Осмотр дома архитектором перед покупкой

[tigr]

Форумчане, привет!

Может кто подскажет - рассматриваем покупку дома недалеко от Валенсии и есть сомнения по поводу технического состояния:
Просевшая входная дверь, протекала ливневка/потолок, много трещин, и т.д. хотя дом построен в 2008 году.

К кому можно обратиться, чтобы понять насколько это серьезные проблемы и в целом какие еще затраты ожидать?

Нашли сервис но что-то они плохо отвечают и непонятно что за специалисты будет осматривать дом.

За наводки и рекоммендации крайне признатален!

[Mikl Po]

tigr,

!	Сообщение модератора : Mikl Po
	видите ли в чем дело, есть Правила Форума, их бы неплохо изучить, перед тем, как ссылки хрен пойми куда постить в первом сообщении

[Jnker]

В Испании все дома через "опу" построены что новые что старые , какой смысл их смотреть?

[Eugene70]

К кому можно обратиться, чтобы понять насколько это серьезные проблемы и в целом какие еще затраты ожидать?

В любую местную архитектурную контору, которая специализируется на таких работах. Стоит недешего, дом должен осматривать техник с лицензией.

Просевшая входная дверь, протекала ливневка/потолок, много трещин, и т.д. хотя дом построен в 2008 году.

Это все ерунда. Смотреть нужно другое и начинать с того, что посмотреть проект дома.

[Dratuti]

рассматриваем покупку дома недалеко от Валенсии и есть сомнения по поводу технического состояния:
Просевшая входная дверь, протекала ливневка/потолок, много трещин, и т.д. хотя дом построен в 2008 году.

К кому можно обратиться, чтобы понять насколько это серьезные проблемы

К психиатру

[tigr]

К кому можно обратиться, чтобы понять насколько это серьезные проблемы и в целом какие еще затраты ожидать?

В любую местную архитектурную контору, которая специализируется на таких работах. Стоит недешего, дом должен осматривать техник с лицензией.

А как понять кто спциализируется?)
Архитекторов десятки, если не сотни в Валенсии, да еще и у всех "5 звезд" на гугл картах, во что я слабо верю.

Просевшая входная дверь, протекала ливневка/потолок, много трещин, и т.д. хотя дом построен в 2008 году.

Это все ерунда. Смотреть нужно другое и начинать с того, что посмотреть проект дома.

Вы про проект который в Registro de la Propiedad и кадастровую запись?
Если так то посмотрели, вроде бы все как на проекте, площадь и т.д. сходится.

[Eugene70]

Если так то посмотрели, вроде бы все как на проекте, площадь и т.д. сходится.

Тогда не вижу особых причин нервничать. Скорее всего все проблемы решаемы. Самое неприятное, с чем я сталкивался - несанкционированная перестройка дома, повлекшая деформацию несущих конструкций. А в этом проекте указан составитель?

[VladimirGT]

В Испании все дома через "опу" построены что новые что старые , какой смысл их смотреть?

Не совсем все !
Некоторые немцы очень даже хорошо отнеслись к своим обязанностям и построили тут очень хорошо !
И теплые и крепкие... другое дело, что качество отделки может конечно же страдать.. ровность стен и т/д...

[VladimirGT]

К кому можно обратиться, чтобы понять насколько это серьезные проблемы и в целом какие еще затраты ожидать?

В любую местную архитектурную контору, которая специализируется на таких работах. Стоит недешего, дом должен осматривать техник с лицензией.

А как понять кто спциализируется?)
Архитекторов десятки, если не сотни в Валенсии, да еще и у всех "5 звезд" на гугл картах, во что я слабо верю.

Просевшая входная дверь, протекала ливневка/потолок, много трещин, и т.д. хотя дом построен в 2008 году.

Это все ерунда. Смотреть нужно другое и начинать с того, что посмотреть проект дома.

Вы про проект который в Registro de la Propiedad и кадастровую запись?
Если так то посмотрели, вроде бы все как на проекте, площадь и т.д. сходится.

Важно внимательно даже самому посмотреть - чтоб несущие элементы были целыми и если трещины - то чего ? отделочных материалов или несущих конструкций - это большая разница.

Лучше найди в среде наших - т/к у испанцев нормы совсем другие...

Если дом сделан с воздушной камерой в стене - дом будет теплым, а если нет - то проблемным.

А вообще дверь проседать не должна... если в углах проема есть трещины, то это верный признак плохого фундамента... А если просто дверь - это ерунда ...
Но лучше - чела который давно по стройке шарит... тоже можно посоветоваться.

[Eugene70]

Важно внимательно даже самому посмотреть - чтоб несущие элементы были целыми и если трещины - то чего ? отделочных материалов или несущих конструкций - это большая разница.

