Форум Испания: русский,казахский,украинский форум Испании
https://costaspain.net/

Покупка квартиры - как организовать процесс? Как проверить документы?
https://costaspain.net/voprosy-i-otvety-f24/pokupka-kvartiry-t1292.html
Страница 1 из 5

Автор:  вероника [ 16 мар 2014, 12:38 ]
Заголовок сообщения:  Покупка квартиры - как организовать процесс? Как проверить документы?

здравствуйте, мы с мужем решили купить квартиру через компанию Engel & Völkers, проверка документов на квартиру осуществляется их адвокатом. Стоит ли нанимать другого адвоката для проверки документов? Посоветуйте канторы и сколько это времени займет?

Автор:  Ineo [ 16 мар 2014, 15:30 ]
Заголовок сообщения:  Re: покупка квартиры

Вы без ипотеки покупаете? Потому что, если с ипотекой, то банк сам все проверит!
Если без ипотеки, то нужен действительно проверенный адвокат не только для проверки документов, а чтобы оперативно и правильно все оформлялось.
Я вот не знаю как оценивать действия своего, все так затягивалось и было на мой взгляд не совсем в нашу пользу оформлено (предварительный договор с продавцом особенно). Хорошо, что вообще оформилось в итоге.

Автор:  Sansara [ 16 мар 2014, 17:17 ]
Заголовок сообщения:  Re: покупка квартиры

Цитата:
было на мой взгляд не совсем в нашу пользу оформлено (предварительный договор с продавцом особенно). Хорошо, что вообще оформилось в итоге.

Странно :sh_ok:
Сейчас "рынок покупателя", ваша воля предлагать свои условия.
Какая-то квартира особая или... даже не могу представить, что может побудить "затягивать" оформление.

Автор:  вероника [ 16 мар 2014, 18:32 ]
Заголовок сообщения:  Re: покупка квартиры

Покупаем без ипотеки, вот думаю стоит себя подстраховать или нет, независимый адвокат 5000 евро стоит.

Автор:  iglesias [ 16 мар 2014, 19:39 ]
Заголовок сообщения:  Re: покупка квартиры

вероника писал(а):
Покупаем без ипотеки, вот думаю стоит себя подстраховать или нет, независимый адвокат 5000 евро стоит.

Какие-то деньги большие для такого простого дела. :otpad:
Это может при стоимости в полмиллиона ещё туда-сюда.
Могу своего риэлтора рекомендовать, если в коммунидаде Валенсиана это, сделает раза в три дешевле. :ko_pi_lka:

Автор:  shumi [ 16 мар 2014, 19:54 ]
Заголовок сообщения:  Re: покупка квартиры

вероника если они проверяют, то вы за это платите. А если вы за это уже платите, дублировать нет смысла. 5К евро - это космос, у вас стоимость больше 500К евро?

Автор:  Артур [ 16 мар 2014, 20:09 ]
Заголовок сообщения:  Re: покупка квартиры

мой риэлтор тоже меня на пятак развела... Причем покупаю банковскую недвижимость. Говорит, что банк всего 1% платит ей. Плачется, аж жалко стало.. :ze_va_et:

Автор:  Oxana [ 16 мар 2014, 21:54 ]
Заголовок сообщения:  Re: покупка квартиры

Везет, тебе, Артур со странными риелтерами! :-)

Если банк узнает, что она сверху денег взяла, то ее уволят либо контракт с этим агентством разорвут. Я это знаю точно.

Автор:  Oxana [ 16 мар 2014, 22:08 ]
Заголовок сообщения:  Re: покупка квартиры

вероника писал(а):
здравствуйте, мы с мужем решили купить квартиру через компанию Engel & Völkers, проверка документов на квартиру осуществляется их адвокатом. Стоит ли нанимать другого адвоката для проверки документов? Посоветуйте канторы и сколько это времени займет?



На мой взгляд, в Испании достаточно прозрачно все по недвижимости.
В любом случае делается Нота Симпле. Нотариус потом и сам ее отдельно запрашивает перед подписанием контракта (эскритуры). Там отражены все возможные долги. Отдельно запрашиваетс IBI, последние коммунальные платежи. Чего еще ждать?
Две фазы проверки, независимой - агентство и нотариус со своей компанией аутсортинга.

Махинаций с недвижкой, как в России - тут невозможны.
Оставьте 5000 себе на отпуск. На подписание возьмите хорошего переводчика.

