Сдача квартиры в Барселоне. Какие подводные камни?

[Егор]

День добрый

Планирую купить квартиру в Барселоне и первые пару лет официально сдавать, потом въехать жить самому. Подскажите, пожалуйста, насчет сдачи.

Вопросы:
1) Какой минимальный срок долгосрочной (без туристической лицензии) аренды квартиры в Барселоне?
2) Можно ли расторгнуть договор, если жилье потребовалось для собственного проживания? (Ориентировочно через 1.5-2 года)
3) Можно ли платить налог от доходов от сдачи удаленно? Отдельное спасибо, за любые подробности как это делается.

4) Из вашего опыта, какие проблемы стоит ожидать от сдачи квартиры?

Заранее спасибо.
Отдельная благодарность за любые советы и предостережения о ситуациях, о которых я не упомянул.

[Ayuta]

1) Какой минимальный срок долгосрочной (без туристической лицензии) аренды квартиры в Барселоне?

Без лицензии можно сдавать не только на долгий срок, но и помесячно (1-11 месяцев). А долгосрочная аренда - это от года. При этом даже если в контракте будет 1 год, вы обязаны продолжать сдавать квартиру этому арендатору вплоть до 5и лет, если он того пожелает. Исключение - ваш пункт 2.

2) Можно ли расторгнуть договор, если жилье потребовалось для собственного проживания? (Ориентировочно через 1.5-2 года)

Да

3) Можно ли платить налог от доходов от сдачи удаленно?

Теоретически возможность есть, но я пробовала делать это за нерезидента, и ничего не получалось. Уже не помню, почему. Система ругалась, что НИЕ собственника квартиры ей не известен. Думаю, самое надежное - поручить это хестору.

4) Из вашего опыта, какие проблемы стоит ожидать от сдачи квартиры?

1 - неплатящий арендатор. Чтобы защититься, надо оформить страховку от неплатежей и, соответственно, сдать квартиру тому, кого одобрит страховая.
2 - проблемный арендатор, которому постоянно требуется что-то от вас. Решение - нанять администратора аренды, которому вы будете платить ежемесячную квоту, а он за это будет общаться с арендатором за вас. Ест, если потребуется что-то чинить в квартире или покупать туда, это за ваш счет.
3 - в Барселоне сейчас цены на долгосрочную аренду регулируются. Установлен лимит, который рассчитывается для каждого района с учётом возраста дома, площади, этажа, наличия лифта и других параметров. Выше этого лимита брать за аренду нельзя. Вкратце - пострадали почти все хорошие квартиры и особенно - элитные. Параметр "меблированная" добавляет к цене одну и ту же сумму, независимо от того, бабушкина это мебель или дизайнерская. Нарушение этого закона карается гигантским штрафом, поэтому большинство квартир из долгосрочной аренды вывели.

[Jnker]

А что тогда дает "туристическая лицензия?" Если и без нее сдавать можно?

[VladValencia]

в Барселоне сейчас цены на долгосрочную аренду регулируются. Установлен лимит, который рассчитывается для каждого района с учётом возраста дома, площади, этажа, наличия лифта и других параметров. Выше этого лимита брать за аренду нельзя. Вкратце - пострадали почти все хорошие квартиры и особенно - элитные. Параметр "меблированная" добавляет к цене одну и ту же сумму, независимо от того, бабушкина это мебель или дизайнерская. Нарушение этого закона карается гигантским штрафом, поэтому большинство квартир из долгосрочной аренды вывели.

Как думаешь, можно брать залог-фиансу на недополученную сумму за аренду элитой квартиры?
Или тупо наличными, мимо договора? Ну хотя бы за год вперёд?
Иные варианты обойти идиотские законы?

[Егор]

Спасибо огромное за столь подробный ответ!

1 - неплатящий арендатор. Чтобы защититься, надо оформить страховку от неплатежей и, соответственно, сдать квартиру тому, кого одобрит страховая.

Могли бы подсказать, где такую страховку покупать? Любая страховая компания или это специальные компании? Если вдруг знаете сколько это может стоить, буду благодарен вдвойне.

2 - проблемный арендатор, которому постоянно требуется что-то от вас. Решение - нанять администратора аренды, которому вы будете платить ежемесячную квоту, а он за это будет общаться с арендатором за вас. Ест, если потребуется что-то чинить в квартире или покупать туда, это за ваш счет.

Может знаете какие-то компании, которые этим занимается в Барселоне? Не обязательно на русском, можно испанские компании.

