufete Abogados.

En este webinario, los expertos de Valero Bufete Abogados ofrecerán información útil a los anfitriones sobre cómo obtener el número de registro nacional y las licencias autonómicas de alquiler turístico.

Fecha: 1/12/2025
Hora: 16:00 hora peninsular
Ubicación: Zoom

Las plazas son limitadas: confirma tu asistencia cuanto antes para no quedarte sin sitio.

Un saludo

[Eugene70]

не примут

Конгресс прокатил инициативу Сумар. В процессе дебатов депутат от Сумар обвинил некотрых депутатов Народной партии в том, что они владеют большим количестаом недвижимости или акциями тех самых фондов, которые инвестируют в жилую недвижимость.

[SIM4]

партии в том, что они владеют большим количестаом недвижимости или акциями тех самых фондов, которые инвестируют в жилую недвижимость

а мы это давно знаем и даже на нашем эмигрантском форуме это смешно.
Мыши плакали, кололись, но продолжали трахать кактус или испанская история о том, как мыши хотели стать ежиками.

[SIM4]

В Испании ужесточили налоговый контроль за владельцами второй и последующей недвижимости

Испанская налоговая служба (Agencia Tributaria) ввела новый критерий для применения санкций к владельцам нескольких объектов жилой недвижимости.

Теперь штрафы грозят не только за продажу имущества по заниженной цене, но и за отсутствие корректного декларирования всех объектов, не используемых в качестве основного места жительства (vivienda habitual).

Данная мера значительно расширяет поле для фискального контроля. Если ранее санкции были в основном нацелены на сделки купли-продажи, то теперь под наблюдение попадают все вторые, третьи и последующие объекты, независимо от факта их использования.

По мнению экспертов, это шаг в рамках общей стратегии по усилению надзора за рынком недвижимости и противодействию налоговым махинациям. Власти стремятся получить полную картину о жилом фонде и его фактическом использовании.

Обязанности собственника:
Министерство финансов Испании напоминает, что любой налогоплательщик, владеющий жильем в дополнение к основному, обязан задекларировать его.

Это правило действует даже для объектов, которые простаивают.

Важный аспект, на который следует обратить внимание, — право Казначейства проводить ретроспективные проверки и пересматривать поданные декларации за последние четыре года. Это повышает финансовые риски для собственников, пренебрегающих своими обязанностями.

Нововведение подчеркивает растущее внимание испанских властей к операциям с недвижимостью и делает прозрачность налоговой отчетности еще более критичной для ее владельцев.

[SIM4]

Хорошая статейка попалась.

Коротко:

Правительство захотело снизить цену на жилье для покупки и цену аренды.
Полезли "регулировать". При этом мозгов у них нет как и не было раньше.

Собственники, видя давление со стороны налоговиков, судов, защищающих арендаторов, законов, заставляющих снижать цену аренды - стали продавать свое жилье профессиональным инвесторам, которые не спешат сдавать его и покупают только с целью нажиться на росте цен, долгосрочное вложение денег.

Результат - рост цен на продажу, так как профи скупают все ликвидное жилье, у них денег много.
Рост цен на аренду так как стало меньше предложений для сдачи.

Все как и предполагалось теоретически.

Офтопик

Владельцы массово избавляются от квартир — что происходит на рынке жилья Каталонии

В последние месяцы рынок недвижимости Каталонии переживает заметные перемены. Всё больше собственников предпочитают расставаться со своими квартирами, опасаясь не только просрочек по аренде, но и захвата жилья так называемыми «оккупас». Эта тенденция особенно ярко проявляется в крупных городах, где найти свободную квартиру для аренды становится практически невозможным. Владельцы опасаются, что в случае проблем с жильцами или незаконного заселения, вернуть свою собственность будет крайне сложно и затратно

По данным профессионалов рынка, именно страх перед юридической незащищённостью и затяжными судебными тяжбами толкает людей к продаже. В Каталонии фиксируется наибольшее число случаев незаконного захвата жилья по всей Испании. Каждый пятый судебный процесс по вопросам самозахвата приходится именно на этот регион. Владельцы всё чаще выбирают путь продажи, чтобы не рисковать месяцами ожидать выселения недобросовестных арендаторов или оккупантов.

Причины ухода с рынка

Среди основных причин, по которым собственники решаются на продажу, выделяются не только страхи перед оккупацией и неуплатой, но и общее ощущение нестабильности. Постоянные изменения в законодательстве, новые правила аренды и ограничения на рост цен создают атмосферу неопределённости. Многие считают, что действующие законы скорее защищают арендаторов, чем владельцев, и не дают достаточных гарантий для спокойного ведения бизнеса.

