Форум Испании

VladValencia писал(а):

EkaterinaSwet писал(а):... как собственник может себя "перестраховать" :

Добрый день/вечер.
О юридических аспектах вам подскажут,я же о практической стороне,на своих примерах:
-Я категорически не сдаю квартиры целиком.Nunca!
-Только покомнатная сдача.Я тем самым не допускаю даже возможности "захвата" квартиры какой-либо "семьей".
-Предварительный отсев жильцов, как это ни печально,но в том числе и по национальному признаку, увы,но это необходимость,
для снижения рисков с общением и недопониманием.
-Еженедельно захожу в свои квартиры посмотреть,как обстановка,"полить цветы",сгладить спорные моменты или предотвратить их.
-Стараюсь не допускать конфликтов вообще, если они и возникают, провожу следствие, не вписывающегося жильца прошу съехать.

Ни для кого не секрет, что немалое количество арендаторов,снимают как правило большие квартиры(3-4 спальни, два сан-узла),
для последующей пересдачи покомнатно.
Мне представляется,что лучше изначально сделать это самому.
Чем больше контроля,тем лучше.

Вы совершаете массу противозаконных действий, как арендодатель. Сейчас нет времени писать. Позже расшифрую (сейчас расписано по времени до субботы вечера).
Тем более, сейчас на изменении находится новый закон об аренде, который ещё больше защищает права арендатора.
Ну, просто пока не нарвались на грамотного арендатора.
Да, и сдача квартиры по комнатам никак не оберегает оккупирование Квартиры квартирантами. Я бы сказала - усложняет всякие судебные процедуры.


....

Jnker писал(а):Раз уж о недвиге заговорили у меня вопрос:
Я должен за арендатором чинить всякие задвижки и холодильники с кроватями ?
точнее за нее счета за ремонт оплачивать?

Где то можно почитать права-обязаности арендодателя?

А то тут тетеха косорукая вьехала так все прям у нее ломаться стало

Да. Обязан.


....

iglesias писал(а):Или вот в моей вполне приличной квартире, на внутренней стороне деревянной двери ванной кто-то из отдыхающих член с яйцами выцарапал.
Жена там дорисовала по кругу и получилось нечто типа ромашки, цветочка....

вот какой простор для творчества а то где еще такая возможность выпадет из хрена ромашку сделать...
А потом можно было бы "ромашку" добавить в качестве отзыва этому отдыхающему, если сдавалось через airbnb

Тут вам пока всем на обчитаться:

https://www.bolsamania.com/declaracion- ... en-verano/


....

makson писал(а):

iglesias писал(а):Или вот в моей вполне приличной квартире, на внутренней стороне деревянной двери ванной кто-то из отдыхающих член с яйцами выцарапал.
Жена там дорисовала по кругу и получилось нечто типа ромашки, цветочка....

вот какой простор для творчества а то где еще такая возможность выпадет из хрена ромашку сделать...
А потом можно было бы "ромашку" добавить в качестве отзыва этому отдыхающему, если сдавалось через airbnb

Так это классика:
-"А еще , он в ванной на зеркале, голую женщину помадой нарисовал...."

Oxana писал(а):

VladValencia писал(а):

EkaterinaSwet писал(а):... как собственник может себя "перестраховать" :

Добрый день/вечер.
О юридических аспектах вам подскажут,я же о практической стороне,на своих примерах:
-Я категорически не сдаю квартиры целиком.Nunca!
-Только покомнатная сдача.Я тем самым не допускаю даже возможности "захвата" квартиры какой-либо "семьей".
-Предварительный отсев жильцов, как это ни печально,но в том числе и по национальному признаку, увы,но это необходимость,
для снижения рисков с общением и недопониманием.
-Еженедельно захожу в свои квартиры посмотреть,как обстановка,"полить цветы",сгладить спорные моменты или предотвратить их.
-Стараюсь не допускать
для последующей пересдачи покомнатно.
Мне представляется,что лучше изначально сделать это самому.
Чем больше контроля,тем лучше.

Вы совершаете массу противозаконных действий, как арендодатель. Сейчас нет времени писать. Позже расшифрую (сейчас расписано по времени до субботы вечера).
Тем более, сейчас на изменении находится новый закон об аренде, который ещё больше защищает права арендатора.
Ну, просто пока не нарвались на грамотного арендатора.
....

