Уважаемая Оксана! Спасибо за Ваш развернутый комментарий к моему сообщению. Позвольте прокомментировать Ваши ответы. Я свой текст поместил сюда и снабдил слегка фривольными комментариями для оживления сухого и неинтересного рекламного текста своего бизнеса. Мы на форум приходим все же общаться. А не впаривать свои услуги, верно? Я пытаюсь это сделать легко и юморно. На моем сайте тот же текст написан другими словами, все серьезно и без компромиссов. Но разве так было бы интереснее...?
_____
Oxana писала: К примеру, я буду продавать свой дом и ко мне придете Вы с покупателем. И? Мои ответы, которые складываются из моего опыта общения с продавцами недвижимости и покупателями приведу ниже.
Sasha CasaBuena писал(а):
1. Наличие - отсутствие лифта.
Можно придумать тещу с больными ногами. а она типа главный финансовый центр.
нужен лифт. а у вас нету. давай снижай на.
Oxana писала: "Ищите с лифтом. Мои какие проблемы? Или меняйте тещу , ищите здоровую "
______
Я описываю свой опыт за последние 3-4 года, когда продавцы стали очень и очень гибкими. И я встречал подобный подход продавца - вы Вы пишете - “Мои какие проблемы? Или меняйте тещу , ищите здоровую " - только примерно в 1-2% случаев, остальные продавцы - испанцы, англичане, немцы, аргентинцы, и даже русские ( б. СССР) были крайне гибкими, их интересовало продать свое жилье моим клиентам, а не показать, что мои проблемы их не волнуют и закрыть дверь перед носом. Мы живем на Коста Браве, может у нас люди другие, ситуация другая? Я не знаю, я описываю свой реальный опыт. А вы свой.
______
Sasha CasaBuena писал(а):
2. Нижние этажи. Или даже просто Планта Баха.
Там темнее, там сыро. но так то не сильно сыро, но можно драматизировать. у нас дескать в РОссии, на первых этажах дешевле на 30%. факт.
Oxana писала: "Это у вас в России. А здесь - не так".
Кстати, планта баха здесь или с бОльшей террасой, чем остальные квартиры; или со своим собственным участочком земли-садика; или/и на фундаменте от метра-полутора. Какая влажность? Почему дешевле на 30%? Дороже - это точно.
________
Наши люди ( б. СССР), покупающие себе недвижимость на Коста Браве, или в Барселоне, просто подсознательно ( ИМХО) не любят первые этажи, просто у них в крови это. Кроме того, мое личное мнение, что на планта баха обычно темнее и более сыро. Мы делаем ремонт, отделку и там, и выше, разница есть. Да – кусочек земли или терасса у такого жилья бывает, это плюс, но я не рассматриваю просто квартиру на 2 этаже и квартиру на Планта баха с большой терассой как равное, их не сравнивают просто. И я не сравниваю.
Как строитель скажу Вам, как риэлтору (вы же риэлтор?), у планта баха много минусов из-за прямого контакта с землей, и там кроется масса неприятностей: сырость, влага, плохая гидроизоляция, просто потоп после сильного дождя ( у нас так бывает), насекомые, муравьи, растения ползучие, затхлый ( вонючий) воздух из подвала ( если он есть) и пр. Опять же – лично мое мнение, опирающееся на мой опыт.
Sasha CasaBuena писал(а):
3. Окна выходят не на улицу, а внутрь куда то. а хуже если вообще в световой коридор ( он же внуттреннее патио).
Они типа менее освещены. ( плюс - там не шумно). А мне нужен свет, свет. я хочу дышать. а у вас тут двор какой то унылый с мандаринами. фу. не люблю мандарины.
Oxana писала: Не видела квартир только (!) с окнами во внутреннее патио. Есть и обычные окна - смотри куда хочешь: не хочешь на мандарины - смотри на облака.
__________
Бывают квартиры, где одно - два маленьких окна на хорошо освещенную улицу и масса окон во двор и во внутренее патио. Когда мы высказываем свое это мнение продавцам, то обычно не слышим в ответ совет смотреть на облака. Продавцы обещают подумать над этим аргументом и потом принять его при снижении цены, или не принять.
Sasha CasaBuena писал(а):
4. Наличие - отсутствие консьержа в подъезде.
Нет служащего - надо скидку - самому придется мусор выносить и по очереди мыть лестницу и окна в общих местах. будут питерские бомжи заходить нассать в подъезде ( пардон, они ссут только в парадных). ужас. срочно скидку.
Oxana писала: Даже, если нет коммунадада (это 1% из 100%), то обычно есть наемный работник, которому весь подъезд скидывается на уборку ежемесячно. А так, обычно, это вопрос коммунадада - уборка территории.
________
Хорошо, признаю, это слабый аргумент, но тем не мнее – применяемый!