Автор:  Ineo [ 16 мар 2014, 22:12 ]
Заголовок сообщения:  Re: покупка квартиры

Sansara писал(а):
Цитата:
было на мой взгляд не совсем в нашу пользу оформлено (предварительный договор с продавцом особенно). Хорошо, что вообще оформилось в итоге.

Странно :sh_ok:
Сейчас "рынок покупателя", ваша воля предлагать свои условия.
Какая-то квартира особая или... даже не могу представить, что может побудить "затягивать" оформление.


Ага, особый был случай! Квартира выставилась на продажу за день до нашего отъезда из Испании и ее осмотра и по цене ниже рынка на 15 процентов, и адвокат подписывая опцион действовал сам уже без нашего присутствия. Условия там не по цене даже, а по срокам, налогам и другие мелочи, могли быть получше. Просто я не ожидала, что нанимая адвоката можно вот так попасть, и он вообще не заинтересованно подписывает опцион!
Например там есть налог, который обычно оплачивает продавец, и я на него вообще не рассчитывала, но оказалось на Майорке принято, что этот налог несмотря на закон оплачивает покупатель, а это простите 4500 Евро!
Если бы он хотя бы предупредил, то мы бы добились изменения этого пункта, а так получился сюрприз :sh_ok:
Вот такой адвокат! Ну и еще ряд моментов был, но не хочется писать все. Как человек - очень приятный и контора солидная, но эти ньюансы не радуют.

Автор:  iglesias [ 16 мар 2014, 22:25 ]
Заголовок сообщения:  Re: покупка квартиры

Ineo писал(а):
...Например там есть налог, который обычно оплачивает продавец, и я на него вообще не рассчитывала, но оказалось на Майорке принято, что этот налог несмотря на закон оплачивает покупатель, а это простите 4500 Евро!
Если бы он хотя бы предупредил, то мы бы добились изменения этого пункта, а так получился сюрприз :sh_ok:
Вот такой адвокат! Ну и еще ряд моментов был, но не хочется писать все. Как человек - очень приятный и контора солидная, но эти ньюансы не радуют.

А Майорка разве не Испания ? :otpad:
Да, зато человек приятный, и "контора" солидная.....совсем обурели "приятные в общении люди" - налоги за продавца оплачивать... :de_vil:
Вот позволяем на себе наживаться, а потом удивляемся... чаевые какие-то несусветные раздаём.... скоро как в Москве всё будет, как при бабушке... :-(

Автор:  Ineo [ 16 мар 2014, 22:32 ]
Заголовок сообщения:  Re: покупка квартиры

iglesias писал(а):
Ineo писал(а):
.
Да, зато человек приятный, и "контора" солидная.....совсем обурели "приятные в общении люди" - налоги за продавца оплачивать... :de_vil:


Вот я возмущалась даже у нотариуса по этому поводу, но все хором уверяли, что на Майорке платит покупатель и показали документ, что продавец при покупке его тоже оплачивал, и типо не справедливо было б ему еще раз его оплачивать.... Но если бы предупредил адвокат, то оплатил бы продавец и второй раз :emfadada:

Автор:  iglesias [ 16 мар 2014, 22:45 ]
Заголовок сообщения:  Re: покупка квартиры

Ineo писал(а):
Вот я возмущалась даже у нотариуса по этому поводу, но все хором уверяли, что на Майорке платит покупатель и показали документ, что продавец при покупке его тоже оплачивал, и типо не справедливо было б ему еще раз его оплачивать.... Но если бы предупредил адвокат, то оплатил бы продавец и второй раз

Это проблема продавца - что он там, кому и когда платил.
Налог же так и называется - налог с продавца !
Лучше бы мы вы эти деньги пропили ! :hi_hi_hi:
Ну чего теперь... солнце светит, апельсины цветут, жизнь продолжается... :-):

Автор:  Oxana [ 16 мар 2014, 23:07 ]
Заголовок сообщения:  Re: покупка квартиры

Как я поняла, речь идет о этом налоге:

Налог на прирост земельной стоимости  (Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Plusvalía Municipal)). Начисляется на увеличение стоимости жилья с момента его покупки до момента продажи. Размер данного налога обусловливается многими факторами: муниципалитетом, к которому принадлежит данное жилье, периодом времени, когда оно находилось в собственности последнего владельца. Его, действительно, оплачивает продавец.

