Окупасы в Испании: что это и как с ними бороться

[Eugene70]

Охххх

Реальный срок выселения, если инсульт не выдуман - год. Но может и дольше растянутся, если возникнет очередной закон в защиту инкиокупа. И гонорар адвокату может стать четырехзначным.

Отправлено спустя 1 минуту 9 секунд:

голословные обвинения принимать во внимание?

Они будут не голословными. Особо ушлые пишут беседу. Мы же не знаем, был ли инсульт и не был ли потерявшийся риэлтор специалистом по съезжанию проблемных окупасов. Мелькнувшее "знакомый риэлтора" очень меня насторожило.

[Arco iris]

И гонорар адвокату может стать четырехзначным.

Он и так уже четырехзначный. Мы в рабочем процессе выселяем, причем внутри судебного дела.
Вот прайс, оплатили сегодня.
"Приблизительная стоимость выселения самовольно занявших помещение лиц (как в вашем случае):
Мы разделили его на несколько пунктов, разграничив различные действия таким образом, чтобы в случае, если некоторые из них окажутся ненужными, мы не превысили бюджет:

- Составление предварительного заявления в соответствии с обязательным требованием о предварительных переговорах (MASC): 200 евро + НДС
- Составление и подача иска о выселении (процедура без судебного разбирательства): 700 евро + НДС
- Ведение процедуры выселения до вынесения судебного решения (при наличии возражений со стороны арендатора): 450 евро + НДС
С другой стороны, после подачи иска вмешательство адвоката становится обязательным, и мы предоставим вам смету на его услуги, если вам это потребуется: обычно это стоит около 200 евро." (перевод Гугл)

[Eugene70]

Он и так уже четырехзначный

Если удастся договорится на первом шаге то, будет 242 Евро.

[Dratuti]

Они будут не голословными. Особо ушлые пишут беседу.

Так арендадор тоже же может писать? Я вроде как слышал, что писать разговор можно только предупредив об этом - это одно мнение, и получив согласие на это - другое мнение.
Ну и тогда если там не будет угроз (ну например я просто не знаю как сказать на испанском что "я твой дом труба шаталь"), то один пень нажалуются в полицию?

[Eugene70]

Ну и тогда если там не будет угроз

Они там будут. То, что для нас мирное общение - может восприниматься (и часто воспринимается местными), как жесткий наезд. Я один раз, более или менее спокойно (как мне казалось) высказал свое фи в адрес администрсьон де финка. Ничего из ряда вон - просто перечислил их косяки с доказательствами косячности, без наезда. Ну мне так казалось. Потом соседи мне намекнули, что администрадора им жаловалась, что так тяжело и плохо ей на собраниях никогда не было.

[Arco iris]

Потом соседи мне намекнули, что администрадора им жаловалась, что так тяжело и плохо ей на собраниях никогда не было.

Пойдет к психиатру, как тут принято , на больничный 2 года с тяжелой депрессией. А потом, не дай бог, упадет под поезд и погибнет. Суд, тюрьма, банкрот.
Вся эта шваль или надеется , что законы работают на них, или просто наглые.
Шутки или нет, но уже сталкивалась с похожими ситуациями. Знаю, что нужно стелить солому, но не угадаешь, где. Здесь все через адвокатов.
Задним умом всегда все умные.

[Dmitr]

Всем спасибо большое!
Но вопрос остается открытым. С арендатором общаться больше не буду, но и никого нет, кто с ним будет контактировать.
Придется идти в гугл

Ну 200 ойро за консультацию - это на проходимцев конечно не похоже совсем.

Вот и я про то же.

Мелькнувшее "знакомый риэлтора" очень меня насторожило.

Как я понял, квартира не висела в объявлении, риелтор привел человека сразу. Но, не уверен, что это прямо близкий знакомый

[Eugene70]

Придется идти в гугл

Как вариант, можно сразу идти к адвокатам. Если нет рекомендаций, то можно начть с https://www.icali.es/

[Dmitr]

Как вариант, можно сразу идти к адвокатам. Если нет рекомендаций, то можно начть с https://www.icali.es/

Да, наверное, это самый адекватный вариант на данный момент.
Однако пугает языковой барьер. Ситуация сложная, понятно, что гугл переводчик, но все-таки.
Какой то контекст может быть не до конца прояснен
В идеале бы еще посредника найти для общения, не бесплатно, конечно
Но это уже не супер критично, главное начать что-то делать
Спасибо еще раз большое!