Sasha CasaBuena писал(а):
5. Место. место и еще раз место.
Продавец конечно знает, если у него очень хорошее место, тогда он не скинет много. да и мало не скинет. Но можно узнать побольше про город и знать престижные места. пенять, что у вас тут непрестижно, вы видели только что - ужас какой - негров противных и худых ( признак марроканцев). там в супер местах смотрели и там цена ниже. скидавай давай уже. или уйдем в престижный центр.
Oxana писала: Не политкорректно вообще про "негров противных" и неэтично на форуме. А вдруг у меня муж "негр противный"?
Ответ владельца недвижимости в престижном районе: "Не нравится - до свидания".
__________
Простите, был не политкорректен, буду внимательнее впредь. Мы указываем своим заказчикам, тем не менее, на внешние признаки неблагополучия района. Здесь описывать не буду – вы как специалист – понимаете.
Я писал в этом пункте 5, что надо заранее знать и понимать в этом конкретном городе – где тут престижное место, а где не очень. Если это супер-престиж какой то, то сравнивать нужно только в пределах этого престижного места, района или даже дома. Такое мы практиковали, и еще раз повторюсь, слов "Не нравится - до свидания" последние 3 года ни разу не слышали. Люди просто иначе воспитаны. Они могут отказать нам в скидке ( чаще не отказывают), но не скажут подобную грубость. Хотя может это и не грубость, а просто позиция владельца недвижимости. Да, есть владельцы, которые твердо и до смерти стоят на своем, да и пусть стоят еще лет 10. Я же не риэлтор – мне то все равно – продам я этот объект или купит ли его конкретно мой клиент на ремонт, я ему посоветую кучу других. Будут они хуже или лучше – ну не мне решать, мое дело – дать полную выкладку, где можно торговаться и что тут дорого будет чинить или эксплуатировать.
Sasha CasaBuena писал(а):
6. Состояние жилья.
Владелец жилья, которое нуждается в ремонте, намного сговорчивей. Чем серьёзней ремонт, тем дешевле жильё. Ну это как бэ факт.
Oxana писала: Ну, не знаю как у Вас, но наши местные не сильно парятся по поводу состояния жилья.
Им не критично. Видели Вы бы какую недвижимость банки продают якобы по "сильно сниженным ценам до 40%". Я бы лично никогда такое у банка не купила. Со вторых рук недвижка поприятнее и по таки же ценам.
И еще: видела несколько квартир, говорящих о том, что научились испанцы делать "предпродажную подготовку". Это типа "китайский ремонт" - чистенько и бедненько. Так что......
________
Уважаемая, милая Оксана, я много-много раз видел какую недвижимость продают банки. Это самое радостное, что может быть для строителя-ремонтника. ☺ Но только за последнюю осень мы купили ( помогли купить) два отдельно стоящих дома в пределах города ( без участка земли) у банков ( кстати, банки тоже торгуются – это отдельная тема). Один из домов будет сноситься, сейчас мы уже оплатили лицензию на снос ( еще по ценам 2013 г), будем строить новый, архитекторы из Жироны сделали отличный проект. Владелец согласовал его. Состояние дома было ужасное, но цена и место!!! 50 метров от моря на красивой, усаженной платанами улице! Квартиру от банка я бы не советовал, там все окружение такое же загаженное. Тут верно Вы подметили. Обычная вторичка много приятнее, люди сговорчивее.
А ля китайский ремонт специально к продаже пока ни разу не видел. Люди не парятся – продают в том состоянии как есть. А мы торгуемся. В природе так все устроено гармонично ☺.
Sasha CasaBuena писал(а):
7. Услуги и инфрастуктура.
Жильё с бассейном, тренажёрным залом и т.д. намного дороже, чем жильё без всех этих услуг. Пеняйте на это. там есть бассейн. и садик при нем. а у вас нету.
Oxana писала: "Ну и ищите с бассейном и садиком при нем. Мои какие проблемы? Зато там коммунадад платить будете. И не хилый".
__________
Тут вы частично правы, но коммунидад в 400 евро в год – это разве много. 2000 в год – многовато, а 400 – нет. И наши люди ( б СССР), покупая себе дачу на лето, не хотят платить круглый год за непользование услугами. Опять Вы употребляете выражение “Мои какие проблемы?” – снова повторюсь – у нас такого нет. Мы разные и поэтому в рамках этого форума мы вместе ☺
Sasha CasaBuena писал(а):
8. Количество соседей и их качество.
Меньше соседей – больше стоимость жилья. Соответственно, квартира в доме, рассчитанном на две семьи, стоит дороже, чем в стандартном многоквартирном доме. Как бы на этом сравнении и играйте. Мол дети у нас малые и спят днем. не нужен нам шум. но можно смириться есди уж скинете десяточку.