К этому добавляются растущие расходы на содержание недвижимости: налоги, страхование, коммунальные платежи и взносы в ассоциации собственников. Всё это снижает привлекательность сдачи жилья в аренду, особенно для небольших инвесторов, которые не готовы мириться с низкой доходностью и высокими рисками.
Финансовые мотивы

В 2025 году на первый план выходят три ключевых мотива для продажи жилья. Во-первых, это желание избежать проблем с неплатежами и незаконным заселением. Во-вторых, многие семьи стремятся воспользоваться ещё высокими ценами на недвижимость, чтобы получить дополнительную ликвидность и укрепить своё финансовое положение на фоне высоких процентных ставок.

Третья причина — неуверенность в будущем регулировании и налоговой политике. Новые законы, ограничивающие рост арендных ставок и вводящие дополнительные требования к владельцам, заставляют многих задуматься о целесообразности дальнейшего участия в рынке аренды. В результате предложение квартир для долгосрочной аренды в Каталонии продолжает сокращаться.
Инвесторы на старте

Пока одни собственники спешат избавиться от недвижимости, другие видят в этом шанс для выгодных вложений. Профессиональные инвесторы продолжают активно скупать квартиры, рассчитывая на долгосрочный рост спроса и цен. Они уверены, что дефицит предложения приведёт к увеличению арендных ставок в ближайшие годы.

Однако современные инвесторы предъявляют новые требования к управлению недвижимостью. Им важно не только приобрести объект, но и получить комплексное сопровождение — от юридической поддержки до налогового планирования. Всё чаще сделки проходят через специализированные компании, которые берут на себя все риски и обеспечивают стабильную доходность.

Рынок меняется

Ситуация на рынке аренды в Каталонии становится всё более напряжённой. Владельцы жилья не готовы мириться с отсутствием гарантий и сложностями при выселении проблемных жильцов. В результате всё больше квартир уходит с рынка аренды и появляется в продаже, что только усиливает дефицит доступного жилья для съёма.

Профессиональные участники рынка отмечают, что без изменений в законодательстве и ускорения судебных процедур ситуация вряд ли изменится в ближайшее время. Пока же инвесторы продолжают искать возможности, а обычные владельцы предпочитают не рисковать и выходят из игры

[SIM4]

Цены на аренду квартир в Барселоне упали.
Не знаю, временно или нет - но арендатора на декабрь я ждал месяц, не было никаких бронирований вообще.
А соседи до сих пор не могут сдать, вот прям сейчас скриншот поездки на 1 месяц на Новый Год в Барселону

Самый сезон и высокий спрос, а цены вот такие сейчас - 1500 евро включая все сборы! На руки владелец получит 1000 после всех вычитов! Ужас.
Я кое как сдал зиму-весну по 2200 на руки за маленькую квартирку и по 5000 за большую.

Но я хитрые метода применяю в рекламе. Пора работает, но что будет дальше - хз

Квартира в соседнем районе Барселоны

484 просмотра фото

Сегодня мне опять повезло, сдал апрель, до мая весь календарь по сдаваемым в Барселоне двум квартирам заполнен. Дальше , с мая 2026, цена начинается как (и в этот год) - маленькая квартирка 3500, большая 6500. И ждать буду до результата без снижения цены. И всем советую не снижать, кто сдает. Создали шум в прессе и паникеры тут же начинают сбивать цену, на Даниловском рынке в 90х за такое бы их помидоры разбросали по Мытной аж до Малой Якиманки

484 просмотра фото

Конце весны в маленькой квартирке.. Красота..

476 просмотров фото

В ответ тем, кто пишет про спрос на краткосрочную аренду в Испании только летом. Это не так, весь год снимают нормально. Простоев между бронированиями 0 или 1 день. Хороший стабильный бизнес под 15% годовых и без учета роста цены актива

[Eugene70]

Хороший стабильный бизнес под 15% годовых

Пусть стоимость маленькой квартиры 280 000 Евро. 15% годовых это 42 000 евро. Комиссия сайта, свет/вода, гонорар за заселение, налоги - квартира должна собрать минимум 55 000 грязными чтобы дать такую рентабельность. Сдается мне, что кто-то считает прибыльность от цены в момент покупки, а не от текущей цены.

[SIM4]

Хороший стабильный бизнес под 15% годовых и без учета роста цены актива

Сдается мне, что кто-то считает прибыльность от цены в момент покупки, а не от текущей цены.

Все верно, от цены покупки получается прибыль 15% + рост цены актива.
А как еще считать? или рост цены тогда надо в проценты перевести, это немало, только за 2024 год было 25% годовых, в 2025 будет столько же.

За прибылью не гонюсь, мне важно сдавать эффективно, без простоев, без окупасов. Теоретически все, ради науки и немного на еду и может быть на бутылку коллекционного вина раз в неделю.

[SIM4]

Считаю, что сейчас такой период истории, что надо забыть о процентах, вложить в что то очень стабильное - золото, недвижимость, редкие металлы . И переждать предвоенное и возможно военное время. Что там будет с акциями если в вoйнy ввяжется Китай не ясно что будет, можно все потерять. А вот недвижимость всегда будет сдаваться за сумму, достаточную для проживания не работая.