Еще раз огромное спасибо!!

Отправлено спустя 5 минут 32 секунды:

А что тогда дает "туристическая лицензия?" Если и без нее сдавать можно?

Насколько я понял, тур лицензия позволяет сдавать на срок меньше 1 месяца, публиковать объявления на букинге и т.п. сервисах, и предоставлять доп услуги, такие как в отелях (уборка, например)

Я тут совсем новичок, так что не судите строго, если все не так

[Ayuta]

Как думаешь, можно брать залог-фиансу на недополученную сумму за аренду элитой квартиры?

Неа, залог у нас тоже регулируется. Теперь максимум - 3 месяца (один обязательный + 2 дополнительных). Раньше у желающих преодолеть недоверие к своим документам нерезидентов был вариант - предложить залог за 6 месяцев, а теперь нет такого варианта. Остается вариант с предоплатой, но очень мало кого из арендодателей он интересует, поскольку вообще-то очень мало что гарантирует.

Или тупо наличными, мимо договора?

Когда это регулирование аренды ввели (год назад), я ожидала, что расчеты наличными снова появятся. Но нет. Потому что если арендатор настучит на арендодателя, он получит свою определенную законом арендную плату, а арендодатель - штраф бешеный.

Иные варианты обойти идиотские законы?

Вариант, требующий очень тщательной проработки, реально непростой, но в моей практике такой есть: сдаешь квартиру за разрешенные законом деньги, а дополнительно заключаешь договор о предоставлении услуг арендатору на оставшуюся сумму. К примеру, можно написать, что по просьбе арендатора ты оборудовал квартиру таким-то оборудованием таких-то крутых марок, а также обставил такой-то дизайнерской мебелью. Важно, чтобы состав услуг примерно тянул на указанную за них сумму.

Ну а вообще, большинство предпочитает просто переждать. Этот закон со дня его введения пытаются оспорить и отменить. Я, как и многие, считаю, что рано или поздно это сделать получится. Ну а пока рынок долгосрочной аренды схлопнулся, т.к. чем сдавать за навязанные деньги, проще или временно не сдавать, или сдавать помесячно, т.к. помесячная аренда не регулируется.

Отправлено спустя 2 минуты 40 секунд:

А что тогда дает "туристическая лицензия?" Если и без нее сдавать можно?

Туристическая лицензия - для аренды по дням или неделям. Без нее можно сдавать минимум на месяц.
О схемах, когда сдают на месяц, но с правом досрочного расторжения, заведомо зная, что турист проживет только неделю, я слышала, но на практике не видела. Есть ощущение, что сейчас это не работает.

[Glen]

вообще жесть чего происходит, в Барселоне ведь огромный рынок жилья, и че, все сидят ждут?
а цены, как нибудь реагируют?

[Ayuta]

Могли бы подсказать, где такую страховку покупать? Любая страховая компания или это специальные компании?

Не любая. Основные: DAS, ARAG, Mutua de propietarios, Allianz Assistance, Caser. Всем, кроме Caser, обязательно, чтобы арендатор был резидентом Испании и работал тут. Caser принимает и людей с иностранным доходом, но только в случае, если они на момент оформления договора аренды уже живут в Испании.
Таким образом, для иностранца-арендатора желание хозяина квартиры оформить страховку от неплатежей - серьезная помеха, однако вам, как хозяину, я крайне рекомендую это сделать.

Если вдруг знаете сколько это может стоить, буду благодарен вдвойне.

Ориентировочно: если квартира сдается за 1000 евро (это средне-низкий уровень для Барселоны), то страховка в год будет стоить 480 евро, если застраховать выплаты на 6 месяцев, или 530 евро, если на 12.
Эти месяцы - это сколько вы будете получать сумму, равную арендной плате, от страховой компании, начиная с момента, когда вы признали своего арендатора неплательщиком и открыли страховой случай. За это время предполагается, что вы его успеете выселить. Выселением тоже занимается страховая, ну то есть участвуют ее юристы. И повреждения квартире, нанесенные горе-арендатором, тоже во многих страховках покрываются.

Может знаете какие-то компании, которые этим занимается в Барселоне? Не обязательно на русском, можно испанские компании.

Конечно, знаю. Только испанские. Могу посоветовать конкретного администратора, которого я знаю еще с предыдущего его места работы, поэтому дам его мобильный, рабочего у меня нет. Когда надо будет, напомните мне в личку.

