Моя Борьба. Как выживают рантье в Испании в 2025 и далее

[SIM4]

Офтопик

Россияне бросились смотреть объявления о новостройках не в своих регионах

Россияне в 53 процентах случаев смотрят объявления о продаже квартир в новостройках не в своем регионе. Об этом говорится в обзоре экспертов «Циан.Аналитики»

Такая ситуация наблюдается в Адыгее, где около четверти спроса приходится на жителей соседнего Краснодарского края.

Калининградская область мягким климатом и выходом к морю привлекает не только желающих переехать, но и инвесторов, рассматривающих жилье как объект для сдачи в аренду.

попалась такая вот новость.

как раз смотрел объекты в Светлогорске (Калининград) и в Ялте (Крым).

Вот что сейчас есть под сдачу в ЦИАНе

Современные жилые здания у воды с зелеными насаждениями

1665 просмотров фото

https://zhk-palatium-kaliningrad-i.cian.ru/


или вот в Ялте мне понравилось. Всего то 70 000 евро а стричь можно 3000 в месяц

Современный интерьер квартиры с видом на море в Испании

1665 просмотров фото

Балкон с видом на море и пляж в Испании

1664 просмотра фото

Современный номер с видом на море и уютной мебелью в Испании

1662 просмотра фото

Вид на море с балкона, солнечный день и облака в Испании

1662 просмотра фото

[SIM4]

В Барселоне продолжают нарушать права рантье

Офтопик

В Каталонии рассматривают возможность временно ограничить покупку квартир не для собственного проживания. Мера направлена на снижение спекуляции и защиту городских жителей. Решение может затронуть только отдельные районы и действовать ограниченное время

Вопрос стал особенно острым после того, как в некоторых районах Барселоны стоимость жилья выросла в разы, а большинство сделок совершается за наличные.

Юридический анализ, подготовленный по заказу стратегического плана Барселоны, подтверждает: ограничение на покупку квартир исключительно для собственного проживания возможно в рамках действующего законодательства. Эксперты ссылаются на решения Конституционного суда, которые уже позволили вмешиваться в рынок аренды. Теперь предлагается распространить подобные меры и на сделки купли-продажи, но только в районах с особенно напряженной ситуацией и на ограниченный срок.

В политических кругах Барселоны идея получила поддержку от левых партий и некоторых муниципальных объединений. Они вдохновляются опытом Амстердама, где похожие ограничения уже действуют в ряде кварталов. Городские власти пока не опубликовали собственный анализ, но обсуждение идет активно.

у властей многое есть - желание угодить избирателю и зарубежный опыт, но нет понимания, что закон обойдут через покупку на юр лицо , а вот цены на недвижку только станут выше. имхо.

это работает только для каких то отдельных объектов или на определенной улице, если сохранить альтернативу купить под сдачу рядом.
тогда цена в подсанкционном доме упадет, потому что все желающие купят рядом

[Eugene70]

закон обойдут

законы часто так принимают, чтобы те, кому нужно, запрет бы обошли.

[Arco iris]

В Барселоне продолжают нарушать права рантье

Не только в Барселоне. Во всей Испании. Вспомним про окупас.
И вишенка на тортике. Кто там писал недавно про квартирку на пенсии для сдачи?

Офтопик

Испания. Собственник обязан платить налоги с аренды, даже если арендатор не платит

Испанское государство делает всё возможное, чтобы защитить арендатора недвижимости по той лишь причине, что он якобы "находится в более уязвимом положении по отношению к собственнику жилья".

Эта общая концепция абсолютно не отражает реальности, поскольку многие испанцы прошлых поколений рассматривали вложение в недвижимость как пенсионный фонд, и теперь в старости живут с получаемой арендной платы.

Но Санчесу и его социалистической шайке коалиции на это глубоко наплевать. Поэтому делается всё возможное, чтобы арендатор оставался в квартире, даже если он не платит. А раз так, то зачем вообще тратиться на аренду?

