Риски при покупке зарубежной недвижимости. - Форум Испании

Писала тут статью для журнала , решила выложить на форуме, может кому пригодится, а может кто и дополнит


Покупка недвижимости за рубежом – всегда достаточно сложное дело, сопряженное с рядом рисков, обусловленных, в первую очередь, отсутствием у покупателя ключевых компетенций в предметной области.
В качестве основных, эксперты обычно указывают следующие риски:
- сосредоточенность на наиболее «раскрученных» регионах Испании;
Зачастую российские покупатели предпочитают покупку недвижимости в популярных среди туристов всего мира местах, где им доводилось отдыхать, упуская из вида то обстоятельство, что цены на недвижимость в таких регионах зачастую необоснованно завышены. Таким образом, упускается из вида интересные и выгодные предложения на побережьях с не менее привлекательными природными и инфраструктурными характеристиками.
- желание приобрести недвижимость на первой линии моря;
Многие из покупателей начинают свой поиск, исключая из рассмотрения объекты, расположенные на расстоянии 300-500 м от линии моря. Хотя стоимость таких объектов зачастую оказывается на 10-20 %% ниже аналогичных на первой линии. К тому же, упускается из вида то обстоятельство, что дома на первой линии подвержены воздействию погодных условий и морской соли, что пагубно влияет на здание, увеличивая расходы на содержание, уборку и ремонт.
- покупка необоснованно больших по площади объектов недвижимости;
Бывшие граждане СССР часто нацеливаются на приобретение крупнометражных объектов, с большими участками земли, забывая о том, что собираются приезжать в Испанию для отдыха всего несколько раз в году. Такие объекты стоят весьма недешево. Таким образом, покупатели рискуют переплатой за квадратные метры, которые либо им не нужны, либо используются в последующем неэффективно. При этом, ликвидность такого рода объектов вызывает по сей день споры экспертов.
- желание оформить ипотечный кредит на минимальный срок;
В ситуациях, когда вы предполагаете привлечение механизмов ипотечного кредитования, есть смысл оформлять его на максимально возможный срок. Выгода здесь очевидна: чем больший срок кредитования, тем меньше сумма ежемесячных выплат. При этом, вы всегда можете досрочно погасить кредит.
- привлечение к покупке недвижимости знакомых вместо профессиональных участников рынка;
Этот шаг может быть оправдан лишь в случае, если ваши знакомые профессионально занимаются продажей недвижимости. В противном случае, вы многократно увеличиваете свои риски. Стремясь к экономии, вы становитесь заложниками не только своей, но и чужой некомпетентности.
- поиск самой дешевой недвижимости.
Если покупатель действует самостоятельно на свой страх и риск в поиске самых дешевых вариантов, он, как правило, рискует получить «сюрпризы» в виде долгов за содержание недвижимости предыдущих периодов или предписание налоговых органов Испании о необходимости уплаты налога на заниженную стоимость…

Даже если вы работаете в России в сфере недвижимости, это обстоятельство не гарантирует вам избежание ошибок и их неприятных последствий при покупке, например, дома в Испании. Для того, чтобы покупка недвижимости за рубежом дала вам исключительно положительные эмоции, лучше всего иметь в вашем распоряжении эксперта, который поможет не только быстро осуществить выбор объекта. Он должен иметь возможность официального доступа к необходимым правоустанавливающим документам на понравившийся вам объект и достаточную квалификацию, чтобы провести их грамотную экспертизу в целях обеспечения юридической чистоты вашей сделки. Он должен иметь хороший опыт в подготовке и формировании пакета документов, необходимых для нотариального оформления покупки. Также, он должен обладать подробными и специальными знаниями в вопросах ипотечного кредитования. Наличие такого специалиста и его участие в сделке – фактор, существенно снижающий ваши риски. Обычно в роли такого эксперта выступает агентство недвижимости, работающее на комиссионной основе с владельцами объектов вторичного рынка и/или застройщиками.

