Форум Испании

В Валенсии - новые правила аренды жилья

По новым нормам Испании объекты обязали подтверждать, что их использование в качестве туристического жилья разрешено сообществом владельцев всего дома.

На территории Валенсийского сообщества вступает в действие новый декрет, которые будет контролировать аренду туристического жилья.

В перечень ключевых изменений вошли следующие пункты:

1) Санкции и различные ограничения. Власти ввели систему более строгих штрафов. В частности, теперь запрещаются ящики для ключей на улицах, а также аренда комнат и необходимо обязательное наличие соответствующей лицензии от службы регистрации.

2) Появилась автономия для муниципалитетов. Другими словами, регионы в Испании получают больше полномочий для регулирования использования недвижимости в своих районах. Предполагается, что это позволит им лучше контролировать в Испании поток туристов.

3) Обновление лицензий. Теперь эти документы на аренду жилья будут обновляться через каждые пять лет. Кроме того, запрашивается предоставление кадастровых данных в срок до 31 декабря текущего года.

Сообщается, что по новым нормам объекты обязали подтверждать, что их использование в качестве туристического жилья разрешено сообществом владельцев всего дома.

Среди прочего, повышается количество проверок с задействованием структур искусственного интеллекта с целью выявления нелегальных квартир и домов в Испании.

При этом в сфере безопасности также ожидается развитие сотрудничества с платформами бронирования, а также муниципалитетами и полицией для выявления незаконных объектов.

К чему ведет такой подход властей?

1. невозможность сдать жилье через AirBNB и Booking
2. сложности с поиском арендаторов за достойную сумму
3. сложности с коммунидадом при поселении жильцов


требуется создание альтернативного airbnb сервиса, в обязанность которого будет входить полный сервис для арендодателя - поиск, поселение, выселение, сокрытие доходов от налогов в той части, которая будет превышать налог от долгосрочной аренды, то есть юридическая помощь в оформлении жильцов как долгосрочно проживающих. Предпологается, что если арендодатель не сможет предоставить доказательство сдачи жилья на долгосрок, он будет платить повышенный налог , причем в текущем проекте налог будет до 60% .

работу в данном направлении уже начинаю, пока что только зарегистрировал домен и заказал изготовление сайта-двойника airbnb. естественно для начала в базе будут только мои три квартиры..

Вроде как год назад приняли ?
А можно просто сдавать в долгосрок , то на то выходит.
что ты сезон сдаешь , тоже за год получаешь.

В короткую, квартиру ушатают за полгода а в долгую за 3 года. Да и гемору с уборками и счетчиками нет.

Jnker писал(а): 06 авг 2024, 13:51 А можно просто сдавать в долгосрок , то на то выходит.
что ты сезон сдаешь , тоже за год получаешь.

В короткую, квартиру ушатают за полгода а в долгую за 3 года. Да и гемору с уборками и счетчиками нет.

по моему опыту сдавать через AirBNB гораздо выгоднее.
Ремонт сделал неубиваемый плитка-стекло-штукатурка, за несколько лет жилье как после ремонта.

гемор с уборкой на уборщице, как и заселение-выселение. теперь вестимо придется силовую поддержку ей нанять из цыган, коммунидад успокаивать ))) или выселять кого-нибудь, айрнби с рынка уйдет - начнется беспредел с окупасами и неплатильщиками

в любом случае у арендодателя должен быть выбор как сдавать. а власти хотят лишить собственников права свободно распоряжаться своей собственностью, что нарушает нормы ЕС по правам человека.

Alex007 писал(а): 06 авг 2024, 14:08 в любом случае у арендодателя должен быть выбор как сдавать. а власти хотят лишить собственников права свободно распоряжаться своей собственностью, что нарушает нормы ЕС по правам человека.

Согласен!
Но чего не сделаешь , ради дешевого популизма и голосов избирателей отсюда все проблемы.

Alex007 писал(а): 06 авг 2024, 13:35 К чему ведет такой подход властей?

