Налоги, в т.ч. на недвижимость: вопросы при покупке квартиры в Испании

[Ktotam]

Добрый день!

Изучаю тему налогообложения в Испании, в частности на недвижимость. Насколько я понимаю, в большинстве регионов налог при покупке составляет 10%. Плюс, придется платить еще и ежегодный налог. Также, придется заплатить 19% на увеличение стоиомсти недвижки (а она, естественно, растет в значительной мере из-за инфляции, необязательно из-за реального удорожания). Т.е., в целом, много, даже очень

Вопрос 1: Есть ли реальные легальные методы снижения этих налогов/налоговых вычетов в Испании, прямые и косвенные? Скажем, вычитать налог на покупку квартиры из налогов на Аутоному/на компанию/с зарплаты?

Вопрос 2: Предположим, купили квартиру за 200 000 евро, заплатили налог 20 000 евро. Прожили в ней 5-10-15 лет, захотели переехать. Есть ли возможность перезачета налога, уплаченного за первую квартиру, при покупке второй? Или нужно снова платить 10% от стоиомсти новой квартиры?

Буду признателен, если сможете разьяснить.

[Antonio B]

Продажа и покупка основного места жительства, ключ к неуплате налога

Налоговое агентство разрешает тем, кто продал свой дом, чтобы купить другой, быть освобожденными от этого налога . Конечно, есть ряд условий, которые мы должны выполнить, чтобы воспользоваться налоговой льготой:

1.Дом должен быть обычным...
2. ...

https://www.helpmycash.com/blog/tengo-q ... prar-otro/

[Ktotam]

Большое спасибо!

[iglesias]

Или нужно снова платить 10% от стоиомсти новой квартиры?

Да, нужно снова.
Хотя есть разные методы занижения, например часть наличными, или если есть фактуры на ремонт жилья - это уже при продаже.
Но наиболее популярно занижение цены по эскритуре и получение части наличными при продаже.

[Ktotam]

Но наиболее популярно занижение цены по эскритуре и получение части наличными при продаже.

Видел недавно видео на ютубе где говорили, что налоговая сейчас сама считает налог, отталкиваясь от их собственных баз по ценам (что-то аналогичное кадастровой стоиомсти) и не важно за сколько куплена квартира.

нужно снова.

— печалька, конечно. Мы в РФ за последние лет 15 сейчас живем уже в 3-й квартире, постепенно увеличивали размер, с появлением детей. В Испании, как я понимаю, это было бы нереально, т.к. каждый раз платить по 10% я бы просто не потянул.

Я реально не понимаю, КАК можно жить с таким кол-вом налогов, с такими их величинами и среднеиспанскими зарплатами меньше чем 2000 евро? А где-то я видел, что рельные зарплаты в Валенсии и того меньше. Смотрел квартиры около 100 м.кв. (на семью с двумя детьми), в провинции, в небольших городках, что-то более-менее живое стоит около 200 000 евро. Т.е. налог составит 20 000. Что, если верить статистике, средний испанец зарабатывает примерно за год. Ну ок, один раз еще как-то можно заплатить. Но вот нужно/захотел переехать, например, дети выросли и снова платишь? Это ж только на налоги будешь работать...

в РФ я ИП и, по сравнению с Испанией, налогов у меня, считай, что нет. Но и при этом мы не шикуем (работаю я один).

Товарищи, господа, поделитесь, пожалйста, как можно выжить с Испанскими налогами? Правда, не могу понять. Большинство зарабытывают сильно больше средних испанских 2000 евро? Так там сразу прилетит повышенная ставка...

[Ayomice]

Товарищи, господа, поделитесь, пожалйста, как можно выжить с Испанскими налогами? Правда, не могу понять. Большинство зарабытывают сильно больше средних испанских 2000 евро? Так там сразу прилетит повышенная ставка...

Испанский налог на доходы физлиц позволяет тем, кто имеет низкий доход, практически ничего не платить в казну.
А эффективная ставка налога на доходы физлиц при зарплате брутто, к примеру, 2000 евро/мес составит около 13% (зависит от места жительства, возраста, количества детей и тд). Привычная ставка для россиян, не правда ли?