Риск неправильного выбора агентства также существенен, как и первый. Конечно, лучше всего сотрудничать с надежными, проверенными, длительное время работающими на заинтересовавшем вас рынке агентствами. Некомпетентные или откровенно мошеннические организации в этой сфере услуг надолго не задерживаются. Конечно, самые хорошие рекомендации это отзывы клиентов, уже купивших недвижимость в приглянувшемся вам агентстве. Но позволю себе дать пару дополнительных советов по их выбору. Обращайте внимание на наличие не только сайта, но и постоянно действующих офисов. Отдавайте предпочтение тем агентствам, которые занимаются постпродажным сервисом. Не работайте с теми, кто «гарантирует» вам что-либо, кроме качества собственно предоставляемых услуг. Одно время интернет пестрел обещаниями «испанских» компаний о «гарантированном предоставлении ипотечного кредита в случае, если вы будете покупать с ними» или предоставлении ВНЖ. Многих ждало разочарование от впустую потраченного времени, денег и нервов. Прислушивайтесь к своей интуиции. Если вы чувствуете, что персонал «не знает материала» или, что еще хуже, навязывает вам для рассмотрения варианты, не соответствующие вашим требованиям, - не торопитесь покупать с этим агентством!

Иногда, существенную роль при покупке понравившегося вам объекта начинает играть риск незавершения сделки. Вы выбрали агентство, нашли апартаменты, в которые мысленно уже подбираете мебель, подписали предварительный контракт и - вдруг…! Причин тому – две. Либо владелец продает свой объект другому покупателю, либо вы не укладываетесь в сроки окончательной оплаты, определенные предварительным контрактом. Минимизировать такой риск можно, с одной стороны, внесением в предконтракт условий о штрафных санкциях в отношении Продавца в случае продажи объекта другому Покупателю. С другой,- всегда строго и критично оценивайте собственные финансовые возможности и сроки окончательного расчета.

Таким образом, подытоживая сказанное, отмечу: хотите купить недвижимость в Испании с минимальными рисками? Четко сформулируйте цели покупки, определите её бюджет, тщательно выберите агентство недвижимости и приступайте!

Не нашла в какую тему это написать, но может кто подскажет.
При оформлении в Испании кредита на квартиру, банк потребовал отдельно оформить у нотариуса сам договор на кредит и отдельно оформить у нотариуса договор купли продажи. Возможно ли как в России оформить один договор купли-продажи с ипотекой, чтобы избежать лишних затрат?

Блин, не знаю куда написать.Скажите пожалуйста кто-нибудь, какие документы нужны для покупки квартиры в Испании для россиянки?Одна тут прислала ко мне, узнай, да узнай, хоть вешайся мне

safina писал(а):Блин, не знаю куда написать.Скажите пожалуйста кто-нибудь, какие документы нужны для покупки квартиры в Испании для россиянки?Одна тут прислала ко мне, узнай, да узнай, хоть вешайся мне

Деньги нужны)))

Sofa писал(а):Деньги нужны)))

Дак это ясный пень, что деньги в первую очередь .А к ним еще и документы нужны какие-то

safina писал(а):

Sofa писал(а): Деньги нужны)))

Дак это ясный пень, что деньги в первую очередь .А к ним еще и документы нужны какие-то

паспорт, NIE, если ипотека, то еще финансовые документы типа 2НДФЛ, договора аренды. набираешь в яндексе "перечень документов...." y ya esta

Bobbi писал(а): При оформлении в Испании кредита на квартиру, банк потребовал отдельно оформить у нотариуса сам договор на кредит и отдельно оформить у нотариуса договор купли продажи. Возможно ли как в России оформить один договор купли-продажи с ипотекой, чтобы избежать лишних затрат?

думаю, что нет. ипотека и договор купли продажи оформляются у нотариуса отдельно.

Все стесняюсь такой вопрос задать!Учитывая последние новости из политики болтов и закручивании гаек в голове крутится " А что мы будем делать если прикроют всякие поездки,,,,,потом перестанут выдавать визы....."Я к тому как владельцы и арендаторы будут попадать к себе домой .....То же на сегодня думаю относится к рискам......

так мы уже дома. это тем кто планирует получать-приобретать думать надо. через ЛА или Турцию видимо.

shumi писал(а):так мы уже дома. это тем кто планирует получать-приобретать думать надо. через ЛА или Турцию видимо.

Если статус ВНЖ, то его могут и не продлить, например. Риск то присутствует.

Александр S
Если не продлят, мы же всё равно уже здесь. Или нас всех депортируют? Будем на по осёдлости подаваться:)

Bobbi писал(а):Не нашла в какую тему это написать, но может кто подскажет.
При оформлении в Испании кредита на квартиру, банк потребовал отдельно оформить у нотариуса сам договор на кредит и отдельно оформить у нотариуса договор купли продажи. Возможно ли как в России оформить один договор купли-продажи с ипотекой, чтобы избежать лишних затрат?