Так, ремарка.... Пост адресован Oxana.
Тоже вижу и знаю нарушения допускаемые VladValencia, +\_ по тем же причинам не стану перечислять, да ему это и не нужно.
А почему нет? Схема его работает. Возможно он нашёл своё "камино"?
Мы же видим массу примеров когда, что-то в принципе не должно работать, а оно функционирует.
Люди годами подвезу-ются в сфере трансферов, без лицензий, тархет , и курсов
Годами нанимают рабсилу для строительства и ремонтов без контрактов и не легатов, нарушая кучу законов и прочего.
Лепят пельмени и ногти, и ещё массу чего делают, не платя налоги и прочее... ихотьбыимбуй...
Примеры конечно разные, но на мой взгляд достаточные для формирования общей картины...
Любимцы богов.
я то тоже не святой и нарушать приходилось десятки раз, но однажды на объект пришёл соответствующий департамент по контролю за..., чуть не подписал ипотеку до смерти, в пользу государства...
А мир заиграл новыми красками.

Jnker писал(а):

makson писал(а):

iglesias писал(а):Или вот в моей вполне приличной квартире, на внутренней стороне деревянной двери ванной кто-то из отдыхающих член с яйцами выцарапал.
Жена там дорисовала по кругу и получилось нечто типа ромашки, цветочка....

вот какой простор для творчества а то где еще такая возможность выпадет из хрена ромашку сделать...
А потом можно было бы "ромашку" добавить в качестве отзыва этому отдыхающему, если сдавалось через airbnb

Так это классика:
-"А еще , он в ванной на зеркале, голую женщину помадой нарисовал...."

Ахтунг!
Jnker-у квартиры не сдавать! он и под кроватью может....

iglesias писал(а):

Koshcheyushka писал(а):

EkaterinaSwet писал(а):Добрый день.
А можно по подробней о рисках "долгосрочной аренды". И как собственник может себя "перестраховать" (юридически допустим), от неблагоприятных последствий со стороны арендаторов?
Думаем приобрести апартаменты, но только в крупном городе, может в Малаге, целью сдачи в долгосрочную аренду.

не будут платить, отключите воду и электричество самый простой, но эффективный вариант.

Ну ну Koshcheyushka, у тебя было много опыта с такими арендаторами?
Есть история, где-то у нас лежит кстати на форуме, должна лежать, когда из-за таких соседей люди продали жилье и переехали.
Там цыгане подключались напрямую к силовым кабелям, а воду брали из общего бассейна урбанизации, в ней и белье стирали.... а чтобы отключить электричество, ты должен счетчик снять, а попробуешь залезть в свою же квартиру - уголовное преступление. И в комфортную испанскую тюрьму.

А зачем такие сложности что то снимать? Разве просто нельзя собственнику расторгнуть договор с электричеством и водой?

Koshcheyushka писал(а): А зачем такие сложности что то снимать? Разве просто нельзя собственнику расторгнуть договор с электричеством и водой?

1. Если есть маленькие дети, то нельзя.
2. Подключение потом будет сильно не бесплатное.
3. У меня были на практике жилицы, которые сами на своё имя на основание контракта аренды меняли контракты на коммунальные услуги.


....

wolf писал(а):

Oxana писал(а):

VladValencia писал(а): Добрый день/вечер.
О юридических аспектах вам подскажут,я же о практической стороне,на своих примерах:
-Я категорически не сдаю квартиры целиком.Nunca!
-Только покомнатная сдача.Я тем самым не допускаю даже возможности "захвата" квартиры какой-либо "семьей".
-Предварительный отсев жильцов, как это ни печально,но в том числе и по национальному признаку, увы,но это необходимость,
для снижения рисков с общением и недопониманием.
-Еженедельно захожу в свои квартиры посмотреть,как обстановка,"полить цветы",сгладить спорные моменты или предотвратить их.
-Стараюсь не допускать
для последующей пересдачи покомнатно.
Мне представляется,что лучше изначально сделать это самому.
Чем больше контроля,тем лучше.

Вы совершаете массу противозаконных действий, как арендодатель. Сейчас нет времени писать. Позже расшифрую (сейчас расписано по времени до субботы вечера).
Тем более, сейчас на изменении находится новый закон об аренде, который ещё больше защищает права арендатора.
Ну, просто пока не нарвались на грамотного арендатора.
....

Так, ремарка.... Пост адресован Oxana.
Тоже вижу и знаю нарушения допускаемые VladValencia, +\_ по тем же причинам не стану перечислять, да ему это и не нужно.
А почему? Схема его работает. Возможно он нашёл своё "камино"?
Мы же видим массу примеров когда, что-то в принципе не должно работать, а оно функционирует.
Люди годами подвезуются в сфере трансферов, без лицензий, тархет , и курсов
Годами нанимают рабсилу для строительства и ремонтов без контрактов и не легатов, нарушая кучу законов и прочего.
Лепят пельмени и ногти, и ещё массу чего делают, не платя налоги и прочее... ихотьбыимбуй...
Примеры конечно разные, но на мой взгляд достаточные для формирования общей картины...
Любимцы богов.
я то тоже не святой и нарушать приходилось десятки раз, но однажды на объект пришёл соответствующий департамент по контролю за..., чуть не подписал ипотеку до смерти, в пользу государства...
А мир заиграл новыми красками.