Трещины несущих конструкций в частном доме тоже не всегда страшно, но всегда повод снизить цену сделки на стоимость необходимых работ.

[Ayuta]

Я, частично вследствие профдеформации, считаю что очень важно чтобы дом, и вообще-то даже квартиру, перед покупкой проверил грамотный arquitecto técnico, и не просто глазами посмотрел, но и приборами разными. В компании, где я работаю, это обязательный пункт, который нельзя проигнорировать. И вот чего только не встречалось во внешне беспроблемных домах.

Из самого необычного - нашли запредельный уровень радиации на подземном паркинге дорогого и хорошего частного дома. На этаже, где гостиная и столовая, уровень тоже был повышен, но хоть не до желания самого архитектора срочно оттуда бежать.
Оказалось, в этой зоне повышенная концентрация газа радона в земле. Каждое здание должно быть защищено специальным способом от радиации, а вот это защиты не имело. Сделать ее постфактум невозможно, так чтобы дом не пострадал. Поэтому продавцы проблему скрывают.

[tigr]

В любую местную архитектурную контору, которая специализируется на таких работах. Стоит недешего, дом должен осматривать техник с лицензией.

А как понять кто спциализируется?)
Архитекторов десятки, если не сотни в Валенсии, да еще и у всех "5 звезд" на гугл картах, во что я слабо верю.

Просевшая входная дверь, протекала ливневка/потолок, много трещин, и т.д. хотя дом построен в 2008 году.

Это все ерунда. Смотреть нужно другое и начинать с того, что посмотреть проект дома.

Вы про проект который в Registro de la Propiedad и кадастровую запись?
Если так то посмотрели, вроде бы все как на проекте, площадь и т.д. сходится.

Важно внимательно даже самому посмотреть - чтоб несущие элементы были целыми и если трещины - то чего ? отделочных материалов или несущих конструкций - это большая разница.

Если дом сделан с воздушной камерой в стене - дом будет теплым, а если нет - то проблемным.

А вообще дверь проседать не должна... если в углах проема есть трещины, то это верный признак плохого фундамента... А если просто дверь - это ерунда ...
Но лучше - чела который давно по стройке шарит... тоже можно посоветоваться.

Я к сожалению хоть и учил когда-то сопрамат не могу сказать трещины это отделочных материалов или несущих конструкций...
Трещины есть и по некоторым углам дома, но не по всем.

Дом 2008-го года постройки и в нем нет кондиционера, хозяин говорит что за счет хорошей изоляции и окон в доме даже летом сносно.

Лучше найди в среде наших - т/к у испанцев нормы совсем другие...

Вот я и открыл эту тему с надеждой что кто-то подскажет русскоговорящего архитектора в регионе кто может дать адекватную оценку состоянию дома

Отправлено спустя 2 минуты 37 секунд:

Я, частично вследствие профдеформации, считаю что очень важно чтобы дом, и вообще-то даже квартиру, перед покупкой проверил грамотный arquitecto técnico, и не просто глазами посмотрел, но и приборами разными. В компании, где я работаю, это обязательный пункт, который нельзя проигнорировать. И вот чего только не встречалось во внешне беспроблемных домах.

Из самого необычного - нашли запредельный уровень радиации на подземном паркинге дорогого и хорошего частного дома. На этаже, где гостиная и столовая, уровень тоже был повышен, но хоть не до желания самого архитектора срочно оттуда бежать.
Оказалось, в этой зоне повышенная концентрация газа радона в земле. Каждое здание должно быть защищено специальным способом от радиации, а вот это защиты не имело. Сделать ее постфактум невозможно, так чтобы дом не пострадал. Поэтому продавцы проблему скрывают.

Вау, спасибо! О проверке уровня радиации даже не задумывался. Особенно наверное в горных районах стоит проверять.

[Dratuti]

Вот я и открыл эту тему с надеждой что кто-то подскажет русскоговорящего архитектора в регионе кто может дать адекватну

1. В Испании нет и не будет еще долго русскоговорящих архитекторов. Забудте.
2. В Испании любые сомнения в качестве строения должны трактоваться не как сомнения, а как обоснование для отказа от приобретения.
3. В Испании любой дисконт - повод для сомнения, далее см. п.1
4. Необходимо всегда помнить об особенности испанской строительной индустрии: первые 10лет строения (с момента ввода в эксплуатацию) работает страховка от строительной организации (считай госстраховка), строения от 10 до 25ти лет страхуются самим собственником (или сообществом собстаенников), строения старше 25ти лет страхуются очень неохотно, и с очень ограниченными рисками.

6. Факультативно: теплопотери через: стены - 20%. потолок/пол - 35%, остальное - венииляция. У "вашего" хозяинаша понятие "сносно" и ваше понятие сносно - две огромных разницы.