[Eugene70]

Мы в РФ за последние лет 15 сейчас живем уже в 3-й квартире, постепенно увеличивали размер, с появлением детей. В Испании, как я понимаю, это было бы нереально, т.к. каждый раз платить по 10% я бы просто не потянул.

Если речь идет об основном жилье, то эффективная налоговая ставка, скорее всего, будет нулевой.

в РФ я ИП и, по сравнению с Испанией, налогов у меня, считай, что нет.

В Испании также есть льготы, специальные налоговые режимы, вычеты и специальные ставки для начинающих предпринимателей. А также гранты, если Ваш бизнес нужен Испании. Если Вы умеете ими пользоваться (сами или с помощью специалиста) - то подоходного налога у Вас практически не будет, но если Вы оринтированы на внутренний рынок, то НДС будет и будет большим.

[Gadea]

Большинство зарабытывают сильно больше средних испанских 2000 евро?

Зарплата в конвертах очень распространена !

[Ayuta]

Мне кажется, тут как-то в кучу свалены все налоги, так в них черт ногу сломит. Но они же разные все, например:
Те 10% при покупке недвижимости - это наверное речь об ITP, налоге на передачу права собственности. Он 10% в Валенсии и в Каталонии, а в Мадриде 6% и вообще в каждом автономном сообществе своя ставка. Этот налог платится всегда при покупке вторичной недвижимости. Если же новостройка, то вместо него будет IVA (НДС) и AJD. Так вот, учитывая стабильный уровень этого налога, его можно просто включить в бюджет на покупку. Считать, что все квартиры дороже на 10% и все.

Подоходный налог - IRPF - это то, что платят физические лица, в том числе ИП, со своих доходов. Если продал недвижимость дороже, чем купил, то с полученного дохода надо платить налог. Но если проданное было основным жильем, а на вырученные деньги куплено другое основное жилье, то подоходный налог не платится (при соблюдении ряда несложных условий).

ИП со своей деятельности платит IRPF. Но тоже получается не так много, как кажется, если правильно вычитать затраты. А если вы приблизитесь к 21%, то разумно открыть S.L., будет дешевле. То есть если вы смотрите в табличку ставок IRPF и видите, что при доходе 6500 евро в месяц ваш налог будет 47% - это не так.

Есть ещё выплаты за социальное страхование, их тоже ИП платит. Почему-то их часто путают с налогами, но это не налог. Тем не менее, это расход, который надо иметь в виду и который полностью списывается, уменьшая налогооблагаемую базу.

Наконец, IVA (НДС). Я бы предложила вообще не думать о нем. Это не ваши деньги, вы на время берете их у внутрииспанского клиента, чтобы передать государству по окончании квартала. Свои цены вы формируете, помните, учитываете без ндс, а его наличие - такая вот особенность легального бизнеса, никуда не деться, придётся вашим покупателям смириться, а вам не считать эти деньги своими, тогда и отдавать не жалко. Ну как минимум, на мне такая логика работает.

[TMP]

стоит около 200 000 евро. Т.е. налог составит 20 000.

Не проще думать о стоимости сразу в 220 тысяч? Вы же в РФ платите одну цену и не паритесь, сколько из нее продавец заплатит налогов, сколько за отмывку квартиры от трупа после разборки, сколько своему агенту?

[Gadea]

Но вот нужно/захотел переехать, например, дети выросли и снова платишь?

Да , это пирамида. Не сложно посчитать , сколько будет стоить квартира через десять лет , если ее несколько раз продадут. Продать то , что вы купили за 220 000 будет сложно , так как у соседа будет такая же квартира в продаже по прежнему за 200 000, без налога в 10 % который вы заплатили и захотите вернуть при продаже . И это не считая 6% комиссии агенства , которые вы то же включите в стоимость своей квартиры при продаже . Здесь никто жильё каждые пять лет не меняет . Это очень дорого. Новое жилье , новостройка , будет очень дорого изначально и заплатив 10 % , продать его потом без потерь будет сложно , минимум лет десять.