[Dratuti]

Не уверен что "идти к адвокатам" очень прям так разумно.
За годы жизни тут я точно понял что здесь адвокат это как исчадье ада, только хуже. Тот забирает душу, а адвокату плевать на душу, он просто забирает все деньги. Адвокат здесь представляет не ваши интересы, а интересы государства. Его единственная функция - следить что бы вы не срезали ни один государственный угол. Таким образом, если государству выгодно обеспечить своего гражданина жильем, то адвркат будет контролировать только то, что бы вы не совершили никаких действий, в результате которых кто либо лишится жилья. У всех адовакот клиент один: Государство. Именно оно его кормит, давая ему право обирать попавших в несчастье простаков. Вы не будете для адвоката клиентом никогда.

Не ходите к адвокатам. Вы, иностранец, для них всего лишь жирный карась, попавшийся на крючек.

ЗЫ. Я бы взял хорошего переводчика, независимого от вас никак, и поговорил бы с человеками, узнал бы все подробности, узнал бы его обстоятельства, что он думает, что он хочет. Вы - сторона договора, и действуете строго в рамках этой стороны, Вы обладаете всей полнотой прав. Для избежания недоразумений, ваш переводчик выполняет еще и роль свидетеля. Испания тем и хороша, что первое, что она предполагает - это возможность ДОГОВОРИТЬСЯ. Они так и говрят - поиск решения в духе дружелюбия и чего то там еще. Сами испанцы так то хорошие люди в большинстве своем, если конечно это испанец, а не какой нибудь прошаренный "друг риэлтора". Но в любом случае сначала нуэно это все узнать лично.

ЗЗЫ Я ещ не видел ни однго случая и ни одного человека, кто бы решил здесь проблему через адвоката. Всегда всё выходило по самому хреновому сценарию, только еще и дороже.

[Dmitr]

Не ходите к адвокатам. Вы, иностранец, для них всего лишь жирный карась, попавшийся на крючек.

Согласен

Я бы взял хорошего переводчика, независимого от вас никак, и поговорил бы с человеками, узнал бы все подробности, узнал бы его обстоятельства, что он думает, что он хочет. Вы - сторона договора, и действуете строго в рамках этой стороны, Вы обладаете всей полнотой прав. Для избежания недоразумений, ваш переводчик выполняет еще и роль свидетеля. Испания тем и хороша, что первое, что она предполагает - это возможность ДОГОВОРИТЬСЯ. Они так и говрят - поиск решения в духе дружелюбия и чего то там еще. Сами испанцы так то хорошие люди в большинстве своем, если конечно это испанец, а не какой нибудь прошаренный "друг риэлтора". Но в любом случае сначала нуэно это все узнать лично.

Согласен на миллион процентов, но
Я пытался с ним поговорить, он не идет на контакт. Я попросил хорошего человека с ним связаться, но он ему голосом не ответил, вот что только написал в ватсапе

Este mensaje no asesinó empeorar la situación y sí que va a ser para un problema esto ya es acoso yo no sé quién es usted ni tengo porque estar hablando con usted tengo un contrato con una inmobiliaria en la cual inclusive se dejó un mes en concepto de fianza . Tengo un contrato desde el 2019 estamos en el año 2026 si me quisiera robar algo ya hubiera sucedido soy una persona fiable y de palabra yo no puedo controlar cuando me surge una enfermedad de este tipo todas las entidades que me representan en esta situación están trabajando el dinero no se va a perder no le debo sino el mes en curso no le debo ni meses ni años así que el dinero no se va a perder pero en esta situación es los procesos son lentos esto no es de un día para otro y yo no puedo hacer gran cosa encerrado en casa sin poder leer muy bien las letras pequeñas y con los constantes mareos así que solo queda esperar cuando los servicios sociales den un resultado ya se lo dije ayer a este señor y hoy no se ha podido hacer gran cosa Alicante esta de fiestas no adelantaron ningún trámite así que la próxima semana posiblemente respondan

К слову, договор с ним у нас с сентября 2023.

Если бы риелтор вышел на связь и сказал, типа, сиди и не рыпайся, перспектив никаких, я бы попакал, но сделал как он сказал. Я послушный и адекватный.
А так получается, что я один в этой ситуации, и, куда не кинь - везде клин.