Это как повезёт. Но, если приходят с проверкой, или начинают дело против тебя, особенно налоговая - мало не покажется. Там суммы до инфаркта могут довести.
Я предпочитаю не играться и никому не советую.
А оппоненту просто опыта не хватает. Жильцы молчат ибо либо нелегалы, либо не владеют Испанский языком, либо просто влюблены в своего арендодателя. ) Оботрутся, наберутся опыта и можно ожидать чего угодно.
У меня норвежка одна поселилась в арендованном ею доме. Ее предупредили, что дом на продаже и в любое время надо будет съехать. Предупреждение за 2 месяца. Когда подписывала, была согласна. А вот когда дом продался, вернее, появились покупатели - сразу вспомнила, что у неё несовершеннолетний ребёнок и по закону она ещё три года там может спокойно жить.

Частный договор не играет никакой роли, если он противоречит федеральному закону об аренде.
Ну и пришлось платить ей отступные со стороны владельца недвиги в размере двух месячных выплат и терять залог. Плюс при подписании у нотариуса договора купли-продажи от неё требовалась расписка, что ей предложили купить дом по этой цене и она отказалась, у неё право первой руки.


....

Oxana писал(а):Предупреждение за 2 месяца. ....

в особо сложных случаях за 3 месяца оформляешь окончание контракта у нотариуса и отправляешь бюрофаксом.
Но, как говорит мой адвокат,- если арендатор имеет хотя бы эдукасьон примариа и друга ,тоже адвоката, при существующих законах он может жить и не платить годами, регулярно подавая на вас встречные иски в полицию, мэрию, в суд,трибутарию, и на контракт и сроки его окончания никто и смотреть не будет.

Добрый день.
рассматриваем как инвестиционный проект. Прошу высказаться людей которые в теме недвижимости.
Так же хотелось бы узнать по части достоверности цифр приведенных там

https://prian.ru/price/spain-21569-3077158.html

Maxim230000 писал(а):Добрый день.
рассматриваем как инвестиционный проект. Прошу высказаться людей которые в теме недвижимости.
Так же хотелось бы узнать по части достоверности цифр приведенных там

https://prian.ru/price/spain-21569-3077158.html

У отелей в Испании низкая рентабельность, либо надо химичить с налогами что может повлечь за собой очень крупные проблемы.
подробней здесь

Koshcheyushka писал(а):

Maxim230000 писал(а):Добрый день.
рассматриваем как инвестиционный проект. Прошу высказаться людей которые в теме недвижимости.
Так же хотелось бы узнать по части достоверности цифр приведенных там

https://prian.ru/price/spain-21569-3077158.html

У отелей в Испании низкая рентабельность, либо надо химичить с налогами что может повлечь за собой очень крупные проблемы.
подробней здесь

Я насколько понял там 5 апартаментов в одном месте. В Аликанте туристы круглый год приезжают?
Спасибо за ссылку, сейчас гляну

Maxim230000 писал(а):Добрый день.
рассматриваем как инвестиционный проект. Прошу высказаться людей которые в теме недвижимости.
Так же хотелось бы узнать по части достоверности цифр приведенных там

https://prian.ru/price/spain-21569-3077158.html

Ну, сомневаюсь в этой рентабельности. Ибо
1. 690 000 плюс 10% IVA или ITP, уже будет для расчёта рентабельности на 69000 больше, не включая расходов по сделке.
2. Налогов там 30-35% IRPF должно быть, если они такой оборот заявляют. Плюс ндс будет выскакивать по расходам.
3. Соцпакеты и зарплата сотрудников, пусть там их хоть 2 будет, это уже минимум 24000 в год.
4. А, если в пиаре участвуют платформы, то от 3-15% плюс ндс.
5. Плюс TPV для оплат с карточек (0.04 с каждой операции) или оплата через платформы до 1,8% с суммы.
6. Плюс IBI раз в год, Коммунидад, коммунальные, вывоз мусора за 5 квартир. Если власти решать делать туристический сбор (а это к тому и идёт) тоже можно в расходы писать, прачечные, если Отель - хотя бы завтраки. Плюс услуги Хестории поквартально.
7. Аликанте - не круглогодичный для туристов. То есть 100% занятости не может быть. В этом году, в связи с выходом на рынок огромного количества апартаментов на рынок аренды, отельеры констатировали занятостей за сезон на 80%+. Пляжей в Аликанте хороших нет, ближайшие Сан Хуан и Санта Пола, в городе так себе пляж. А паркинга нет, значит, выбор пляжа у людей будет ограничен (точно в объявлении, кстати, не помню этот пункт).
Ну, как то так на первый взгляд. Интересно, какую отчетность они могут предоставить. Это Вам смотреть и решать.