[Eugene70]

строения старше 25ти лет страхуются очень неохотно, и с очень ограниченными рисками.

С этого момента поподробнее. А то у меня и многоквартирный дом и квартира в нем застрахованы, причем покрытие и там и там выглядит вполне адекватным.

[tigr]

Вот я и открыл эту тему с надеждой что кто-то подскажет русскоговорящего архитектора в регионе кто может дать адекватну

6. Факультативно: теплопотери через: стены - 20%. потолок/пол - 35%, остальное - венииляция. У "вашего" хозяинаша понятие "сносно" и ваше понятие сносно - две огромных разницы.

У знакомых дом в Biar и хоть он 70х годов, но построен хорошо и с "нормальными" окнами. Когда снаружи печет, внутри комфортно.
Кондиционер за это лето они включали ровно 2 раза.

[Eugene70]

хоть он 70х годов

Дома 70 ых годов в общем и целом строились лучше, чем дома 2000 ых. Хотя казалось бы...

[Dratuti]

С этого момента поподробнее. А то у меня и многоквартирный дом и квартира в нем застрахованы, причем покрытие и там и там выглядит вполне адекватным.

Берете договор и читаете там каждую букву, какие риски и что покрывается, а что не покрывается. Скорее всего дом имеет гражданку, ну может, в зависимости от страховой премии, что то.
А страховка квартиры вобще от возраста дома не зависит, ибо если провалится пол, это страховым случаем не будет никогда. А вот если телек тиснут, или бойлер сгорит, окна побъют - то да, поменяют/возместят.

У знакомых дом в Biar и хоть он 70х годов, но построен хорошо и с "нормальными" окнами. Когда снаружи печет, внутри комфортно.
Кондиционер за это лето они включали ровно 2 раза.

Это провинция Аликанте. То есть ночные температуры ниже 26 с июля по начало сентября не опускались. Дневные "32". Даже если дом сделан с учетов всех современных знаний и технологий и из правильных материалов, то в Августе, не включая кондиционер, вы будете спать при температуре от 28 градусов. Спасать ситуацию может спускающийся с гор холодный воздух, но это уже из разряда творчества древних зодчих.
У меня квартира сделана боль-менее (ну как бы) норм, летом теплопотери ("холодопотери") примерно 50 вт/м2. Кондиционер не выключаю никогда. Температура 24 градуса. Летней испанской жары для меня не существует.
Современные хорошие кондиционеры (мицу например) очень эффективны, потребляют смешную мощность. Но конечно устанавливать их нужно правильно.

[Eugene70]

Берете договор и читаете там каждую букву, какие риски и что покрывается, а что не покрывается.

По дому покрывается ущерб нанесенный общедомовому имуществу как действиями третьих лиц так и внешним воздействием, кроме войны и землятресений. Т.е. если нам затопит подвал/первый этаж как в Валенсии - это страховой случай. Разрушение дома вследствие естественного старения конструкций в страховку дома, разумеется, не входит.
Зато в страховку квартиры - входит. Полная утрата квартиры приведет к выплате 60 000 евро.

Отправлено спустя 5 минут 37 секунд:

Факультативно: теплопотери через: стены - 20%. потолок/пол - 35%, остальное - венииляция. У "вашего" хозяинаша понятие "сносно" и ваше понятие сносно - две огромных разницы.

А можно такую же раскладку для квартир?

[Dratuti]

Разрушение дома вследствие естественного старения конструкций в страховку дома, разумеется, не входит.
Зато в страховку квартиры - входит.

Неа , и не надейтесь.

[Dratuti]

А можно такую же раскладку для квартир?

То лишь демонстрационная оценка.
Для любых осмысленнвх действий нужно выполнять расчет теплопотерь:
Qтеплопотерь = (Qтеплопередачи+Qвентиляции)×(1+F)
Qтеплопередачи= 1/R ×(T1-T2)×S -
где R - термослпротивление, Т1 и Т2 температуры внутри и за стенкой/крышей/полом, S - площадь оной.
считактся для кажжой стены помещения и сумируется, туда же суммируются окна и двери.

Qвент = V×1254×(T1-T2)
где V = обьем обновления в час.

F - дополнительный фактор.

В итоге в квартире все будет осень сильно зависеть от расположения квартиры и от режима вентиляции...

Испанские нормы по вентиляции учитывают "только" количество человек и тип помещения. Поэтому при их нормах, происходит практически круглогодичное постоянное влагонакопление конструкционными материалами здания. Типовыми у них принимася потери на вентиляцию 25%. Это обеспечивает гарантируемые 10 лет беспроблемной эксплуатации нового помещения ну и сколько то еще (коэффициент зарпаса 2) и соответсвия техрегламенту Código Técnico de la Edificación HS4