Я с удовольствием бы нашел переговорщика, но где его найти... И как подступиться к арендатору...

[Arco iris]

Dmitr, Здесь без вариантов, нужен адвокат. В суд подавать придется, а без адвоката нельзя. Я бы по отзывам в Гугл посмотрела, чтобы не все 5 баллов, а разные и много, найти получше и написать.

[Eugene70]

К слову, договор с ним у нас с сентября 2023.

По ответу от клиента:
1. Он пишет что у него договор не с агентством недвижимости с 2019 года (не с Вами), причем он оставил залог.
2. Он возмущается, что ему пишут сторонние люди.
3. Текст похож на то, как будет писать человек, который перенес болезнь, восстанавливается и не сдается.
4. Три года - хороший срок, по тексту Ваш арендатор - похож на человека, который хочет решить проблему, но не в состоянии, а ждет помощи от социальных служб. (Похож - не значит, что так и есть)
Как, кстати, называется агентство?
Отправлено спустя 8 минут 26 секунд:

вот что только написал в ватсапе

Попросите написать, что-то вроде того, что он пишет, потому что агентство перестало выходить на связь с арендодателем, который сам не говорит по испански, и он только переводчик. Поблагодарить за ответ и пожелать скорейшего выздоровления. Потому как арендатор по тексту очень напрягся от этого звонка и может пойти подать денунсию.

Дальше, имхо, ждать платежей (что не исключено), или ответа от арендатора. А паралельно искать адвоката. И понимать, что если инсульт - реальность, то выселение по суду займет годы и лучше как-то договорится. Через адвоката, раз риелтор испарился.

Отправлено спустя 5 минут 55 секунд:

Адвокат здесь представляет не ваши интересы, а интересы государства.

Адвокат представляет интересы клиента, защищая его от, в том числе, от нарушения закона. Большинство адвокатов просто формализуют процесс, никак не способствуя его решению, да еще и ошибаются, подставяя клиента под удар. Меньшинство - умеют находить ошибки в защите оппонента. А реально умеют решать проблемы клиента - единицы. И стоят их услуги фрахт самолета.

[Arco iris]

По ответу от клиента:
1. Он пишет что у него договор не с Вами, а с агентством недвижимости с 2019 года, причем он оставил залог.
2. Он возмущается, что ему пишут сторонние люди.
3. Текст похож на то, как будет писать человек, который перенес болезнь, восстанавливается и не сдается.
4. Три года - хороший срок, по тексту Ваш арендатор - похож на человека, который хочет решить проблему, но не в состоянии, а ждет помощи от социальных служб.

1. Все, нет агентства. И что дальше? Есть собственник квартиры.
Допустим, агентство сдало пустующее жилье, собственник и не в курсе.
3 и 4. " Только бизнес и ничего личного"
Он годами может ждать помощь от социальных служб. Суд подталкивает реагировать эти службы. И вообще, вроде как больничный оплачивается. И какая степень инвалидности после инсульта? Подходит ли эта степень под " уязвимость"?
Если инсульт, я и правда сочувствую. Но смотрю на общую картину, со стороны.
Давайте войдем в положение собственника квартиры или дома. Может у него 12 детей, больная мать на иждивении, жена безработная. Начальник тиран и зарплата 3 цента. И что дальше?

[Eugene70]

И что дальше?

У меня есть привычка сначала писать часть, потом дописывать пост, извини
Сдается мне, что я уже ответил выше.

[Dmitr]

Он пишет что у него договор не с агентством недвижимости с 2019 года (не с Вами), причем он оставил залог.

Я так понимаю, это заявление ничтожно. У него может быть 100500 договоров, однако, стороны в процессе две - я и он. У нас с ним вполне типовой договор аренды от сентября 2023 года. Залог он оставлял мне.

Три года - хороший срок, по тексту Ваш арендатор - похож на человека, который хочет решить проблему, но не в состоянии, а ждет помощи от социальных служб. (Похож - не значит, что так и есть)

Он действительно был порядочным человеком. Единственное, я в начале этого года хотел ему повысить аренду (платит он 550, а на идеалисте такие квартиры по 800-900 уже стоили), немного, на 100 евро. Но он ушел в глухой отказ. Ну в общем да, я в курсе, что повышать аренду официально можно только несколько процентов, поэтому я отстал от него, и больше не поднимал этот вопрос.
Планировал где то в сентябре метнуться, подать заявление на digital nomad, ну и попросить его съехать заранее, с мотивировкой, что это одно мое жилье в Испании. Но сейчас это уже не актуально.