На практике всегда требуется два договора, подписанных у нотариуса.

safina писал(а):Блин, не знаю куда написать.Скажите пожалуйста кто-нибудь, какие документы нужны для покупки квартиры в Испании для россиянки?Одна тут прислала ко мне, узнай, да узнай, хоть вешайся мне

Процедура покупки выглядит следующим образом:
1.Открытие расчётного счёта в банке Испании, для чего Вам необходимо иметь:
- сумму денег 3 000 - 10 000 евро (если Вы везёте эти деньги на карточке, то за обналичивание комиссар банка возьмёт с Вас комиссию порядка 3% от обналичиваемой суммы)
- заграничный паспорт;
- справка с места работы
- справка о доходах 2 НДФЛ (за текущий и предыдущий год)
- авиабилеты туда и обратно.
2. Когда Вы определитесь со своим выбором по недвижимости, Вам необходимо будет оформить так называемый контракт купли-продажи и оплатить резерв собственнику (или застройщику) 3 000 - 10 000 евро. Эти деньги должны быть в обязательном порядке перечислены на счёт собственника с Вашего расчётного счёта, о чём в банке Вы получаете чек с указанием вида платежа.
3. Для того, чтобы в дальнейшем вести сделку по купле-продаже Вашей недвижимости, Вам необходимо будет получить идентификационный номер иностранца NIE (номер налогоплательщика, подобный нашему ИНН). Для оформления данного документа Вам необходимо иметь:
- заграничный паспорт;
- 2 цветные фотографии 3х4 на светлом фоне;
- Квитанцию из банка об оплате резерва собственнику;
- Подписанный предконтракт;
- Денежную сумму в размере 17 евро (это госпошлина за оформление).
4. Для оформления ипотеки Вам необходимо предоставить:
- справку с места работы на фирменном бланке организации с указанием должности, периода работы (если есть возможность, желательно ставить 5 лет и более) и заработной платы из расчета того, что ежемесячная выплата по ипотеке не должна превышать 30% от зарплаты
- справки по форме 2НДФЛ также с места работы за 2013 и часть 2014 года
- свидетельства о собственности в России (квартира, земля, акции)
- выписка с банковского счета о наличии средств
- справка из БКИ (Бюро кредитных условий)
Все документы необходимы на русском языке, ни переводить, ни заверять нотариально их не требуется. Перевод будет осуществлен в Испании аккредитованным переводчиком.

Nemo1966 писал(а):Все стесняюсь такой вопрос задать!Учитывая последние новости из политики болтов и закручивании гаек в голове крутится " А что мы будем делать если прикроют всякие поездки,,,,,потом перестанут выдавать визы....."Я к тому как владельцы и арендаторы будут попадать к себе домой .....То же на сегодня думаю относится к рискам......

Ага, я тоже изначально думала про это написать, но вроде не смотря на политическую ситуевину, визы как туристические, так и визы собственников выдают без сбоев. Я рабочую (бизнес) делала на днях, аж поразилась сроку выдачи, во вторник подала документы, в пятницу забрала готовые.
Единственное что, это билеты подорожали.... но вроде как личные финансы к рискам не припишешь, хотя зря конечно

Для покупки недвижимости в Испании необходимы 3(три) документа: Паспорт, счет в банке и НИЕ....и все.

Всем большое - пребольшое спасибо за ответы

Тема называется "риски при покупке зарубежной недвижимости", а не открытие счетов в испанских банках.

К уже перечисленным рискам я добавила бы риск покупки объекта недвижимости, продаваемого по доверенности. Даже если ваше агентство входит в топы всевозможных рейтингов, работает профессионально и честно, покупателю необходимо знать, что продажа по доверенности - серьезный сигнал тревоги, требующий пристальной дополнительной проверки и повышенного внимания. Доверенное лицо, если не имеет "нехороших" намерений, вряд ли будет скрывать, кто является собственником объекта. Тем не менее, агентство обязательно должно озаботиться проверкой подлинности и действительности доверенности, а так же подробной проверкой истории объекта, в т.ч., в части предыдущих собственников (чем больше количество предыдущих собственников, тем выше риск!). Желательно точно знать, что отсутствие собственника на сделке не связано с его недавней смертью, что он вменяем и дееспособен. Следует также помнить о том, что выданная доверенность может быть аннулирована за пол часа до оформления вашей сделки у нотариуса...