Однако это не последний удар по кошельку собственников недвижимости. Закон о подоходном налоге (будь то доход резидента или нерезидента) составлен таким образом, что государство получает право требовать налог в момент возникновения обязательства по оплате аренды вне зависимости от того, были ли реально получены деньги или нет.

Летом этого года Центральный экономико-административный суд подтвердил такое положение вещей, а это означает, что арендодатели обязаны платить налоги с отсутствующих доходов.

К тому же если вспомнить недавнюю позицию мадридских судов про то, что надо прощать арендатору задолженность частично или полностью просто для того, чтобы он уехал (мы писали об этом в посте от 02 октября), сдача квартиры в аренду становится очень рискованным и невыгодным бизнесом.

Выходом могли бы стать страховки, защищающие от недобросовестных арендаторов, но и там есть подводные камни.
Канал Европа глазами юриста

Отправлено спустя 33 минуты 30 секунд:
И вообще, за Барселону обидно. Я бы не писала про нее плохо, это наносит удар по репутации проживающих тут. Типа, мы ошиблись с выбором. Но ведь это не так? Не могут умнейшие люди, как мы с тобой, так ошибиться.))

[SIM4]

Типа, мы ошиблись с выбором.

не ошиблись, в Барселоне самый высокий арендный доход + стабильность, так как спрос есть в любое время года
наезды со стороны властей можно обнулить, если создать юридически проверенную схему вывода дохода в серую зону и нанять огромного мужика для выселения неплатильщиков, одного на всю Барселону но очень страшного, чтоб детей на ночь пугали

[Eugene70]

очень страшного, чтоб детей на ночь пугали

Был такой в Испании. Давно уже умер. Но социалисты всех мастей до сих пор вздрагивают от его имени.

[SIM4]

Небольшой лайф хак для рантье

Офтопик

Как работает реестр должников по аренде жилья в Испании и зачем он нужен

В Испании действует специальная база для проверки арендаторов. Она помогает снизить риски при сдаче жилья. Система позволяет узнать о возможных долгах кандидата. Это облегчает выбор надежного жильца.

Эта база данных, созданная на платформе Idealista, позволяет заранее узнать финансовую репутацию потенциального арендатора. Система собирает сведения из разных источников, включая сообщения от владельцев недвижимости, агентств, страховых компаний и судебные решения. Такой подход помогает минимизировать риски и экономит время при выборе жильца.

Как работает проверка кандидата

Проверить будущего арендатора можно всего за несколько минут. Для этого достаточно ввести его паспортные данные или идентификационный номер, а также адрес электронной почты. После этого кандидат получает уведомление о предстоящей проверке и должен подтвердить согласие с помощью электронной подписи. Далее система анализирует информацию сразу в нескольких базах: от общих реестров должников до специализированных списков по недвижимости и банковским долгам. Итоговый отчет приходит на электронную почту арендодателя в течение нескольких часов. В нем указывается наличие долгов и оценивается вероятность просрочек по платежам.

важно знать, что такой сервис есть и уже работает. кому надо - находите и не сдавайте никому, кто отказывается от проверки

если же вы честный арендатор то вы тоже можете использовать этот сервис. Когда у вас запросят много всяких бумажек предложите вместо этого проверку себя в реестре неплатильщиков. Это оценит любой арендодатель, даже самый упертый.

[SIM4]

В Бадалоне более 400 мигрантов из Африки пытаются сохранить свой дом. Городские власти настаивают на выселении, а жители ищут способы остаться. Вопрос будущего поселения остается открытым.

Когда-то здание пустовало, но после череды трагических событий и пожаров в соседних складах, сюда начали стекаться те, кто остался без крыши над головой. Со временем пространство превратилось в целый мини-город: появились импровизированные комнаты, электричество, вода, даже пара небольших баров, где собираются соседи. Внутри царит своя атмосфера — есть правила, представители, а на дворе можно встретить не только мужчин, но и женщин, детей и даже беременную козу.

