Форум Испании

Здравствуйте)

Нужна помощь коллективного разума))

Знакомый, нелегал, занимается недвижимостью в Испании, нашел покупателей под объект, составили договор задатка, по нему перевели деньги, но на подписание договора купли-продажи покупатели приехать не могут (хотя странно, живут в Испании).

И вот обратились они с просьбой сделать на меня доверенность, на подписание договора купли-продажи.....

Как думаете, могут быть здесь для меня подводные камни?

И человеку хочется помочь, но и подпись свою ставить очень не люблю в делах которые меня не касаются))

Всем спасибо за мнения, заранее)

German Rodrigez писал(а): 25 май 2022, 10:49Как думаете, могут быть здесь для меня подводные камни?

Ну ты будешь нести ответственность в случае каких-либо не дай бог проблем в дальнейшем.
Теоретически покупатель может выставить претензию, что ты не должен был подписывать, потому что...

Например я покупал квартиру по доверенности для клиента с Украины который не мог приехать лично. Он очень хотел ее купить, сам нашел на идеалисте.
Мы ему выслали видео, описание, осмотрели, скинули цену почти на 25%(!!!), проверили документы, подготовили контракт, договорились чтобы деньги с Украины принял сам нотариус, поскольку счета не было... в общем там было нормально беготни.
Так вот на момент подписания из кранов не шла вода, хотя альта была и агент продавца утверждал что где-то перекрыт кран в подвале или т.п..
А это старый дом, четвертый этаж без лифта, цена квартиры 30 тысяч всего, то есть понятно что сантехника не новая и в системе водоснабжения сам черт ногу сломит.

В общем он очень хотел купить, и я подписал сделку. Ну кран так кран!
После чего мы поехали с продавцом искать как включить воду.
А продавец это женщина, которая там никогда не жила и получила в наследство. Она добросовестно старалась помочь, но...
Агент продавца получив с нее деньги отказался от всех своих обещаний и свалил.
В общем вызывали Аквалию, обычных знакомых сантехников... вода не шла.

Покупатель заговорил в том тоне, что мол он не стал бы подписывать сделку, не увидев предварительно как из крана течет вода.
Но это же не основание юридически - отказались от подписи, гуляйте и прощайтесь со своим залогом.
А как бэ иглесиас крайний.
В итоге оказалась вина поставщика воды, они там заглушку на старом древнем счетчике не в ту сторону повернули.
Но крайний то был паскудный иглесиас, который в результате потратил кучу своего времени на переговоры и беготню, поездки туда-сюда для решения вопроса.
Так что быть доверенным лицом в подобном вопросе покупки недвижимости в Испании - это скользкая тема.

Поэтому готовься Родригез к возможной головной боли и чувству вины, да ещё видимо и бесплатно!

German Rodrigez писал(а): 25 май 2022, 10:49Как думаете, могут быть здесь для меня подводные камни?

Если ты не готов при возникновении претензий выкупить этот объект себе, или не обязан доверителям по гроб жизни, то не стоит связываться. У знакомого риэлтера (испанца) эта услуга стоит от 1000 Евро и только на его объекты (там где он контактирует напрямую с продавцом).

iglesias писал(а): 25 май 2022, 14:24А это старый дом, четвертый этаж без лифта, цена квартиры 30 тысяч всего

у вас там еще одного такого проблемного объекта не завалялось?

German Rodrigez писал(а): 25 май 2022, 10:49на подписание договора купли-продажи покупатели приехать не могут (хотя странно, живут в Испании)

Только этот факт что живет в Испании, меня бы остановил от того чтоб выступить подписантом договора. Я, только для того чтоб посмотреть квартиры, присмотренные себе на сайте идеалиста, поехала в поездку на удаленность 600 км, уложилась в 4 дня.

German Rodrigez писал(а): 25 май 2022, 10:49И человеку хочется помочь,

Желание помочь понимаю, но не советовала бы.

iglesias писал(а): 25 май 2022, 14:24Так что готовься Родригез к возможной головной боли и чувству вины, да ещё видимо и бесплатно!

Ну конечно бесплатно, это ж моё хобби всё делать бесплатно)) ну и вообще, это же помощь а не заработок, какие могут быть деньги....)

Чувство вины думаю переживу), я больше правовых последствий опасаюсь....

Отправлено спустя 2 минуты 3 секунды:

Eugene70 писал(а): 25 май 2022, 15:11Если ты не готов при возникновении претензий выкупить этот объект себе, или не обязан доверителям по гроб жизни

Выкупить не смогу) там сумма под 500))

По гроб жизни не обязан, но человек который просит стоит того чтобы ему помогать.....

Думаете факт того что объект смотрели и подписали договор залога, по нему перевели деньги, не снимет с меня потенциальную ответственность?

Отправлено спустя 3 минуты 1 секунду:

Lana S писал(а): 25 май 2022, 16:36Только этот факт что живет в Испании

Вот это-то меня и сбило с толку....

