Поэтому при планировании покупки в голове надо держать + несколько процентов сверху стоимости покупаемой недвижимости.
В среднем, из практики они составляют от 10%-11% (без ипотеки) до 14% (с ипотекой). Это я беру по-максимуму.
Рассмотрим далее различные типы расходов.
При покупке нового жилья у застройщика или банка оплачивается НДС (Impuesto sobre Valor Anadido – IVA) и гербовый сбор (Actos Juridicos Documentados – AJD)
Эти налоги применяются в тех случаях, когда недвижимость продается впервые и продавцом является застройщик недвижимости.
НДС c 01.01.2013г равен 10% от стоимости покупки жилой недвижимости (вилла, квартира и т.п.). Гербовый сбор платится по фиксированной ставке в 1% от суммы покупки. И НДС, и гербовый сбор платятся покупателем с полной суммы.
Итого: около 11% от общей стоимости.
При покупке вторичного жилья оплачивается Налог на передачу собственности (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales – ITP)
Данный налог платится в случае, если считается, что это второй и более переход права собственности на недвижимость. Величина налога зависит от того, в каком автономном регионе Испании расположена недвижимость. К примеру, Валенсийском сообществе (где мы все проживаем), налог будет составлять 8% от стоимости вторичной недвижимости.
Передаточный налог оплачивается покупателем.
Нотариальные сбор
Оплачиваются покупателем и связаны с нотариальным оформлением сделок купли-продажи и\или договоров о предоставлении ипотечного кредита. Размеры нотариальных сборов в Испании устанавливает государство. Они состоят из фиксированной ставки и переменной составляющей, которая зависит от цены недвижимости и количества пунктов в договоре (поэтому Вам никогда ни один риелтер не скажет стоимость до сентимов, потому как договор составляется накануне подписания эскритуры \договора купли-продажи\).
Также за каждую копию договора (copia simple), затребованную покупателем, берется около € 30.
Повторяюсь, заранее трудно сказать, сколько точно составят расходы на нотариуса. Ориентировочно, они находятся в пределах от 0.1% от задекларированной цены недвижимости (для собственности стоимостью € 400'000 и выше) до 0.4% (для собственности стоимостью до € 100'000). Плюс к сборам надо добавить размер НДС. Приблизительно услуги нотариуса за подписание договора купли – продажи составят € 600 – 1000.
При использовании ипотеки так же платятся сборы и по ипотечному договору. В том же диапазоне – от 0.1% от объема кредита (для сумм выше € 400'000) и до 0.4% (для сумм до € 100'000). Приблизительно услуги нотариуса по подписанию ипотечного договора составят € 600 – 1000
Расходы по регистрации собственности
Оплачиваются покупателем и связаны с регистрацией купли-продажи жилья в Реестре собственности.
Как и в случае с нотариальными сборами, ставка по нему варьируется в зависимости от цены недвижимости. Для дорогой недвижимости они составляет примерно 0.1% и для дешевой – 0.3% от заявленной цены. Также сбор по регистрации собственности увеличивается на ставку НДС.
Юридические услуги
Многие юристы-адвокаты в нашей зоне работают по ставке 1-1.5% (плюс НДС 16%) от полной стоимости недвижимости, как рекомендуется адвокатской ассоциацией (colegio de abogados).
Некоторые юристы работают на основе почасовой оплаты (которая может быть от € 70 до € 400 и более за час работы, в зависимости от юриста), и некоторые работают по фиксированной ставке € 1'500-2'000 (плюс НДС) вне зависимости от стоимости недвижимости. Как видно, за те же самые юридические услуги оплата может сильно различаться. Для практических целей следует оценивать расходы на юридические услуги как 1% плюс НДС.
Когда клиент работает с агентством по недвижимости с хорошей репутацией, весь процесс происходит прозрачно и каждый шаг объясняется клиенту, клиент получает все аргументированные ответы на свои вопросы, то эти расходы можно опустить.
Но зачастую (и я понимаю русскоязычных клиентов, преживших дефолты в своих странах) доверие к агентствам практически нет и многие хотят нанимать адвокатов. Именно поэтому мне больше всего нравится работать с людьми, приехавшими покупать недвижимость по рекомендациям наших довольных клиентов. Работаем спокойно.
Но - при желании Ваши интересы может представлять адвокат, можно нанимать сертифицированного переводчика и т.д. Но все это - расходы, которые надо учитывать.
При найме адвоката нужно выяснить, что входит в стоимость его услуг. Некоторые оказывают полное юридическое сопровождение, включая оплату налогов, внесение записи в регистр собственности и кадастр. Другие могут ограничивать свой сервис только проверкой контрактов и присутствием на подписании документов у нотариуса, оказывая все прочие услуги за дополнительную плату.
В последнем случае имеет смысл нанять хестора (gestor), услуги которых стоят дешевле, чем квалифицированных юристов.
Своим клиентам я рекомендую определенного налогового адвоката (очень известен у нас в Бенидорме), у него же своя компания аутсортинга (gestoria).
Ипотека
Само собой, если для покупки недвижимости используется ипотека, то расходы на налоги, нотариальные и регистрационные сборы увеличиваются. Гербовый сбор (IAJD) взимается со всей стоимости ипотеки, а не только с суммы кредита.
Вся стоимость складывается из выдаваемой суммы, суммы процентов и расходов, что почти удваивает налогооблагаемую базу. Ставка налога различается по автономным регионам и может быть 0.5% или 1%. Поскольку налог берется со всей стоимости ипотеки, то эффективная ставка обычно в итоге получается 1.5-2% от суммы кредита.
Ипотечный договор - это второй договор, который Вы будете подписывать у нотариуса в этот же день вместе с подписанием эскритуры, поэтому такой договор так же =сопровождается нотариальными и регистрационными расходами - нотариус, хестор, регистрация, НДС.