Пример. Приходит к нам клиент, желающий продать свою недвижимость. Есть цена и он знает, что будут сопутствующие продажи налоги. К этой цене, к примеру резидент приплюсовывает 3% Плюсвалии и выставляет нетто к продаже.
Фактически, эти 3% оплачивает кто? Покупатель. Думаю, что эти 4500 изначально не были просто при плюсованы к цене. Другое дело, что Вас до подписания пред контракта об этом не предупредили. Потому что это проговаривается именно при подписании резерва.

Автор:  wolf [ 16 мар 2014, 23:27 ]
Заголовок сообщения:  Re: покупка квартиры

На Маёрке все основные платежи такие же как и на всей территории Испании.
По процентным ставкам, были одно время отличия по регионам Испании.

Ineo писал(а):
Но если бы предупредил адвокат, то оплатил бы продавец и второй раз :emfadada:


А вот об этом можно по-подробнее пожалуйста.

Автор:  iglesias [ 16 мар 2014, 23:51 ]
Заголовок сообщения:  Re: покупка квартиры

Oxana писал(а):
....Его, действительно, оплачивает продавец.
..........Фактически, эти 3% оплачивает кто? Покупатель. Думаю, что эти 4500 изначально не были просто при плюсованы к цене. Другое дело, что Вас до подписания пред контракта об этом не предупредили. Потому что это проговаривается именно при подписании резерва.

Интересное кино. Что значит - фактически оплачивает покупатель ?
Мне назвали цену 150 тысяч. Так ?

А потом продавец "вспомнил" о своих налогах и добавил мне ещё четыре с половиной тысячи. Так ?
Это при том, что я свои десять процентов плюс нотариат оплачиваю и эти расходы мне заранее известны.
А не пойти ли такому продавцу вместе с их конторой взад ?
Может быть разница и небольшая, но с какого перепуга мне увеличивают цену уже после того, как она оговорена, и почему я должен платить налоги за продавца ?
Может быть за 155 тысяч мне этот объект и не нужен. Ну как-то так. :-(

Я уже говорил, почему это происходит - потому что наши соотечественники бросаются на местную недвижимость даже не раздумывая, почему-то полагая, что недвижимость в Испании разлетается как горячие пирожки.
И обязательно "горячее" предложение появляется фактически накануне отъезда. :ne_vi_del:
Я уже этого насмотрелся здесь, когда даже комиссию риэлтору платит не продавец а покупатель почему-то, причем по своей инициативе.
Мало того - это жильё покупается, а потом по полгода стоит без движения, потому-что там никто сразу жить и не собирался. Так почему-бы не приехать через полгода на отдых, снять квартиру и спокойно подыскать себе интересный объект ?
Где же наша логика то ? :ne_vi_del:

У риэлторов местных это уже вошло в стандарт - при осмотре объекта постоянно талдычить, что вот завтра за него уже обязательно внесут залог. Как заклинание это талдычат. :-)
А потом начинают долбить тебя звонками.

Я сейчас оформляю квартиру с двумя спальными комнатами в сотне метров от песчаного пляжа, небольшая уютная квартирка, в закрытой урбанизации, с балконом и видом на горы, дом не старый, кухня, ванная, вся мебель и техника, ничего ремонтировать не надо, бассейна только нет.
Просили 55 тысяч. Сказал, что дам 46. И всё.
Но там и риэлтор адекватный, без выёживаний - сделайте говорит свою оферту.... ну я и сделал. :-)

Блин, почитайте что-ли, кто ещё не читал вот эту тему:
Почему не стоит спешить, покупая недвижимость в Испании

Автор:  Артур [ 17 мар 2014, 00:11 ]
Заголовок сообщения:  Re: покупка квартиры

Я тоже хочу такую... за 46тыс.. и в сотне метров от пляжа! Я даже за 55 тоже хочу.. :cry_ing:
Еще и в закрытой урбанизации.. аааааа! :wo)(ll:
Дайте две! Нет, лучше три! Да побольше..

Автор:  Oxana [ 17 мар 2014, 00:11 ]
Заголовок сообщения:  Re: покупка квартиры

Игорь, писать долго. Ты Фернандо спроси завтра - он тебе популярно объяснит. Он давно работает в этом бизнесе.