Этот?

https://www.elespanol.com/valencia/2024 ... 88_0.html

Alex007 писал(а): 06 авг 2024, 13:35 требуется создание альтернативного airbnb сервиса

Нет, требуется создание сервиса, который возьмет на себя выполнение бредовых требований закона: информирование, регистрацию, соблюдение бумажных норм и т.д. и т.п., как произошло с законом о персональных данных.

Отправлено спустя 4 минуты 59 секунд:

Alex007 писал(а): 06 авг 2024, 13:57 по моему опыту сдавать через AirBNB гораздо выгоднее

Раньше так было, в 1,5 раза больше доход получался от короткой сдачи. Денег собиралось минимум вдвое больше, но оплата счетов за комуналку, уборка и выселение/заселение съедала часть прибыли. Сейчас все изменилось, в этом году у меня доход от короткой и долгой аренды сравнялся.

6 ключей к новым правилам для туристических квартир

от выселения квартирантов до увеличения штрафов

Возможность выселения надоедливых жильцов.

Статья 37 нового закона-декрета позволяет жильцам выселять жильцов, мешающих и не соблюдающих правила совместного проживания.

Дома для туристического использования должны будут иметь обязательный внутренний режимный регламент, который будет включать правила сосуществования сообщества, в котором они расположены, условия использования услуг и удобств, а также разрешено ли размещение домашних животных.

Арендаторы должны будут безоговорочно принять эти правила до своего приезда. Если они не подчинятся, владелец может потребовать от них покинуть дом без возврата денег.

Продление лицензии

Правило устанавливает, что до 31 декабря текущего года собственники должны сообщить кадастровую привязку жилья туристического назначения. В противном случае они будут удалены из реестра.

Кроме того, ответственные декларации, которые подаются в Женералитат Валенсии для получения разрешения, должны будут обновляться каждые 5 лет . Целью этой меры является адаптация предложения к постоянно меняющемуся спросу.

И, чтобы избежать спекуляций с лицензиями, при смене собственника будет обязательно продлеваться лицензия. То есть лицензия будет привязана к владельцу , а не к собственности.

Разрешение сообщества по соседству

Новые квартиры должны будут включать в ответственную декларацию справку о том, что сообщество собственников не запрещает создание туристических домов.

С вступлением в силу новых правил будет запрещено размещение ящиков для передачи ключей на дорогах общего пользования или в местах общего пользования, и возникнет необходимость в службе приема .

Кроме того, будет обязательно идентифицировать людей, которые собираются там остаться.

Больше санкций

Новые правила, утвержденные областным исполнительным комитетом, ужесточают режим санкций . С одной стороны, это переопределяет типы правонарушителей, а с другой, усугубляет правонарушительное поведение.

Включены два новых нарушения: отказ предоставить документы, удостоверяющие личность, как серьёзные; и аренда по комнатам, что очень серьезно.

Кроме того, повышается степень двух допущений. Отсутствие нормативного информирования о смене владельца из незначительного превратится в серьезное, а перепродажа мест или несоблюдение режима бронирования или отмены перейдет из серьезного в очень серьезное.

Сумма этих санкций может достигать 100 000 евро при серьезных санкциях и до 600 000 евро при очень серьезных санкциях .

Владельцы будут нести субсидиарную ответственность за осуществляемую там деятельность и за любые нарушения, которые могут быть совершены. В настоящее время ответственность несет только тот, кто его продает, который не всегда является владельцем.


Больше местной автономии

Закон-декрет дает возможность делегировать полномочия по инициированию, инструктированию и разрешению процедур наложения санкций за нарушения городским советам, которые требуют этого и которые отвечают требованиям.

Таким образом, муниципалитеты будут иметь право решать, какую модель города они хотят, и смогут ограничить использование домов в качестве жилья для туристов. Например, они могут ограничить максимальное количество домов для туристического использования в одном здании или на территории.