Жизнь здесь не сахар. Большинство обитателей работают на низкооплачиваемых работах, кто-то легально, кто-то — в тени. С поиском жилья у них большие проблемы: расовая дискриминация и отсутствие документов мешают снять даже самую скромную комнату. Район, где расположено поселение, считается одним из самых неблагополучных в городе, а приютов для бездомных в Бадалоне попросту нет.

Недавно суд Каталонии поддержал решение мэрии о выселении. Городские власти, возглавляемые Ксавье Гарсиа Альбиолем (Xavier García Albiol), не намерены идти на уступки. В планах — разместить на месте бывшего института полицейский участок для городской и региональной полиции. Между тем, сами мигранты подали жалобу на мэра, считая, что его высказывания несправедливо связывают их с преступностью. Они надеются добиться переговоров и получить альтернативное жилье, но пока власти не идут на контакт.

Полиция, к слову, давно знакома с жителями B9: иногда помогает поддерживать порядок, иногда просто наблюдает. Внутри сообщества хватает своих проблем — от бытовых конфликтов до людей с психическими расстройствами. Но несмотря на все трудности, поселение продолжает расти. Некоторые, кому удалось найти жилье, возвращаются сюда, чтобы поддержать соседей.

С приближением холодов страх перед выселением только усиливается. Люди опасаются, что окажутся на улице без малейшей поддержки. Для многих B9 — не просто временное пристанище, а единственный шанс выжить в Испании. Пока же они держатся вместе и не собираются сдаваться.

[SIM4]

Вроде бы пока нет опасности, кроме доп налогов для владельцев более 3 х объектов недвижимости. У меня 8 и это тревожит, просто так переписать на членов семьи не получится. Законодатель считает, что если квартира и машиноместо имеют разный кадастровый номер - это два объекта недвижимости. То есть просто две квартиры для налоговиков это уже четыре и превышает лимит нищеброда

Офтопик

В Испании возобновили обсуждение закона о краткосрочной аренде жилья

Новые требования к арендодателям

Законопроект предусматривает корректировку действующей редакции Закона об аренде городских помещений (Ley de Arrendamientos Urbanos, LAU). Основная цель — приравнять временные договоры к обычным, чтобы ограничить их использование в зонах с высоким спросом и снизить стоимость аренды. Владельцы квартир будут обязаны обосновывать причину временного найма, а максимальный срок таких контрактов не должен превышать девяти месяцев. Если же договоры заключаются подряд более двух раз или срок превышает установленный лимит, они автоматически переходят в разряд стандартных, с соответствующими гарантиями для жильцов.

Фискальные меры и борьба со спекуляцией

Помимо изменений в регулировании аренды, депутаты планируют рассмотреть предложение о введении дополнительного налога для собственников, владеющих тремя и более объектами недвижимости. По мнению инициаторов, такие меры помогут снизить уровень спекуляций на рынке и усилить социальную функцию жилья. Власти подчеркивают, что налоговые инструменты считаются одним из самых эффективных способов воздействия на рынок аренды.

[SIM4]

Еще какую то ерунду придумали

Офтопик

Налоговая служба внесла ключевое изменение в систему налогообложения владельцев более чем одного объекта недвижимости. Отныне Налоговая служба будет штрафовать владельцев более чем одного объекта, если они не используют его в качестве основного места жительства и не декларируют его должным образом.

Новый критерий расширяет сферу применения санкций, которые до сих пор применялись только к тем, кто продавал недвижимость по цене ниже рыночной. С обновлением все вторые последующие объекты недвижимости находятся под наблюдением, независимо от того, используются они или нет.

Эксперты подчеркивают, что это изменение направлено на усиление контроля над фондом недвижимости и предотвращение возможных налоговых махинаций. Эта мера является частью более широкой стратегии по надзору за использованием и налогообложением недвижимости в Испании.
Кто и когда должен декларировать вторую и последующие недвижимости?

Министерство финансов напоминает, что налогоплательщики, у которых есть жилая недвижимость в дополнение к их обычному месту жительства, должны указать его в декларации, независимо от того, используют ли они его или нет. Несоблюдение может повлечь за собой проверки и санкции.