При этом, при взятии ипотеки в Испании нужно учитывать еще и расходы на следующее:
Оценка стоимости жилья (Tasación). Для решения о выдаче кредита банку необходима официальная оценка недвижимости (тасация), которая осуществляется независимыми экспертами. Чаще всего сейчас это именно определенная компания, сотрудничающая именно с этим банком и никакая другая, пусть даже ближе расположенная и работающая быстрее.
В большинстве случаев стоимость оценки составляет € 300-600.
Открытие ипотечного кредита - есть и такая статья расходов. Многие банки либо кредитные организации берут плату за открытие ипотеки. Обычно она находится в пределах 0.5-1%, хотя некоторые кредиторы могут запрашивать и больше. На моей памяти расходы в одной финансовой компании недавно составили 2600 евро, но это не банк.
При выдаче кредита банки всегда настаивают, чтобы оплату налогов и вписание в регистр собственности проводил хестор, назначенный банком. Этот вопрос всегда решаем вполне на уровне директора филиала. Если у Вас уже есть свой хестор, то, скорее всего, Вам пойдут навстречу.
Страхование недвижимости (Segurode hogar). Одним из обязательных условий предоставления ипотечного кредита согласно действующему законодательству является страхование жилья. Поскольку покупаемая недвижимость является залогом выплаты кредита, банк желает удостовериться, что в случае непредвиденных ситуаций все расходы будут покрыты за счет страховой выплаты. Составляет € 100 -300 в год (зависит от стоимости жилья).
В банке, с которым я работала по ипотеке в прошлый раз есть такая фишка: за выписку чека для расчета у нотариуса банк берет 0,5% от суммы. Получается очень дорого (напишу об этом ниже). Но каждый банк предоставляет услугу по страхованию жилья. Поэтому первоначально на первый год можно сделать страховку у них на жилье, тем самым снизив выписку чека 30-50 евро.
В другой теме спросили, существуют ли ипотечные брокеры. Конечно, да.
Более подробно описать их работу не могу: что они делают конкретно, бегают ли сами физически со всеми бумагами, переводами от доверенного переводчика......
Слышала, что некоторые брокеры запрашивают фиксированную ставку в несколько сот евро для рассмотрения заявки, другие же делают это бесплатно. Все брокеры берут комиссию за успешное открытие ипотеки, которая обычно составляет 0.5-1% от суммы полученного кредита. Нужно иметь в виду, что некоторые брокеры могут брать и больше (ОБС).
Другие расходы
Есть также ряд других расходов, которые могут касаться покупки недвижимости в Испании и которые нужно принимать во внимание:
Международные банковские переводы (это надо выделить в отдельную тему и попросить людей поделиться собственным опытом, потому как я обычно оставляю поиск лучших вариантов для переводов из России на откуп покупателей).
С моей стороны в Испании, при открытии счета в каком-либо банке, спрашивается - есть ли комиссия по зачислению денег на счет держателя счета при международном переводу.
Если ее заранее не согласовать со банком-получателем, она может оказаться неожиданно высокой, например, 0.5% от суммы перевода. К примеру, переводите на свой счет в Испанском банке € 100'000 для подготовки к подписанию публичных документов у нотариуса, а банк в этом случае может удержать € 500 и более за зачисление их на счет. Поэтому перед открытием счета с банком всегда надо обсуждать размер этой комиссии и установить ее лимит на уровне € 30, к примеру. Или вообще бесплатно.
Комиссия за выпуск заверенных чеков (то, о чем я писала выше).
Если продавцу для совершения сделки нужен чек, заверенный банком (cheque bancaria), то надо заранее узнать соответствующую банковскую комиссию. Как и в случае с переводами, она может составлять 0.5% от суммы выписанного чека, если этого не согласовать с банком заранее, еще при открытии счета. Следует договориться об ее ограничении максимум в € 30 плюс оформление страховки на недвижимость на год.
Дополнительные возможные расходы:
Доверенность для ведения сделки Вашим доверенным лицом на территории Испании ввиду Вашего отсутствия в этой стране.
Стоимость оформления доверенности полностью зависит от того, где ее выписывать. В Испании она должна заверяться нотариусом и может стоить в пределах € 50-150.
Комиссия агентства недвижимости.
При покупке через агентство недвижимости комиссия обычно платится продавцом.
Легальная комиссия в среднем составляет 5%.
Тем не менее, всегда следует заранее выяснять этот вопрос во избежание неприятных сюрпризов. Если при покупке используются услуги агента со стороны покупателя (его представителя), то зачастую оплата им составляет 3.5% от суммы сделки.
Мебель.
Не следует забывать, что купленную недвижимость нужно будет обставить. Если планируется перевезти в Испанию свою мебель, то необходимо будет учесть стоимость ее доставки. Многие компании предлагают свои варианты меблировки, стоимость которых для стандартных 2-спальных апартаментов начинается от € 12'000-15'000, выбор мебели возможен по каталогам и обсуждается он-лайн.
Коммунальные подключения. При покупке недвижимостии требуется заключение контрактов или переоформление на новых владельцев недвижимости на коммунальные услуги.
Очень приближенная цена вопроса при самостоятельной их организации составляет:
- газ: € 70
- телефон: € 130
- водоснабжение: € 120
- электричество: € 100
Нужно отметить, что все эти цифры все лишь ориентировочные и приведены для правильного планирования своего бюджета и понимания тех расходов, которые связаны с покупкой недвижимости в Испании.
Как выше я писала, в практике 10-14% максимум. Лучше сказать больше иногда.....
а разве щас так не делают! 
Купили вторичную недвижимость и получили ВНЖ, чему очень рады! 