Борьба с недобросовестной конкуренцией

План Департамента, возглавляемый Нурией Монтес, состоит в том, чтобы облегчить инспекционную деятельность путем получения обновленных данных и внедрения новых технологий.

Отправлено спустя 28 минут 15 секунд:
закажу арендаторам футболки с надписью "Я окупас".
окупасов не выселяют

Если все "короткие" перейдут в "долгие", цены резко упадут

kipling писал(а): 06 авг 2024, 16:04 Если все "короткие" перейдут в "долгие", цены резко упадут

упадут когда снег всю зиму лежать будет

kipling писал(а): 06 авг 2024, 16:04 Если все "короткие" перейдут в "долгие", цены резко упадут

Цены на долгую аренду не упадут, тем более резко. Те меры, которые утверждены, анонсированы как рассчитаные на сдерживание роста краткосрочной аренды и уменьшение доли сдачи в черную. На деле они приведут лишь к дополнительным поборам с тех, кто и так работает в белую, а весь черный сектор не затронут никак. Что из принятых мер направлено на противодействие нелегальной сдаче? Я не вижу ничего.

Отправлено спустя 2 минуты 59 секунд:

Alex007 писал(а): 06 авг 2024, 15:44 окупасов не выселяют

Да, отличная идея. Как раз ко мне Букинг домогается с идеей халатами клиентов обепечить Будут значит халаты с надписью "Я окупас".

Фактически, из существенных изменений только одно, обяжут получателей новых турлицензий подтверждать, что использование объектов в качестве туристического жилья разрешено сообществом владельцев всего дома, а тех кто получил лицензии после 7 июля 2018 года придётся её продливать 2030 году, все остальное - это вода . Принятые нормы больше похожи на сигнал бизнесу от правительства Валенсианского сообщества держитесь мы с вами. Ждём законопроект который готовит правительственная комиссия, суть которого сводится к попытке запретить сдавать туристам жильё в многоквартирных домах по всей Испании. Кстати, CNMC всё таки оштрафовала Booking.com на 413 миллионов € за злоупотребление своим доминирующим положением на рынке Испании.

Koshcheyushka писал(а): 07 авг 2024, 09:58 Фактически, из существенных изменений только одно

Субсидарка владельцев - не серьезное изменение?

Eugene70 писал(а): 07 авг 2024, 10:24 не серьезное изменение?

Нет, я так не думаю.

На сколько можно увеличить арендную плату через три года после заселения (с сентября 2021)?

kipling писал(а): 07 авг 2024, 11:41 На сколько можно увеличить арендную плату через три года после заселения (с сентября 2021)?

Зависит от многих факторов, но в общем и целом не более чем на 3%. Исключение - согласие сторон.

Eugene70 писал(а): 07 авг 2024, 12:35

kipling писал(а): 07 авг 2024, 11:41 На сколько можно увеличить арендную плату через три года после заселения (с сентября 2021)?

Зависит от многих факторов, но в общем и целом не более чем на 3%. Исключение - согласие сторон.

Так вроде 3% для сдающих более 5 квартир, а для остальных -5%%?
Можно ли сразу за 3 года ( 9 или 15%)?

kipling писал(а): 07 авг 2024, 16:04 Так вроде 3% для сдающих более 5 квартир

Увы. Также для тех, кто не является крупными сдатчиками, но имеет разногласия с жильцами.

kipling писал(а): 07 авг 2024, 16:04 Можно ли сразу за 3 года ( 9 или 15%)?

Насколько я понимаю, нет. Только 3%. Задним числом нельзя поднимать оплату при разногласиях. Если же жильцов устраивает новая цена, то она может быть любая. В законе вообще много чудесного написано, но меня напрямую это не касается, так что я не слишком сильно вникал.
Как и большинство испанцев, я закладываю свои ожидания роста цен в будущем в текущую цену. У меня в контрактах прямо прописан запрет поднятия цены на все время действия (5 лет).