10 советов иностранцам, планирующим покупку недвижимости в Испании

Количество сделок по покупке недвижимости в Испании с участием иностранных клиентов продолжает бить исторические рекорды. Во втором квартале текущего года 13% операций по покупке жилья пришлось именно на иностранцев.

Пальму первенства удерживают британцы, на долю которых приходится 15,77% сделок с участием иностранцев. За ними следуют французы (10,11%), россияне (8,08%), немцы (7,53%), шведы (5,93%) и итальянцы (4,72%). Обычно покупают туристическую недвижимость, пользуясь низкими ценами на жилье на побережьях.

Консультацию на русском языке по всем правовым аспектам, касающимся сделки с недвижимостью, можно получить на сайте компании........ В свою очередь испанская Коллегия регистраторов имущества опубликовала список из 10 советов для тех, кто желает вложить средства в жилье. Они помогут избежать проблем при покупке.

1. Возможно, самой трудной частью процесса покупки является выбор наиболее подходящего объекта. Торопиться не стоит – необходимо сравнить различные возможности, существующие на рынке, детально осмотреть интересующие объекты и проверить их юридический статус.

2. Риелторы оказывают услуги продавцу, поэтому именно он должен оплачивать комиссионные.

3. Агентство недвижимости может предложить дополнительные услуги – например, проведение банковских процедур, необходимых для получения ипотеки или заключения сделки купли-продажи в той или иной нотариальной конторе. Покупателю необязательно соглашаться на эти услуги.

4. До внесения каких-либо денежных средств объект нужно посетить лично, чтобы своими глазами увидеть его состояние, оценить жилой комплекс, дорожное и транспортное сообщение, уровень шума и т.д.

5. Покупателю следует обратиться в реестр собственности и уточнить, кто является собственником жилья, каково его правовое положение и существуют ли какие-либо обременения.

6. При покупке строящегося жилья нельзя ничего подписывать и платить до тех пор, пока Торговый реестр и Реестр собственности не подтвердят, что компания, предлагающая объект, действительно имеет право делать это. Стоит удостовериться, имеет ли проект необходимые муниципальные лицензии, и изучить контракт вместе с адвокатом. Россиянам, не владеющим в совершенстве испанским языком, целесообразно обратиться в компанию с русскоязычными адвокатами. Например, в Барселоне, Мадриде и Валенсии такие услуги предоставляет адвокатская контора .......

7. При покупке вторичного жилья важно знать, что оно не связано с какими-либо ипотечными кредитами предыдущего владельца. Для получения наиболее выгодных условий финансирования искать его нужно самостоятельно. В случае, если покупатель решит продлить существующую ипотеку, с банком можно обсудить изменение или улучшение условий кредитования.

8. Существует мнение, что, если жилье оплачивается имеющимися у покупателя средствами, обращаться в нотариальную контору необязательно - достаточно просто частного договора между двумя сторонами, который будет служить подтверждением сделки; в том случае, если покупатель хочет включить жилье в Реестр имущества, посещение нотариуса будет необходимым, а выбор конторы при этом остается за тем, кто оплачивает все связанные со сделкой расходы. «На самом деле оформление сделки происходит в нотариальной конторе в обязательном порядке, иначе она не будет признана действительной. А затем сделка регистрируется в реестре недвижимости, куда вносится имя нового владельца. Частный договор подписывается до нотариального оформления как залог и гарантия того, что сделка состоится до указанной в нем даты. Но подписав только его, покупатель не становится владельцем недвижимости. Нотариальные расходы и регистрация в реестре недвижимости всегда оплачиваются покупателем», - подчеркивает адвокат Давид Фигерас Батет из ......

9. При покупке необходимо заплатить налоги. Если это новое жилье, то речь идет об НДС (IVA), а если вторичное – то о налоге на передачу собственности (ITP). При этом налог на юридические документальные акты (IAJD) оплачивается только в случае с НДС.

10. Внесение жилья в реестр – единственный способ доказать права собственности на приобретенный объект. До подписания договора купли-продажи или внесения залога очень важно запросить информацию из реестра и убедиться, что владелец и продавец – один и тот же человек.
форум Испании