Если жилье сдается в аренду

Доход должен быть указан как доход от капитала, связанного с недвижимостью. В этом случае Казначейство применяет конкретное налогообложение, которое варьируется в зависимости от полученного дохода и вычитаемых расходов.

Если жилье пустует

Даже если второе место жительства не приносит дохода, оно должно быть указано в декларации о доходах. В этом случае Казначейство начисляет минимальную доходность на кадастровую стоимость недвижимости, что подразумевает пропорциональный платеж. Налогоплательщики должны пометить его как "vivienda vacía", что позволяет рассчитать вмененную доходность на основе обновленной кадастровой стоимости.

[Dratuti]

Еще какую то ерунду придумали

Как это придумали, это действует уже хз сколько времени.
А ты типа был не в курсах что-ли?

[SIM4]

Опять "хорошие" новости.

Испания вводит штрафы до 90 000 евро за превышение лимита арендной платы: Каталония — лидер по числу «напряжённых» муниципалитетов

В Испании вступили в силу новые меры по контролю стоимости аренды жилья. В зонах, признанных «напряжённым рынком» (zonas tensionadas), теперь действуют строгие ограничения на максимальную цену аренды.

Согласно данным агентства ImmoGestio, владельцам, сдающим квартиры дороже установленного законом предела, грозят штрафы от 3 000 до 90 000 евро. Размер санкции зависит от тяжести нарушения и его повторности. Проверки могут проводиться как по жалобам арендаторов, так и по инициативе администрации.

Нарушения классифицируются как лёгкие, серьёзные и очень серьёзные. Наибольшие штрафы предусмотрены для случаев умышленного завышения цен или систематического нарушения закона. Власти подчёркивают, что контроль за рынком аренды будет усиливаться, а превышение лимитов теперь официально считается административным и фискальным правонарушением.

Где именно действуют ограничения

Согласно Закону о праве на жильё (Ley 12/2023, de 24 de mayo), автономные сообщества Испании могут определять муниципалитеты, где аренда считается чрезмерно дорогой по отношению к доходам жителей. В этих зонах вводятся лимиты на рост арендных ставок.

В Каталонии статус зоны с напряжённым рынком уже получили 271 муниципалитет. В их числе — Барселона, Жирона, Льейда и Таррагона, а также курортные города Ситжес, Льорет-де-Мар и Салоу.

[SIM4]

Закончил заполнение календарей по всем своим объектам в Барселоне
Средняя цена жилья после всех налогов и выплат агрегатору - около 2000 в месяц. Маловато.

До лета отдыхаю . уряяя.



как оказалось в Айрнби появился сотрудник, который помогает заполнить календарь, потому что по одной квартире я допустил косяк. Бронирование в 2025 году заканчивается 3 декабря и я подтвердил бронирование с 3 марта 2026 года, которое отменять нельзя.

В феврале 28 дней, получается что между датами заезда и выезда ровно 89 дней. Бронирования все как на подбор по 30 дней и мне надо найти три бронирования один за одним день в день чтобы не получить простой 30 дней без оплаты, по сути я его уже получил и попрощался с 2000 евро, а это печалит зело.

Но вот жеж повезло - неделю назад прилетело бронирование на 45 дней и прямо до 3 марта, а сегодня утром на 41 день. И все, простой всего 3 дня, с 3 декабря по 5 декабря. Как раз на генеральную уборку. Везет . Или сотрудник AirBNB помог, случайно такое невозможно. На "подарок" в 2000 евро куплю жене новый айфон, а то у нее 15 а у меня аж 14


Всем, кто сдает на 1 месяц - ставьте цену по рекомендациям сервиса, ровно столько сколько они пишут. И уменьшайте скидкой за месяц до приемлиемой для вас суммы. В таком варианте ваше объявление будет на 1 странице результатов поиска, это проверено 100% . Приходит много бронирований, можно выбрать удобные даты и чтоб без негров и лгбт.