Я из другой страны на подписание приезжал....

Мне просто кажется что претензии в случае чего они смогут выставить продавцу, агенству, мне если только промежуточно наверное.... и то ведь они всё видели и их всё устроило, о чем свидетельствует подписанный договор залога и оплата по нему...

Отправлено спустя 2 минуты 24 секунды:
Спасибо большое всем за мнения!

Значит я вам докладываю)) :

В доверенности прописан объект, характеристики и стоимость

При подписании по видеозвонку покупатель подтвердит что он хочет именно это, всё видел и всё устраивает и желает чтобы я подписал договор в его интересах...

Мне кажется при таком раскладе всё должно быть норм...

German Rodrigez писал(а): 25 май 2022, 16:54я больше правовых последствий опасаюсь

Чисто в теории юридических последствий нет. Суть доверенности что доверитель уполномочивает доверенное лицо совершить что-то от своего имени, а не поручает за себя что-то сделать от имени доверенного лица. Есть, конечно, вариант со злоупотреблением доверием, но вроде не твой. Так что максимум - будет тебе мозг есть, но я так понимаю, ты в курсе, на что идешь.

TMP писал(а): 25 май 2022, 20:17Есть, конечно, вариант со злоупотреблением доверием, но вроде не твой.

Сговор доверителя покупателей с представителем продавца подходит под злоупотребление доверием. Видеозвонок нотариусу от покупателей на сделке, как мне кажется, должен закрыть этот вопрос.

German Rodrigez писал(а): 25 май 2022, 18:50Мне кажется при таком раскладе всё должно быть норм...

Не могу представить себе при таком раскладе последствий, отличных от выноса мозга и нервотрепки. Единственная проблема - я не профессионал в таких делах в Испании, поэтому может стоит дойти до адвоката?

TMP писал(а): 25 май 2022, 20:17но я так понимаю, ты в курсе, на что идешь.

Я думаю что в курсе) но жизнь она такая.... поэтому и спрашиваю.... ))
Спасибо!)

Отправлено спустя 3 минуты 45 секунд:

Eugene70 писал(а): 26 май 2022, 00:55Сговор доверителя покупателей с представителем продавца подходит под злоупотребление доверием.

Вы правы, спасибо вам!
Но ведь они до меня обо всем договорились, всё посмотрели и даже деньги перевели, откатить договор теперь будет довольно сложно, только по каким-то формальным признакам, которые не факт что будут признаны существенными, тк в договоре залога всё основное указано - объект, цена, оплата....
Я бы здесь если и хотел злоупотребить, то пространства для маневра мне совсем не оставили))

Отправлено спустя 3 минуты 26 секунд:

Eugene70 писал(а): 26 май 2022, 00:55поэтому может стоит дойти до адвоката?

Спрашивали, говорят нет никаких проблем, но это не повод им верить)

На моей практике люди которые коротко отвечают "не бойся, всё будет хорошо" плохо разбираются в вопросе и не несут за него ответственности))

Хороший адвокат это.... мне даже сложно сформулировать его значимость. Я таких видел только в кино)) хотя к сожалению общался с адвокатами не мало....)

Ещё раз спасибо

Eugene70 писал(а): 26 май 2022, 00:55Сговор доверителя покупателей с представителем продавца подходит под злоупотребление доверием.

Подходит, но его надо доказать. Святой уверенности доверителя в этом недостаточно.

Извините за вторжение.
Вопрос к знатокам: а если наоборот, продавец присылает доверенное лицо для оформления всех документов по продаже своего дома. Какие здесь риски для покупателя? Есть ли вероятность остаться и без денег и без дома? Домик очень интересный, но страшно даже задаток давать. И риэлтор какой то "темный".

Yarynka писал(а): 28 май 2022, 20:39а если наоборот, продавец присылает доверенное лицо для оформления всех документов по продаже своего дома. Какие здесь риски для покупателя?

Никаких в общем.
Если нотариус акцептирует доверенность и готов подписать сделку.

Отправлено спустя 1 минуту 17 секунд:
Если чего-то опасаетесь, обратитесь к своему риэлтору или адвокату.
Предконтракт тоже надо грамотно уметь составить и в свою пользу.

Yarynka писал(а): 28 май 2022, 20:39Какие здесь риски для покупателя?

Нотариуса выбирает покупатель. Риски по опротестованию сделки ничтожны, все что нужно - проверит Ваш нотариус. Риски пропустить при сделке что-то существенное, действительно, несколько выше. Но это скорее проблема достаточной квалификации/добросовестности Вашего риэлтора.

iglesias писал(а): 28 май 2022, 20:46 Если чего-то опасаетесь, обратитесь к своему риэлтору или адвокату.
Предконтракт тоже надо грамотно уметь составить и в свою пользу.

