Налог на прибыль при продаже недвижимости в Испании

[Oxana]

Что то много чуши написано.

Не резиденты платят 3% si o si. Их можно вернуть, приобретая другое жилье, которое является в Испании единственным для собственного проживания. Это отдельный процесс.

От plusvalía не избежать никак - резидент или не резидент, платят все и сразу.


Резидент, продающий единственное жилье и покупающее жилье, как единственное место проживания тоже имеет право на налоговые льготы.

Но! Сначала платишь, что положено. Потом отдельный процесс по возврату.


....

[Anima]

Eugene70,
Доходов вне Испании нет. На родине недорогая квартирка. Деньги поступили на счет 1 раз перед подачей на ВНЖ. Как раз все документы , о которых вы написали выше я и отправила через личный кабинет в налоговой.

[Oxana]

Допишу.
Разница в налогах при продаже.

Резиденты - по прогрессивной шкале с правом вычетов расходов на ремонт и тд с предоставлением всяческих фактур.

Не резиденты - 3% с суммы продажи без права вычетов.


....

[Prof.Pleischner]

на сделке, действительно, удержат 3%. А дальше, если был прирост капитала, вам предстоит подать IRNR,

если нерезидент этот IRNR до этого ни разу не платил, то и про возрат 3% можно забыть.

[Eugene70]

Как раз все документы , о которых вы написали выше я и отправила через личный кабинет в налоговой.

И что ответила налоговая?
Если Вы добьётесь от неё признания налоговым резидентом Испании, то Вам предстоит доказать, что Вы жили в продоваемом доме не менее трех лет и купить другое основное жилье в срок не более двух лет после продпжи. Иначе придётся платить налог на прирост капитала, уже как налогоплательщику Испании.

[Anima]

Eugene70, вот жду. Срок рассмотрения 20 дней со дня подачи.

[Eugene70]

если нерезидент этот IRNR до этого ни разу не полатил, то и про возрат 3% можно забыть.

У меня сейчас знакомые, налоговые нерезиденты Испании, подали декларации за 4 последних года, оплатили, получили штраф, оплатили штраф, потом подали декларацию IRNR уже со сделкой. Какие могут быть основания для отказа? Чего им ждать?

Отправлено спустя 5 минут 52 секунды:

plusvalía не избежать никак

Знакомые, нерезиденты Испании, при продаже, в договоре указали что plusvalía будет оплачивать продавец. Это способ избежать или их все равно заставят платить?

[madef]

История о plusvalía из собственного опыта. Как я рад, когда могу рассказать здесь хоть что-то про Испанию.

Так вот. Года через три после покупки пришло мне заказное (!) письмо от адвоката (!). И надо же так случиться, что я как раз был в Испании (где я бываю максимум четыре недели в году, а вообще-то - две), а на следующий день надо было уезжать. В письме содержалось требование заплатить plusvalía с купленной квартиры, так как в эскритуре обязанность платить этот налог прямо перекладывалась на покупателя. Дальше шли расчёты, по которым первоначальная сумма из-за пеней, штрафов и расходов адвоката возрастала раза в полтора.

Я тут же побежал в аютамьенто, которое закрывалось через час-полтора. Мне там объяснили, что никаких эскритур и условий они не читают. Им глубоко фиолетово, что там написано, а счёт за plusvalía всегда и неизменно отправляется исключительно продавцу. Кто его будет фактически уплачивать, им всё равно. А ещё мне заявили, что сумма долга не может быть разделена на собственно налог и пени, так что надо платить всё или ничего. Пени и штрафы мне не хотелось платить в принципе, потому что просрочка - не моя вина. Никто мне никаких требований об оплате не присылал. Если продавец их получал, то надо было сразу переслать их мне. Адрес в Германии ему известен, в Испании, естественно, тоже. И нефиг было к адвокату идти.

А ещё я обратил внимание, что сумма штрафа складывается из двух примерно равных по величине позиций. После переговоров с начальницей отдела мне выписали квитанцию на оплату собственно налога плюс одной из составных частей штрафа. Причём квитанция была выписана на продавца - покупатель налоговую инспекцию, по её словам, не интересует в принципе. Эту квитанцию я оплатил тут же в кассе. Продавцу, по словам чиновницы, будет отправлена квитанция на вторую часть штрафа. Может, вопрос бы решился по-другому, но контора закрывалась на обед, я был там явно лишний.