Попросите написать, что-то вроде того, что он пишет, потому что агентство перестало выходить на связь с арендодателем, который сам не говорит по испански, и он только переводчик. Поблагодарить за ответ и пожелать скорейшего выздоровления. Потому как арендатор по тексту очень напрягся от этого звонка и может пойти подать денунсию.

Я это ему написал, но он ничего не ответил.

Если инсульт, я и правда сочувствую. Но смотрю на общую картину, со стороны.
Давайте войдем в положение собственника квартиры или дома. Может у него 12 детей, больная мать на иждивении, жена безработная. Начальник тиран и зарплата 3 цента. И что дальше?

Я вот про то же. Мне искренне, на 100 процентов жаль его. Но. Я ему не брат и не сват, и даже не друг. Для помощи есть родственники, знакомые, государство. Но никак не совершенно ему незнакомый человек.
А общается он со мной так, что я виноват в его болезни, и сейчас пристаю к нему по каким то малозначительным поводам.

Дальше, имхо, ждать платежей (что не исключено), или ответа от арендатора. А паралельно искать адвоката. И понимать, что если инсульт - реальность, то выселение по суду займет годы и лучше как-то договорится. Через адвоката, раз риелтор испарился.

Да, у меня сейчас задача номер один - найти переговорщика. Не формально написать на него жалобы, а попробовать договориться. Или как минимум, понять что происходит. Это мог сделать мой риелтор, но гад испарился.

Как, кстати, называется агентство?

Когда я покупал квартиру, оно называлось CEHomes, еще вроде VRcasas, там мутная история, оно то закрывалось, то открывалось. Но повторюсь, риелтор мне помогал, и со сложными делами, в том числе

[Eugene70]

VRcasas

Это существующее агентство. Странно, потому как обычно агентства заключают договор на обслуживание с арендодателем.

А общается он со мной так, что я виноват в его болезни, и сейчас пристаю к нему по каким то малозначительным поводам.

Это совершенно нормально, у него сейчас весь мир виноват. Хуже, что суд тоже будет на его стороне. А в договоре есть пункт про расторжение для проживание владельца?

Отправлено спустя 13 минут 37 секунд:

Или как минимум, понять что происходит.

Нужно искать адвоката с опытом такой работы. Сразу оговорить гонорар если удается договорится без суда и отдельно - гонорар о представлении интересов в суде.

[Dmitr]

Странно, потому как обычно агентства заключают договор на обслуживание с арендодателем.

Со мной никто ничего не заключал после всех формальностей связанных с покупкой квартиры (все бумаги я бережно храню), только брал комиссию за подбор жильца. Ну и решал вопросы

А в договоре есть пункт про расторжение для проживание владельца?

NOVENA La Arrendataria hace expresa y formal renuncia a todos los beneficios y derechos
especiales que le concede la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, y que teniendo el carácter de
renunciables, no se le reconozcan expresamente en el presente contrato.
A los efectos del Art. 14 de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos y a cuantos otros pudieran
resultar pertinentes, las partes convienen que la enajenación de la vivienda extinguirá el
arrendamiento.
ANEXO
CONVENIO ARBITRAL
Las partes de este contrato acuerdan que toda discrepancia resultante de la interpretación y
cumplimiento del presente contrato de arrendamiento se resolverá mediante ARBITRAJE DE DERECHO
establecldo en la vigente Ley de ArbitraJe.
Las partes acuerdan asimismo que el conocimiento y administración del arbitraje se encomienda a la
Corte de Arbitraje del Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de la provincia de
Alicante, con sede en Alicante, C/ Arzobispo Loaces 5, sometiéndose a su Reglamento vigente, copia
del cual ambas partes declaran recibir en este acto.
La parte arrendataria designa para notificacion ~\ y con los efectos que se citan en el Reglamento, el
domicilio que consta en el contrato
En el caso que la discrepancia sometida a arbitraje sea la resolución del contrato y la pet1c1ón de
desahucio por falta de pago de las rentas convenidas, el arrendatario tendrá derecho a enervar
(evitar) el desahucio por una sola vez con los efectos que estipule la legislación vigente mediante la
consignación en la sede de la Corte e Arbitraje hasta el día anterior a dictar el laudo del importe de las
rentas y gastos pactados y debidos a dicha fecha y los gastos del arbitraje señalados en el párrafo
siguiente.
Los gastos del arbitraje se establecen en la cantidad de cuatrocientos euros por todos los conceptos,
que serán ingresados anticipadamente en la Corte de Arbitraje junto con la soli
En lo no previsto en el presente convenio y en el Reglamento de la Corte de Arbitraje del Colegio
Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de la provincia de Alicante, será de aplicación
subsidiarla la Ley de Arbitraje, la Ley de Arrendamientos Urbanos y la Ley de Enjuiciamiento Civil
vigentes en la fecha de solicitud de Iniciación del procedimiento arbitral.