Oxana писал(а):

Maxim230000 писал(а):Добрый день.
рассматриваем как инвестиционный проект. Прошу высказаться людей которые в теме недвижимости.
Так же хотелось бы узнать по части достоверности цифр приведенных там

https://prian.ru/price/spain-21569-3077158.html

Ну, сомневаюсь в этой рентабельности. Ибо
1. 690 000 плюс 10% IVA или ITP, уже будет для расчёта рентабельности на 69000 больше, не включая расходов по сделке.
2. Налогов там 30-35% IRPF должно быть, если они такой оборот заявляют. Плюс ндс будет выскакивать по расходам.
3. Соцпакеты и зарплата сотрудников, пусть там их хоть 2 будет, это уже минимум 24000 в год.
4. А, если в пиаре участвуют платформы, то от 3-15% плюс ндс.
5. Плюс TPV для оплат с карточек (0.04 с каждой операции) или оплата через платформы до 1,8% с суммы.
6. Плюс IBI раз в год, Коммунидад, коммунальные, вывоз мусора за 5 квартир. Если власти решать делать туристический сбор (а это к тому и идёт) тоже можно в расходы писать, прачечные, если Отель - хотя бы завтраки. Плюс услуги Хестории поквартально.
7. Аликанте - не круглогодичный для туристов. То есть 100% занятости не может быть. В этом году, в связи с выходом на рынок огромного количества апартаментов на рынок аренды, отельеры констатировали занятостей за сезон на 80%+. Пляжей в Аликанте хороших нет, ближайшие Сан Хуан и Санта Пола, в городе так себе пляж. А паркинга нет, значит, выбор пляжа у людей будет ограничен (точно в объявлении, кстати, не помню этот пункт).
Ну, как то так на первый взгляд. Интересно, какую отчетность они могут предоставить. Это Вам смотреть и решать.

Спасибо за развернутый ответ

Maxim230000 писал(а):Добрый день.
рассматриваем как инвестиционный проект. Прошу высказаться людей которые в теме недвижимости.
Так же хотелось бы узнать по части достоверности цифр приведенных там

https://prian.ru/price/spain-21569-3077158.html

Выше Вам подробно все написали, от себя добавить могу несколько соображений.
Год постройки 1960 - полагаю, будут существенные расходы на текущий ремонт.
Обещание ВНЖ - обман, такая покупка дает право на получение ВНЖ в упрощенном порядке, но не гарантирует его.
Есть негативный опыт с оценкой объекта от Prian по инвестиционному объекту в Германии. После консультации на месте, стало понятно, что рентабельность объекта завышена на порядок. Подробности опущу.
Возможно, Ваш случай иной, но, на мой взгляд, прежде чем инвестировать, стоит приехать и посмотреть объект/проконсультироваться со специалистами (коим я, в отличие от Oxana, не являюсь).

Выскажусь и я. Дело в том что я занимаюсь подобным бизнесом в Аликанте и эти апартаменты находятся недалеко от моих. Это старый дом, год постройки вы видели, правда сделан хороший ремонт, по крайней мере косметический. Рыночная цена таких объектов в Аликанте 400-500 тыс евро, цена 700 явно завышена. Средняя цена за номер в таком отеле по году 50-60 евро, заполняемость 60%. И это очень оптимистические расчеты. Наемный персонал минимизирован-рецепции нет, убирают либо хозяин сам либо нелегалы без контракта, селит и рулит букингом сам хозяин, стирка тоже либо уборщица за доп плату либо хозяин сам. Т.е. такой отель это хороший способ заработать для семьи 2-3 тыс евро в месяц , но вкалывать придется самим, эдакий вариант самозанятости. И еще один момент, судя по номеру лицензии оформлено это не как отель или хосталь а как турапартаменты, т.е. законно сдавать только весь дом целиком, поскольку лицензия одна на весь объект, правда кто в Аликанте такими мелочами озадачивается. Хотите сделать все законно-приготовьте еще 10-15 тыс евро на документы.
Отсюда вопрос, зачем, имея 700 тыс евро влазить в этот геморрой. Нет у меня ответа.

Polli писал(а): Отсюда вопрос, зачем, имея 700 тыс евро влазить в этот геморрой. Нет у меня ответа.

Это геморрой для купивших и инвестиция отработается у детей... если они еще и согласятся так же пахать...

Я не живу в Аликанте и не делала анализа недвижимости рядом. Но, заявленная рентабельность сразу насторожила.
И да, согласна с Polli, это не бизнес. Это самозанятость.