Принтера в Испании у меня нет, так что ответ продавцу я отправил уже из дома. Написал, что никаких квитанций я не получал. И что если бы он сразу переслал мне требование об оплате налога с указанием на соответствующий пункт в эскритуре, то проблема не возникла бы вообще. А так я заплатил налог и половину штрафа, а остальную половину пусть он платит сам. Счёт от адвоката пусть засунет себе понятно куда.

С тех пор прошло больше четырёх лет, продавец никаких признаков жизни не подавал. В последний свой приезд я даже получил справки от аютамьенто и от земли/автономии Кастилия-ЛаМанча, что никаких долгов по налогам и сборам за мной не числится.

[Eugene70]

Мне там объяснили, что никаких эскритур и условий они не читают.

Законов, судя по всему, тоже. Но практический опыт бесценный, спасибо.

[Anima]

Интересно, если оставить мебель при продаже дома, налоговая учтет эти фактуры при вычете налога на прибыль или учитываются только постройки и ремонты?

[Ана]

В зависимости от срока владения.

Вот здесь можно по подробнее?

[Ана]

Я -но лукратива. Продаю единственное жилье в котором живу. В аренду не сдавалось. Покупаю - тоже будет единственным жилье. Объясните, пжл, как подать IRNR?
И еще бы раз объяснить про налоги, которые я уплачу при покупке и продаже

[Eugene70]

Продаю единственное жилье в котором живу.

Если Вы являетесь налоговым резидентом Испании, то никакой IRNR вам платить не придется. Поэтому вопрос - налоговым резидентом какой страны Вы являетесь. Если это не Испания, то почему Вы так считаете? Есть ли у Вас сертификат, подтверждающий Ваше налоговое резидентство?
Концепция налоговых льгот при покупке/продаже жилья никак не связана с его единственностью. Налоговые резиденты Испании имеют право на льготы по налогу на прибыль (IRPF) в случае продажи недвижимости, в которой они постоянно проживают и покупки жилья также для постоянного проживания.

Отправлено спустя 51 секунду:

Вот здесь можно по подробнее?

https://www.bankinter.com/blog/finanzas ... -municipal

[Vlad19]

Помогите и мне разобраться пожалуйста. Владелец золотой визы (не налоговый резидент), действует до 27 года. Регион- Барселона. Покупал первую квартиру в 2017. IRNR ни разу не платил, деклараций не подавал тоже. Там же прописана вся семья до сих пор. Вторая квартира куплена в 22 г. Там сделаны вложения, создающие большую добавленную стоимость этой квартиры - 200 т. евро. Фактически живем там с 23-го. Сейчас появилась мысль продать ее и купить на эти деньги квартиру в новостройке. Что меня ждет 3% от цены продажи, или 24% от добавленной стоимости? Как минимизировать налоги при продаже? Могу ли я прожив там 3 года, воспользоваться обязательством покупки нового объекта в течении 2-х лет, чтобы не платить налог с прибыли при продаже? Надо ли прописаться в новой квартире?

[Eugene70]

Владелец золотой визы (не налоговый резидент), действует до 27 года.

1. Налоговым резидентом какой страны Вы являетесь, по Вашему мнению?
2. В какой стране Вы проживали больше 183 дней в 2024 календарном году?

IRNR ни разу не платил, деклараций не подавал тоже.

Срок давности по уплате IRNR - 4 года. Платится со всех квартир и со всех доходов, полученных в Испании. Санкции за неуплату примерно в 2 раза больше, чем размер платежа. Сложности с взыманием недоимки с иностранцев приводит к тому, что Agencia Tributaria повсеместно игнорирует это самое взыскание, ожидая пока иностранцам самим что-то не занадобится.

Что меня ждет 3% от цены продажи,

Вас ждет 3% от цены продажи, которые можно вернуть предъявив уплаченный IRNR со всеми штрафами и пенями за последние 4 года, включая и налог с дохода от продажи квартиры

Могу ли я прожив там 3 года, воспользоваться обязательством покупки нового объекта в течении 2-х лет, чтобы не платить налог с прибыли при продаже?

Это привилегия испанских налогоплательщиков, коим Вы, по Вашему утверждению не являетесь. Важно тут понять, кем Вас считает налоговая Испании, и можете ли Вы её убедить в своей правоте при разногласиях.

[Vlad19]

. Налоговым резидентом какой страны Вы являетесь, по Вашему мнению?
2. В какой стране Вы проживали больше 183 дней в 2024 календарном году?