Отправлено спустя 6 минут 6 секунд:

вообще жесть чего происходит, в Барселоне ведь огромный рынок жилья, и че, все сидят ждут?

Не все. Относительно дешевый сегмент не пострадал, так что там все продолжает сдаваться, только спроса теперь больше на каждую квартиру. Элитка - да, сидит ждет. А что? Сдать за полцены на 5 лет, а через год закон отменят и все терпеливые снова будут сдавать за столько, сколько готовы платить обеспеченные арендаторы?
Еще один эффект - снижение уровня заботы о качестве сдаваемой квартиры. Раньше можно было освежить ремонт, поставить бытовую технику получше, добавить каких-то приятных деталей - и сдать квартиру значительно дороже тем, кто готов это ценить. Теперь такое не прокатывает, так что нет смысла хозяевам вкладываться больше минимального.

а цены, как нибудь реагируют?

Цены на продажу? Нет. Они слегка (реально слегка) отреагировали на коронавирус, но вот и все. Более того, даже инвесторы, покупающие для сдачи в аренду, никуда не делись. Просто теперь считаем рентабельность, исходя из лимита, а не из рыночных цен на аренду до его введения.

[Glen]

да, чудные дела творятся нынче, впрочем это везде

[Егор]

Сдать за полцены на 5 лет

Возник вопрос про цену. Если договор на 5 лет, то ни арендодатель, ни арендатор не может изменить цену в течении всего действия договора?

[Ayuta]

Возник вопрос про цену. Если договор на 5 лет, то ни арендодатель, ни арендатор не может изменить цену в течении всего действия договора?

Так точно. Изменение цены возможно только в соответствии с официальным индексом потребительских цен, раз в год. Механизм пересчёта предусмотрен законом. По своему усмотрению нельзя пересмотреть цену в рамках одного договора.
Более того, тот самый волшебный каталонский закон не позволяет назначать арендную плату по новому договору выше, чем она была по предыдущему (не важно, если арендатор сменился), даже если прошлая цена ниже расчётной по индексу.

[Егор]

Более того, тот самый волшебный каталонский закон не позволяет назначать арендную плату по новому договору выше, чем она была по предыдущему (не важно, если арендатор сменился), даже если прошлая цена ниже расчётной по индексу.

Нужно делать перерыв в сдаче этой квартиры на 1 год или типа того, чтобы повысить цену новому арендатору?

[VladValencia]

Вариант, требующий очень тщательной проработки, реально непростой, но в моей практике такой есть: сдаешь квартиру за разрешенные законом деньги, а дополнительно заключаешь договор о предоставлении услуг арендатору на оставшуюся сумму. К примеру, можно написать, что по просьбе арендатора ты оборудовал квартиру таким-то оборудованием таких-то крутых марок, а также обставил такой-то дизайнерской мебелью. Важно, чтобы состав услуг примерно тянул на указанную за них сумму.

Ага.Всякие доп.соглашения, как обычно, наше всё.

[Ayuta]

Нужно делать перерыв в сдаче этой квартиры на 1 год или типа того, чтобы повысить цену новому арендатору?

Честно говоря, не помню, поможет ли это. Это точно прописано в законе, но вот через какой срок перестаёт влиять прошлый контракт - не помню. Да и надеюсь, что ограничение отменят всё-таки раньше, чем через 5+1 лет.

[Егор]

Спасибо Вам огромное за столь подробное и понятное разъяснение!!

2 - проблемный арендатор, которому постоянно требуется что-то от вас. Решение - нанять администратора аренды, которому вы будете платить ежемесячную квоту, а он за это будет общаться с арендатором за вас. Ест, если потребуется что-то чинить в квартире или покупать туда, это за ваш счет.

Могли бы подсказать сколько примерно могут стоить услуги такого администратора? хотя бы ориентировочный диапазон

[Ayuta]

Могли бы подсказать сколько примерно могут стоить услуги такого администратора? хотя бы ориентировочный диапазон

30-40 евро в месяц. Чтобы было дешевле, надо чтобы в этом районе, а еще лучше - в этом доме, обслуживал не только вашу квартиру, так у них получится экономия от масштаба и они предлагают очень выгодные цены.

[Егор]

30-40 евро в месяц. Чтобы было дешевле, надо чтобы в этом районе, а еще лучше - в этом доме, обслуживал не только вашу квартиру, так у них получится экономия от масштаба и они предлагают очень выгодные цены.

Спасибо за цены и подсказку как сэкономить! Очень помогаете