Риэлтор из Барселоны явно в дружеских отношениях с продавцом. Поэтому есть опасения, Тем более, что дом в ипотеке. Он не давал повода сомневаться в его порядочности - сразу предоставил нота симпле, обещает все подтверждения погашения задолженностей. Но он молод и сам может многого не знать.
Не могли бы вы посоветовать грамотного специалиста ? Объект находится в El Vendrell провинции Таррагона в Каталонии.
И ещё один вопрос: а можно ли задаток тоже перечислять на специальный счёт нотариуса, как и основную сумму? Вопрос возник после рассказа знакомой, как прыткий риэлтор взял несколько задатков за дом и слинял.

Отправлено спустя 14 минут 46 секунд:

Eugene70 писал(а): 28 май 2022, 20:46 Нотариуса выбирает покупатель. Риски по опротестованию сделки ничтожны, все что нужно - проверит Ваш нотариус. Риски пропустить при сделке что-то существенное, действительно, несколько выше. Но это скорее проблема достаточной квалификации/добросовестности Вашего риэлтора

Мы искали в интернете описание случая, как после покупки недвижимости в Испании сделка была опротестована и покупатель остался без жилья, а свои деньги возвращал годами ... К счастью, - не нашли!
Если кто-то с бывалых слышал о таком - пожалуйста, напишите.

Yarynka писал(а): 29 май 2022, 09:00Поэтому есть опасения

Ну возьмите тогда себе специалиста кто будет с вашей стороны вести дело, проверять документы, править предконтракт, договариваться..
Это не так дорого, может делать даже удаленный риелтор.

Yarynka писал(а): 29 май 2022, 09:00Но он молод и сам может многого не знать.

Возраст не важен. Здесь просто ясно что кто платит(комиссионные) тот и заказывает музыку.

Yarynka писал(а): 29 май 2022, 09:00можно ли задаток тоже перечислять на специальный счёт нотариуса, как и основную сумму

Это если нотариус согласится на это. Обычно это не в его интересах.
Что мешает провести оплату непосредственно на счет продавца?
Да и задаток обычно небольшой - 3-5 тысяч.

Yarynka писал(а): 29 май 2022, 09:00Мы искали в интернете описание случая, как после покупки недвижимости в Испании сделка была опротестована и покупатель остался без жилья, а свои деньги возвращал годами ... К счастью, - не нашли!

Ну потому что это Испания, а не Совок.

Отправлено спустя 1 минуту 58 секунд:

Yarynka писал(а): 29 май 2022, 09:00Не могли бы вы посоветовать грамотного специалиста

Попробуйте к Ayuta обратиться, она из Барселоны.

iglesias писал(а): 29 май 2022, 12:11 Что мешает провести оплату непосредственно на счет продавца?
Да и задаток обычно небольшой - 3-5 тысяч.

Спасибо за такой развернутый ответ!
Есть один нюанс. Продавец - нерезидент, гражданин России проживающий в Казахстане. (Вся инфа только со слов риэлтора, ну и в нота симпле ФИО есть и усьо!) Как, если вдруг чего, вернуть себе деньги из Казахстана?!

Yarynka писал(а): 29 май 2022, 13:11 Как, если вдруг чего, вернуть себе деньги из Казахстана?!

А при чем тут из Казахстана? Хоть с Берега Слоновой Кости.
Вы же не думаете, что на рынке где-то встретитесь с представителем продавца и передадите ему мешок с деньгами, а он вам ключи?
Повторюсь - это Испания, а не Казахстан, при всём уважении.

Деньги должны переводится на испанский счет, ну или другой европейский. Это предоплата.
Ну или наличными агенту.
А финальный расчет, 90% основной суммы, приносите чеком из своего банка, на сделку у нотариуса.
Чеком. Из испанского банка.

А что там будет с этим чеком делать продавец - это уже его проблема.
И ещё раз, если у Вас есть сомненья, не пожалейте немного денег на пригласить своего риэлтора, который будет рещать все ваши вопросы. А вы в это время сможете спокойно курить бамбук

Yarynka писал(а): 29 май 2022, 13:11Продавец - нерезидент, гражданин России проживающий в Казахстане.

То что продавец - иностранец при некотрых обстоятельствах (недобросовестность продавца) может привести к дополнительным налоговым расходам.

Yarynka писал(а): 29 май 2022, 09:00после покупки недвижимости в Испании сделка была опротестована и покупатель остался без жилья

Такие случаи были, давно правда, с доверчивыми европейцами. Но там было мошенничество чистой воды - фальшивый нотариус
Я, при первой покупке, на полном серьезе проверял не поддельный ли у меня нотариус. Сейчас самому смешно.
Подводных камней много, некоторые из них неприятно большие. Но если сделка прошла у нотариуса, то без купленного жилья вы не останетесь.
Подключайте агента со своей стороны, если есть неуверенность - заодно это может привести к снижению цены сделки.

P. S. Я не оказываю риэлторских услуг в Испании и не планирую. Делюсь исключительно своим опытом.