1. Украина
2. Испания

Вас ждет 3% от цены продажи, которые можно вернуть предъявив уплаченный IRNR со всеми штрафами и пенями за последние 4 года, включая и налог с дохода от продажи квартиры

Вот тут непонятно. Одни говорят, 3% уплаченные у нотариуса и будут твоим окончательным налоговым обязательством (если никуда не ходить и не требовать перерасчетов). А вот другие говорят, что это только предварительная оплата налога . И нужно в обязательном порядке подавать расчет и доплачивать до 24% с разницы покупки и продажи.

[Eugene70]

Украина

У Вас на руках есть сертификат, подтверждающий это?

Испания

Вы, безусловно, являетесь налоговым резидентом Испании. Применимо или нет в Вашем случае соглашение об избежании налогового резидентства - непростой вопрос. С точки зрения испанской налоговой, это зависит от многих факторов. Поскольку доказывать свою точку зрения (для этого им нужно будет доказать Ваше пребывание в Испании более 183 дней) им сложно, то при наличии сертификата, отсутствии дохода в Испании, регулярной уплаты IRNR в Испании и незначительных, по их меркам, поступлениям, то скорее всего они согласятся считать вас нерезидентом.

Не могу не добавить, что с моей личной точки зрения пытаться что-то добрать в плане налогов с людей, честно плятящих налоги на Украине - просто свинство. Но увы, мне известно о таких попытках испанской налоговой.

Одни говорят, 3% уплаченные у нотариуса и будут твоим окончательным налоговым обязательством (если никуда не ходить и не требовать перерасчетов). А вот другие говорят, что это только предварительная оплата налога . И нужно в обязательном порядке подавать расчет и доплачивать до 24% с разницы покупки и продажи.

Если Вы уезжаете из Испании после продажи единственного жилья, вероятность того, что кто-то в налоговой будет настаивать на пересчете равна нулю. Если не уезжаете - срок давности тот же, 4 года. А по закону - да, это предварительная оплата, которую можно частично или полностью вернуть - ну или необходимо доплатить.

[Vlad19]

У Вас на руках есть сертификат, подтверждающий это?

Да, есть ежегодные справки о сумме доходов из укр. налоговой с апостилем. Банк требует каждый год.

Если Вы уезжаете из Испании после продажи единственного жилья

жилье не единственное.
итак какой мой путь?
1. просить доплату за ремонт и интерьер кешем. продав квартиру максимально близко к цене покупки. заплатить IRNR, и требовать возврат 3%
2. просить доплату за ремонт и интерьер кешем. продав квартиру максимально близко к цене покупки. не платить IRNR, и не требовать возврат 3%
3. Получить полную цену на счет, отдать 3% и забыть. (забудут ли обо мне?)
4. Получить полную цену на счет, заплатить 3%, потом пересчитать и доплатить до 24% за добавленную стоимость
5. Получить полную цену на счет, под обязательство покупки новой квартиры на эту сумму.

[Eugene70]

5. Получить полную цену на счет, под обязательство покупки новой квартиры на эту сумму.

Это не вариант. Если только Вы не хотите становится налогоплательщиком Испании.

просить доплату за ремонт и интерьер кешем. продав квартиру максимально близко к цене покупки.

Все сделки с недвижимостью в Испании, о которых я хоть что-то знаю, проходили по заниженной цене. А вот насколько можно занизить без риска - Вам подскажет агент, ведуший сделку. Налоговая, разумеется, знает об этом явлении, но обычно закрывает глаза если стоимость сделки выше фискальной (не кадастровой) стоимости объекта.

[tati-tati]

Добрый вечер, уважаемые форумчане. Помогите пожалуйста разобраться в ситуации. С 2019 года по 2024 год владела одной квартирой. Частично сдавала в аренду через Букинг и Айрнбнб на время отъезда. Прописана в квартире с 2019 года . В этом году хочу продать квартиру , так как в 2024 году купила квартиру побольше. Подскажите пожалуйста могу ли я сэкономить на налогах с прибыли ? Налоговые декларации подавала как нерезидент за 2019 и 2020 год. Если подам за предыдущие годы декларации как фискальный резидент , нужно ли будет указывать что я сдавала в аренду жилье ? Как поступить грамотно с учетом сложившейся ситуации? Благодарю всех кто откликнется и даст совет !