Коротко - сейчас период сохранения имущества в том размере, что есть.

[Eugene70]

А как еще считать?

А это зависит от цели.
1. В 2017 году куплена квартира за 38 000 евро. С учетом налогов, ремонта, мебели, нотариуса она обошлась в 65 000 евро. Сейчас её стоимость примерно 140 000 евро, но после уплаты всех налогов и гонорара агента, останется в лучшем случае 120 000 евро. Если посчитать превращение 38 000 в 140 000 то это больше 250% прибыли, а если посчитать превращение 65 000 в 120 000 то лишь чуть больше 80% или 11% в год.
2. За 7,5 лет, с учетом провала в ковид, квартира принесла чистых 44 000 евро (после всех налогов, ремонтов, замены бытовой техники, оплаты комунидада). Добавляем к 120 000 - получаем 164 000 евро, или чуть больше 150% прибыли. Это 20% годовых.
3. За это время инфляция в Испании составила 26%. 164 000 евро делим на 1,26 получаем 130 000. При исходных затратах в 65000 получим 100% прибыли, защищенной от инфляции с учетом уплаты всех налогов или 13% годовых.
4. Сейчас реальная стоимость актива 120 000, доход чистый 6000 евро - доходность от сдачи в аренду 5%.
5. Ипотека - 3,86% годовых сейчас выгодна, а коммерческий кредит - 12% - выгоден только при сохранении темпов роста предыдущих лет.

[SIM4]

Ты еще и инфляцию пытаешься учесть.
Разные методы инвестиций, разные факторы, если сравнивать с депозитами.

По моим подсчетам вложения в недвижимость намного выгоднее депозитов или фонды.

По твоим расчетам тоже выгоднее недвижимость.
Но это пока.

Скоро недвижимость начнет дешеветь от пиков 2025 года. Тогда станет вообще невыгодно но не продавать же курицу с золотыми яйцами


однако если такое

За 7,5 лет, с учетом провала в ковид, квартира принесла чистых 44 000 евро

доход 460 евро в месяц с объекта... яйца серебрянные получаются. На жизнь с икрой надо 10 объектов окучивать, нервная работа у рантье жеж.. седой и бедный станешь. Потому серебрянные (седые как вариант)

[SIM4]

Можно брать в аренду с правом субаренды квартиры, делать неубиваемый ремонт и сдавать помесячно через AirBNB
Вот тут будут достойные проценты.

Я бы занялся, да нет цели заработать в Барселоне ни климат, ни дешевое вино, к работе не располагают.
Видимо оттого и целые ниши бизнеса свободны, если бизнес - не кафешка с шаурмой и не парикмахерская, а бизнесмен не китаец-пак-индус


что подталкивает к бизнесу, так это постоянно меняющиеся условия, законы.
это интересно становится.
например сейчас развивается конкурент AirBNB и предлагает безналоговые условия, в отличие от AirBNB которые палят платежи в асьенду.
Вот этот конкурент www.vrbo.com/es-es/

[Eugene70]

доход 460 евро в месяц с объекта

Это с учетом ковида. Не знаю как в Барселоне, у нас в этот период расход был больше дохода. Если смотреть сдачу в короткую аренду, то сейчас диапазон от 800 евро зимой до 2000 в августе. Заполняемость, правда не сто процентов, 270-290 дней было в год.

На жизнь с икрой надо 10 объектов окучивать, нервная работа у рантье жеж.. седой и бедный станешь.

Поэтому и перешли на сдачу в долгосрок. С одного объекта выходит меньше, но хоть нервы в порядке.

[SIM4]

Поэтому и перешли на сдачу в долгосрок. С одного объекта выходит меньше, но хоть нервы в порядке.

тут снежный ком получается.
кто-то с краткосрочной аренды уходит в долгосрок.
цены на помесячную и посуточную аренду идут вверх, все оперативно под контролем и по рекомендациям AirBNB поднимают цену. Объектов меньше - цена выше.
Арендаторы, заплатившие за месяц проживания 2000 и более становятся злыми и требовательными, портят нервы хозяину, а иногда и мебель, он уходит в долгосрок

и ком покатился.

докатились, что объектов мало, прямо по пальцам в своем районе Диагональ Мар всех знаю.
А арендаторов тоже мало стало.
Ну какие 7000 за месяц проживания платить? Это где столько идиотов найти?
В этот год я как то выбрался до лета, вот тут пишу, доволен и отдыхаю. Но понервничал.


В Барселоне конечно же в любом случае рантье живется намного лучше. Сдал же за бешенные деньги как то.. А вот в провинции народ не доволен, знаю одного с другого форума, сдает дом и вспоминает, как было хорошо лет 5 назад, до СВО и обвала экономики ЕС.

[Eugene70]

В этот год я как то выбрался до лета

Ты тоже недоволен

как было хорошо лет 5 назад

У меня сохранилась раскладка по букингу от 2014 года (не моя, знакомых). Пустите меня туда