добавление:
та квартира, в которой я сейчас живу, стоит в AirBNB с закосом "под украинцев"
звонят в дверь сотрудники красного креста, говорят вы типа арендатор с украины? да, говорю, це есмь с украины. И они сразу начали какие то плюшки предлагать, в основном другие адреса для проживания и причем бесплатно! на них были фирменные жилетики красного креста и под окнами их фирменная машина

кто знает, как получить украинский паспорт? сколько сейчас взятка для нас за ускоренное оформление?

ребятам из КК я сказал что их предложения не интересны, так как у них без страховки все. а у меня через айрнби со страховкой и сервисом на русском языке и у нас украинцев деньги есть чтобы оплачивать самим свое жилье ответили на русском "спасибо" и когда дверь закрыл перед их хитрым носом - добавили на русском "хорошего дня" . вежливые люди. как наши в Крыму в 2014.

добавление 2:
пошел в магазин за одно и сфотографировал эту компанию
один из ребят с рюкзачком. Зачем ему походный набор если они приехали на своей машине?
возникают вопросы - они оставили список квартир на выбор для заселения. вопрос - это законно? распространяют конфиденциальные сведения о людях, предоставляющих жилье бесплатно для небратского народа. Откуда они знают, что я буду делать с этим списком. Я его передал своим братьям украинцам которые ремонт делали. А ведь мог бы ...

может это санитары были и мне предлагали государственное жилье на 4 персоны с номером на двери?

Группа людей в красных жилетах на улице

752 просмотра фото

дополнение 3. делать им нефиг, с утра было хорошее настроение так как сдал все до лета, потом приперлись эти бездельники и появилось беспокойство что они могут своей активностью испортить мне весь бизнес.

[Eugene70]

Средняя цена жилья после всех налогов и выплат агрегатору - около 2000 в месяц. Маловато.

Раз уж ты делишься такой вкусной информацией, то не подскажешь:
1. Во сколько обходятся услуги заселяющей компании? Сколько тратят гости на воду/свет/интернет? Во сколько обходится восстановление объекта после года эксплуатации в среднем?
(У меня было примерно 200/200/1500).
2. Все налоги включают квоту комунидада? (у меня было 50 евро в месяц в среднем).
3. Какова текущая стоимость объекта в среднем?
(У меня была 160 000).

[SIM4]

Офтопик

1. Во сколько обходятся услуги заселяющей компании? Сколько тратят гости на воду/свет/интернет? Во сколько обходится восстановление объекта после года эксплуатации в среднем?
(У меня было примерно 200/200/1500).

генеральная уборка, стирка белья, заселить-поселить 70 евро. Переписка входит в цену.

2. Все налоги включают квоту комунидада? (у меня было 50 евро в месяц в среднем).

не, при сдаче через AirBNB в Барселоне вся коммуналка обычно входит в цену.
В Мадриде чаще всего есть ограничение 100 евро входит, остальное доп оплата - электричество где то 80 получается, вода 50, интернет 30, коммунидад не важно, у меня объекты нестандартные с бассейнами, украинцы без оных не селятся )))) потому не знаю сколько за обычную хату

3. Какова текущая стоимость объекта в среднем?
(У меня была 160 000).

в Барселоне купить квартиру чтобы сдавать за 2000-3000 чистыми вот прям сейчас в 2025 году на мой взгляд надо потратить минимум 400 000

вот такая квартира мне обошлась в 2018 году в 128 000 евро плюс машиноместо 28000 евро и ремонт где то 25 000 с мебелью
сейчас стоит где то 250 000 но купить сложно, площади больше, цена больше а жилье не лучше

Планировка квартиры с комнатами и кухней

741 просмотр фото

[SIM4]

Офтопик

Глава Каталонии Сальвадор Илья настаивает на госконтроле рынка аренды жилья
Новый крестовый поход против арендодателей: Илья обещает решить квартирный вопрос
Глава Женералитата выступил с резким заявлением. Он требует немедленно вмешаться в рынок недвижимости. На кону стоит социальная стабильность региона.