Отправлено спустя 2 минуты 9 секунд:

Нужно искать адвоката с опытом такой работы. Сразу оговорить гонорар если удается договорится без суда и отдельно - гонорар о представлении интересов в суде.

Именно да! Если вдруг у кого то есть контакты, я буду очень сильно за них благодарен
Параллельно ищу сам, само собой

[Eugene70]

только брал комиссию за подбор жильца.

Ясно.
Мой вопрос был про пункт 9.3. LAU

► Показать

3. Una vez transcurrido el primer año de duración del contrato y siempre que el arrendador sea persona física, no procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se hubiese hecho constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

Para ejercer esta potestad de recuperar la vivienda, el arrendador deberá comunicar al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada, especificando la causa o causas entre las previstas en el párrafo anterior, al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.

Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial a ocupar esta por sí, según los casos, el arrendatario podrá optar, en el plazo de treinta días, entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar cinco años, salvo que la ocupación no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor, entendiéndose por tal, el impedimento provocado por aquellos sucesos expresamente mencionados en norma de rango de Ley a los que se atribuya el carácter de fuerza mayor, u otros que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables.

В котором описано право не продлять договор, если такое условие прямо прописано (о проживании владельца).

[Dratuti]

Я пытался с ним поговорить, он не идет на контакт. Я попросил хорошего человека с ним связаться, но он ему голосом не ответил, вот что только написал в ватсапе

Все правильно он ему ответил в вацапе, видно что культурный.

платит он 550,

Все "услуги" будут стоить вам нхрен знает сколько, но точно в пару тысяч не уложитесь... Причем даю 95%, что результат вас мягко говоря не устроит. Испанское законодательство предполагает, что перед судом стороны принимают все меры досудебного урегулирования в достаточном объеме. Достаточный объем это сначала вы поговорили, потом еще поговорили, потом вы написали письмо, в котором упоминули что вы уже два раза мило побеседовали. В следующем письме вы пишите что несмотря на два милых разговора и письмо, вы просите этого милейшего человека пойти вам на встречу в деле урегулирования конфликта, и что вы напоминаете что вы со своей стороны то то и то то, а от него хотите того то и того то. Иначе вы будете просто вынуждены обратиться в судебные истанции. И вот уже не получив реакции, только тогда идти в суд. Если та сторона больна, то всё это немножечко расстягивается. Ни один местный адвокат не отпустит вас с такого великолепного крючка.
Таким образом вы и имеющиеся деньги потратите и за аренду вы врядли получите.
Поэтому Вы должны и Вам выгодно таки конвертировать то, чего вы уже потеряли - арендную плату. Используйте её как пряник для арендатора. Не отдавайте живые деньги мифическим адвокатам, которые пальцм о палец не ударят за эстранхероса. "Отдайте" их тому же арендатору - договоритесь с ним.
Вы должны прийти к нему, поздороваться, сказать "здрастье, я ваш арендадор, пришел узнать что с вами произошло, как я могу вам помочь и проч...", водичку ему принесите - 5л. С адвокатами вы попадёте минимум на пару штук евро, вот из этой суммы и исходите, с учетом что суды длятся годами, а инсультника суд не выселит 100%.

Сейчас ChatGPT по платной подписке заменит вам десяток местных адвокатов как нефиг делать. Распишет все процедуры и напишет вам любые письма. И в суд напишет обращение, по итогам действий. Вам останется только пригласить "авокадо" на заседание, что бы он там зачитал без отсебятины написанные ему на бумаге требования. Но до суда не дойдет.