И вообще, когда ты продавец - логика другая.
Это как постоянные споры - кто платит комиссионные - продавец или покупатель на самом деле.
И не надо иметь иллюзий, что банк, продавая недвижимость из своего кармана платит комиссионные агентствам или своим банковским агентам.
Это как НДС - оплачивает конечный потребитель, если возможно такое сравнение. Все дело в пропорциях и взвешенности.

Мы ж не говорим о 30% комиссионных как у Леанги, я о той истории: 1 млн стоил дом и расчет с продавцом такой. Покупатель заплатил 1 млн 300 тыс.
При этом, уверена, что все сопутствующие налоги и плюсвалия заплатил сам продавец.

Автор:  Oxana [ 17 мар 2014, 00:53 ]
Заголовок сообщения:  Re: покупка квартиры

iglesias писал(а):

Я уже говорил, почему это происходит - потому что наши соотечественники бросаются на местную недвижимость даже не раздумывая, почему-то полагая, что недвижимость в Испании разлетается как горячие пирожки.
И обязательно "горячее" предложение появляется фактически накануне отъезда. :ne_vi_del:


У риэлторов местных это уже вошло в стандарт - при осмотре объекта постоянно талдычить, что вот завтра за него уже обязательно внесут залог. Как заклинание это талдычат. :-)


Спорно.

Смотри. За мной один испанец все ходит и звонит, чтобы я нашла ему такую же квартиру, как нашей Фиалке в этой же урбанизации и по такой же цене. Потому что не существует таких цен там. И действительно, квартира была в продаже. Но владельцы уже внесли залог за дом и у них горела сделка. Они сделали скидку почти в 35%. Сделали ее в пятницу. В этот же день мы смотрели квартиру по скайпу и в субботу я внесла за нее залог, с разрешения моих клиентов. Горячий пирожок? Да.
До сих пор не могу выловить таких же цен: клиент есть - предложений нет.

Или сейчас мой клиент. За 4 дня до его приезда на скинули цену на 25% за дом. Аналогичные в этой же урбанизации гораздо дороже. Чего ему ждать еще? Горячий пирожок? Они еще и скидку небольшую сделали.

Или вот Артур тут наш: полгода любовался на дом, который ему нравился. Решился. Приехал. А оказывается, утром уже внесли другие покупатели залог за этот дом. Артур, правда же? Он и скидку хорошую пообещал для Артура.
Я таких примеров много могу привести.
Человек решил купить -приезжает и покупает.
Я еще ни одного не видела из них, кто район не знает, по сайтах не походил, форумы не почитал......
А тот, кто заходит в офис и говорит: ну я тут что-то купить хочу. Где - еще пока не знаю, давайте начнем с Альбира, а там видно будет - понятно, что туристы, которые за счет моего времени и горючки не по профсоюзным ценам решили зону по изучать живьем...... Я не таксист, я продавец.

Автор:  iglesias [ 17 мар 2014, 01:09 ]
Заголовок сообщения:  Re: покупка квартиры

Oxana писал(а):
Игорь, писать долго. Ты Фернандо спроси завтра - он тебе популярно объяснит. Он давно работает в этом бизнесе.
И вообще, когда ты продавец - логика другая.....

А зачем мне логика продавца или риэлтора ? :sh_ok:
Я покупатель. Мне абсолютно в данном случае "до лампочки" взаимоотношения продавца и риэлтора.
Все комиссии в Испании платит продавец.
И баста. :uch_tiv:
И так тут всегда было.
Пока не появились здесь россияне с распиханными наскоро по карманам пачками денег. :-)

И за банковские объекты покупатель также платить не обязан.
Хочет Артур подарить пять штук своему риэлтору - это его дело.
А банковские объекты - они потому и банковские, что банки хотят их продать и избавиться.
Недостаточно риэлтору 1% от банка или полпроцента - это его проблема.
Найдется другой риэлтор, который с радостью этот объект реализует.
Покупатель в Испании кроме стоимости объекта и своих налогов ни за что платить не обязан !
Но может разумеется при желании. ::yaz-yk:

Понятно, что в стоимость объекта включена комиссия продавца риэлтору.
Но она именно "включена".
А налоги его покупатель оплачивать не обязан.
Хочешь сэкономить - иди сам разговаривай с продавцом, но и риски сам с собой дели.
Речь не о том, что риэлтор не нужен. :ze_va_et:
Это моё ИМХО.

Страница 1 из 5 Часовой пояс: UTC + 1 час
Powered by phpBB® Forum Software © phpBB Group
http://www.phpbb.com/