Политик убежден, что нынешняя ситуация требует кардинальной смены подхода.

Он провел яркую параллель, которая наглядно иллюстрирует остроту проблемы: потеря работы сегодня вызывает тревогу, но не отчаяние, ведь рынок труда предлагает варианты.

Однако перспектива лишиться крыши над головой ввергает человека в состояние паники. Неопределенность с поиском нового жилья, его стоимостью, условиями и местоположением становится источником колоссального стресса, подрывающего основы стабильной жизни. Именно этот экзистенциальный страх, по словам Ильи, разрушает социальную сплоченность.

Стратегия властей строится на двух ключевых направлениях. Первое — это стимулирование увеличения предложения на рынке, что является классическим подходом.

Второе, гораздо более радикальное и вызывающее споры, — это прямое вмешательство в рыночные механизмы. Илья недвусмысленно высказался в пользу применения всех инструментов, которые предоставляет федеральный Закон о жилье, включая установление предельных цен на аренду в так называемых «напряженных» зонах.

"перспектива лишиться крыши над головой" как давление на психику работающего человека если коротко.
еще бы предложил пощипать правительство на субсидии , выплачиваемые арендодателю - вот был бы желаемый результат.

а принуждать сдавать задешево это контрпродуктивно. Ценами руководят объединения крупных владельцев жилья, которые могут легко убрать с рынка часть жилья для дистабилизации обстановки как протест против действий власти. Никто не станет упускать прибыль и если из-за ссоры с Россией в Европе стало хреново и деньги превращаются в фантики - никаким образом не получится влиять "печатающим фантики" на держателей реальных активов, потому что "сила в деньгах, у кого больше денег тот и сильнее" (с) Брат 2022.

[Eugene70]

сейчас стоит где то 250 000 но купить сложно, площади больше, цена больше а жилье не лучше

Вложим 300 000 евро в Барселоне. Получится 24 000 евро после налогообложения в год за минусом 2000 евро за 30 заселений, 1000 евро комунидада и 2000 на воду, интернет, электричество. Добавим ещё 1000 евро на разного рода ремонты и замены выбывшего имущества и получим 18 000 чистого дохода в год, т.е. 6 %
Вложив 160 000 в Торревьехе за год соберешь за вычетом агентских и налогов 14 000 вместо 24 000, но после учета тех же расходов останется только 8 000, или 5%. Интересно, что когда считал Торревьеху в 2017 году, выходило 12% на вложенный капитал.

[SIM4]

Вложим 300 000 евро в Барселоне.

ага 5-6%
первый год
дальше больше
всегда так было, недвига быстро дорожает, доход с нее пропорционально тоже

у меня в москве до сих пор сохранился магазинчик, который я в 1999 году купил у правительства за 26 000 долларов.

примичательная особенность - на его месте когда то давно стоял дом, в котором родился А.С.Пушкин (Москва, ул Малая Почтовая дом 4). Видимо из-за исторической ценности я его и не продал до сих пор (шутка) . Не продал, потому что он уже многократно окупился. И уж теперь по наследству передам. Думаю в нем открыть магазин по продаже оружия, буду "пушки" продавать бандитам, раз уж Пушкин как то участвует

[Eugene70]

дальше больше

ну это не совсем корректно так считать, если пересчитать на стоимость покупки то у меня 15% минимум выйдет
Да и у тебя не сильно меньше.

Отправлено спустя 2 минуты 54 секунды:

в 1999 году купил у правительства за 26 000 долларов

за 26 000 долларов в 1999 году можно было купить две однушки в Москве где-нибудь в Новогиреево под сдачу. Т.е. это было не так чтоб дешего.

[SIM4]

две однушки в Москве

одну двушку.
в том же 99 купил 4х комнатную в новостройке, в кирпичном доме серии Призма, за 38 000. Эх настальгияяяя... сейчас цены в Москве упали почти до тех же уровней .. Но вот рост это под сомнением. Настроили дофига.