[Ktotam]

2000 евро/мес составит около 13% (зависит от места жительства, возраста, количества детей и тд). Привычная ставка для россиян, не правда ли?

так вопрос в том, как платить налоги на недвижимость при таких доходах? Или испанцы покупают одну квартиру и все, на всю жизнь? Да и 2000 евро не сказать чтобы много. Я и привел пример условно средней квартиры и средней зарплаты. Чтобы выплатить налог на покупку такой квартиры средний испанец должен работать и ничего не есть/пить целый год. А ведь помимо этих 10% есть еще и ежегодный налог на недвижку. В РФ я подобные налоги (на недвижимость, транспортный), фактически, не замечаю. У меня не праздный интерес, хочу понять как изменятся расходы при переезде в Испанию. Тем более что сомнительно, что получится сразу купить ту недвижку и в том месте, которое подойдет нам на 100%. Хотя бы потому что пока дети учатся в школе/универе нужно жить где-то в городе. А после того как вырастут, то хотелось бы переехать куда-то поближе к природе.

Т.е. заплатить 10% один раз — ок, не вопрос, типа взнос в испанскую экномику. А если каждый раз реально столько платить приходтся, то переезжать уже не получитсяю

Отправлено спустя 20 минут 35 секунд:

Мне кажется, тут как-то в кучу свалены все налоги

да, прошу прощения, сформулировал не точно )

Те 10% при покупке недвижимости - это наверное речь об ITP, налоге на передачу права собственности. Он 10% в Валенсии и в Каталонии, а в Мадриде 6% и вообще в каждом автономном сообществе своя ставка. Этот налог платится всегда при покупке вторичной недвижимости. Если же новостройка, то вместо него будет IVA (НДС) и AJD. Так вот, учитывая стабильный уровень этого налога, его можно просто включить в бюджет на покупку. Считать, что все квартиры дороже на 10% и все.

Ключевой момент, который я хочу понять, это нужно ли платить эти 6-10% кажый раз, когда я меняю квартиру. Т.е., например — мы приехали в Испанию, купили квартиру за, условно, 200 000 евро., заплатили 20 000 евро налог. Через пару лет поняли, что хотели бы жить в другом городе, продали квартиру №1, перехали и купили квартиру №2 за те же 200 000. И снова платим налог 20 000 евро. Прошли годы, дети отучились и разъехались по разным городам и весям. Мы с женой продали квартиру и переехали в деревню, купили домик за те же 200 000. И снова заплатили 20 000 евро налога? Т.е. ссуммарно на налог на покупку недвижимости мы заплатим 60 000 евро, верно?

Я пробовал уже читать сайт испанской налоговой, но, видимо из-за корявого автоматического перевода на русский, не могу найти то что нужно или смысл ускользает.

Меня, сейчас не столько интересуют налоги на доходы (наверное, я зря их вообще упомянул) и т.п., сколько вот этот ITP в 6-10 %. Ведь, с учетом стоимости недвижимости это получаются большие суммы. Фактически, переехав несколько раз, придется в виде налогов отдать стоимость студии/однушки.

Ayuta, Большое вам спасибо за столь развернутый ответ!! Прямо мини-курс по налогообложению получился

Отправлено спустя 2 минуты 43 секунды:

Не проще думать о стоимости сразу в 220 тысяч? Вы же в РФ платите одну цену и не паритесь, сколько из нее продавец заплатит налогов, сколько за отмывку квартиры от трупа после разборки, сколько своему агенту?

Если эти 10 % потом остаются в стоимости квартиры, то да. Но, если я правильно понимаю, то при продаже-то моя квартира снова станет стоить 200 000, верно? Т.е. эти 20 000 налога теряются.

Отправлено спустя 10 минут 31 секунду:

Да , это пирамида. Не сложно посчитать , сколько будет стоить квартира через десять лет , если ее несколько раз продадут. Продать то , что вы купили за 220 000 будет сложно , так как у соседа будет такая же квартира в продаже по прежнему за 200 000, без налога в 10 % который вы заплатили и захотите вернуть при продаже . И это не считая 6% комиссии агенства , которые вы то же включите в стоимость своей квартиры при продаже . Здесь никто жильё каждые пять лет не меняет . Это очень дорого. Новое жилье , новостройка , будет очень дорого изначально и заплатив 10 % , продать его потом без потерь будет сложно , минимум лет десять.

Спасибо! Это я и хотел понять. Просто данная система выглядит довольно странно для меня, никак не мог поверить что так может быть. Не могу сказать, что мы прямо фанатеем от процесса перезда и ремонта, но, фактически, до сих пор рассматривали это как необходимую рутину жизни — появились дети, нашлась классная квартира в соседнем доме — руки в ноги, побежали искать деньги, покупать, продавать свою и переезжать. Теперь ясно что в Испании так не получится ((( Нужно сразу брать что-то практически навсегда, что печалька, конечно.

[69Татьяна89]

Поэтому и нет спекуляции квартирами как в РФ. Мы купили в 2008 г. атику за 275 искали долго, чтобы было на всегда. Сейчас ездили смотрели атики в новых домах цена 550( площадь даже меньше) смысл нам продавать свою??? У нас в доме всё это время контингент один и тот же. В прошлом году только наши соседи продали свою квартиру, так как купили рядом большей площади но не атику и дом этот ещё не достроен.

[Gadea]

Т.е. эти 20 000 налога теряются.

Конечно свою квартиру Вы можете продавать за 220 и дороже. Ваше право установить любую продажную стоимость. Вопрос, сможете ли продать ?! Продавцы недвижимости будут вам говорить, что рынок растет, налоги платят все и прочую муть. Это не так, кто то налог платит, кто то покупает за нал и налог не платит. Не все находятся в равных условиях !

Отправлено спустя 59 секунд:

Поэтому и нет спекуляции квартирами как в РФ.

Это называется рынок, в кап странах.

[Ayuta]

Ключевой момент, который я хочу понять, это нужно ли платить эти 6-10% кажый раз, когда я меняю квартиру.

Да!

Т.е., например — мы приехали в Испанию, купили квартиру за, условно, 200 000 евро., заплатили 20 000 евро налог. Через пару лет поняли, что хотели бы жить в другом городе, продали квартиру №1, перехали и купили квартиру №2 за те же 200 000. И снова платим налог 20 000 евро. Прошли годы, дети отучились и разъехались по разным городам и весям. Мы с женой продали квартиру и переехали в деревню, купили домик за те же 200 000. И снова заплатили 20 000 евро налога?

Ну в общем да. Но обычно так никто не делает. То есть формат "купить - отремонтировать - продать дороже" существует и популярен, но в качестве инвестиции. Этот самый налог ITP закладывается в расчеты как необходимое зло. Кстати, он может быть и ниже нормы, существует перечень ситуаций, в которых он будет ниже. Но обычно это когда покупатель - или очень молодой, или родитель-одиночка, или многодетная семья, или лицо с инвалидностью.... Говорю о Каталонии, но наверняка такое есть везде. Если же никакое из исключений к вам не применимо, то да, каждый раз при покупке платите полный налог.

Если эти 10 % потом остаются в стоимости квартиры, то да. Но, если я правильно понимаю, то при продаже-то моя квартира снова станет стоить 200 000, верно? Т.е. эти 20 000 налога теряются.

При продаже квартира будет стоить столько, сколько назначите, а продастся за столько, за сколько ее купят. В целом, рынок недвижимости в стране потихоньку, но растет. Так что надеюсь, вы продадите дороже, чем купили. Но когда будете продавать дороже, сможете списать и этот налог тоже из прибыли. Хоть какая-то польза от него!

[TMP]

Если эти 10 % потом остаются в стоимости квартиры, то да. Но, если я правильно понимаю, то при продаже-то моя квартира снова станет стоить 200 000, верно? Т.е. эти 20 000 налога теряются.

Квартира ваша будет стоить столько, сколько за нее предложит рынок. Вам никто не мешает купить за 220 и продать за 300 если найдется покупатель. Равно как никто не гарантирует, что на завтра вам за нее предложат только 100, и покупателю вообще нет дела, сколько вы за нее заплатили, да еще с учетом ваших налогов. Еще раз призываю сразу же плюсовать к объявленной цене 10% ITP (или те же 10% НДС в случае новой квартиры) и не забивать голову. Просто потому, что ваш изначальный посыл, что квартира стоит какую-то определенную сумму, - неверен. Она стоит столько, сколько за нее готовы заплатить, а это величина переменная.

Кстати, этот самый ITP - он не только на недвижку, но и вообще на все вторичное. Например, если вы захотите купить у физлица подержанную машину, вам его тоже придется заплатить (там считается по-другому, но сам налог тот же). Что в ряде случаев создает, казалось бы, бредовую ситуацию, когда для покупателя годовалая машина с учетом налога будет стоить примерно как новая из салона. Такие дела.

[Ayuta]

Очень сильно согласна с ТМР.

Вот кстати, у нас тут в Каталонии есть одна квартира с прекрасным видом на море, продается за миллион. Реальная рыночная цена - примерно 650 тысяч. Ну ладно, если покупатель сильно влюбится, может за 750 купить. Но продавцы непреклонны уже три года.
Миллион - это то, за сколько они квартиру купили, вместе с налогом. К сожалению, она им не была нужна, просто родственник внес задаток и не смог внести основную часть стоимости. И ему помогли, срочно, не разбираясь, насколько разумная была сделка. С тех пор пытаются продать, не потеряв в деньгах, но наверное у них это получится, когда кто-то другой окажется в настолько же странной ситуации, ну или влюбится без памяти и не пожалеет лишних нескольких сот тысяч евро.
Квартира красивая, в хорошем доме и замечательном месте. Но, к сожалению для продавцов, рынок сейчас такой, какой есть.

Но может быть вы купите квартиру в перспективном развивающемся районе. Там рядом создадут инфраструктуру и квартира вырастет в цене, даже с учетом +10% налога. Наверное, надо целиться в такие варианты, раз уж вы понимаете, что будете переезжать сильно чаще, чем рядовая испанская семья.

купили квартиру за, условно, 200 000 евро., заплатили 20 000 евро налог. Через пару лет поняли, что хотели бы жить в другом городе, продали квартиру №1, перехали и купили квартиру №2 за те же 200 000. И снова платим налог 20 000 евро. Прошли годы, дети отучились и разъехались по разным городам и весям. Мы с женой продали квартиру и переехали в деревню, купили домик за те же 200 000. И снова заплатили 20 000 евро налога?

Если рассматривать именно эту ситуацию, когда всякий раз вы покупаете квартиру за ту же сумму, то мой совет - не спешить с первой покупкой. Поживите в аренде и поймите, нравится ли вам город, район, тип жизни и т.д. Вот так, как вы описываете, в Испании не бывает. Бывает - купил первую квартиру маленькую дешевенькую, заработал за несколько лет на ипотеку подороже, купил квартиру побольше и получше, а ту продал. Если же ваша тема - не повышение уровня доходов, а именно поиск своего места, то ищите его арендой, а покупайте, когда будете знать, что это ваше.

[Ktotam]

Большое спасибо всем откликнувшимся!

[EvgHmel]

Доброго всем))
Ситуевина - подскажите не по существу (понимаю, что это полноценная консультация ) - куда/к кому мне обратиться по поводу уточнения юридических моментов и возникающих налогов при переоформлении (ака продажи, видимо) самим себе квартиры? Нотариус/Хестор/адвокат? Вдруг кто знает таких в "одном флаконе"?
Много "вводных" тонкостей и вопросов.

ПС. Если кто-то из форумчан готов провести платную конс-ию он-лайн (с просмотром документов и их подготовкой при необходимости) - буду рада воспользоваться.

Спасибо.

[Иван Иванов]

Ищу хорошего Хестора,для того чтобы узнать ,как не платить налог на прибыль при продаже квартиры.
Планируется покупка новой сразу же после продажи старой квартиры.(жильё единственное ,владение больше 3 лет)