Oxana писала: Квартира в доме, рассчитанном на две семьи? Это уже адосадо.
Это почти дом, только с одной стороны у тебя соседи. Он, обычно дешевле, чем отдельно стоящий частный дом. Но дороже квартиры.
В чем прикол? Где снижать цену?
Жилье в за брошенном доме дороже? В нежилой урбанизации дороже?
Первый раз слышу.
____________
Оксана, тут Вы правы, я ошибся насчет сравнения квартиры и таунхауса (адосадо) – это разные категории. Я поправлюсь: имел ввиду дом на 200 квартир и на 4-12. Это вот категория вроде одна, а бассейн у дома на 12 квартир более приятен, немногочисленен, все вокруг тише, опрятнее – сейчас вот только в январе в Тосса де Мар показывали такой апартамент в доме на 12 семей. Но в итоге не советавали там брать – какие то нехорошие трещины и похоже проблема с фундаментом.
Oxana писала: “Жилье в за брошенном доме дороже? В нежилой урбанизации дороже? “
_________
Простите – не понял Вас. Зимой в курортных городках многие объекты выглядят заброшенными снаружи – все ставни (персианы) закрыты, машин на парковке нет. Также и многие урбанизации малонаселены вне сезона.
У нас тут другая специфика. Из-за близости к огромной Барселоне у нас тут дачи или квартирки выходного дня барслонцев. Они же основные продавцы, кстати. В выходные дни большинство городков оивает, даже зимой. Но не так живо как в летний период. Но я не покупатель-продавец жилья, в конце концов, я просто эксперт, строитель. Я могу показать какие есть минусы и как использовать на свой лад. Этот баланс может быть интересен покупателю жилья, а может быть и невыгоден. Решать ему!
Sasha CasaBuena писал(а):
9. Возраст здания.
Это ещё один вариант, который может повлиять на окончательную стоимость жилья. Чем старше здание, тем дешевле жильё. Его труднее ремонтировать. там деревянные балки, которые пожрал жучок. там скелеты замурованы.
Oxana писала: Ой! Ну очень и очень спорный вопрос.
Если бы мне предложили дом 40-летней постройки и дом, построенный в строительный бум - я бы выбрала первое.
Тем более, если такой дом строили для себя любимых.
Я видела шикарные новые дома с трещинами в фундаменте.
И видела шикарные старые дома, которые нас переживут раза еще в 2-3.
Жучки? А что, балки самое главное в доме? Не меняются? Против жучков бороться невозможно?
Дома-то, в основном, каменные.
_____________
Тут Вы правы частично, потому как я не раскрыл полностью эту тему. Разделяю примерно так ( упрощенно):
А. Я прекрасно знаком с постройками 70-х годов в период того первого бума – с бумажными стенами. Потом были постройки начала 2000х годов, такая же фигня – нет теплоизоляции, шумоизоляции, вытяжек.
Б. Есть прекрасные старые дома с вечным каркасом и фундаментом. Там деревянные перекрытия, которые за ничтожную сумму меняются на железобетонные или чисто металлические. Из последних трех наших объектов среди древних домов один начала 20 века ( там сносим внутри все – оставляем стены), второй – 40 года 20 века – оригинальная конструкция и памятник архитектуры – внешний вид не трогаем (меняем окна и ремонт фасада), внутри – полная замена всего. Третий- 70 годы 20 века – неудачная планировка. Так называемый немецкий стиль в испанском зодчестве. Хозяин решил снести полностью и построить новый и совершенно другой дом. Три разных судьбы.
Мои ( нашей фирмы) аргументы для снижения цены – они действенны. Цену то снижали. И наши заказчики дома эти покупали. Значит все не зря?
Sasha CasaBuena писал(а):
10. Площадь хатки.
Чем меньше площадь квартиры, тем больше шанс получить скидку. Торговаться желательно за каждый метр полезной и жилой площади. у нас хрущобы в россии совсем дешево стоят. вот смотрите сайты наши из рук в руки. сильно дешевле такие маломерки.
Oxana писала: Маленькая квартирка в престижном городе (инфраструктура, возможность вести социальную жизнь, иметь хорошую работу) и престижном районе - и пентхауз в Муркиной ж..пе - это можно сравнивать?
Нельзя, к примеру, сравнивать жилье в Торревьехе и аналогичное в районе Бенидорма.
______________
Как я писал уже выше, я сравниваю объекты в пределах только одного ( и никак иначе) города. И называю при торге для сравнения вполне реальные объекты, хозяев которых эти владельцы просто даже могут лично знать – такое случается. И они могут позвонить и проверить, что там такая цена. И необязательно, что мы там были и тоже торговались – для этого есть объявления в интернете. Так что, уважаемая Оксана, я не сравниваю разные города, мы на одной поляне только. Но! Мы сравниваем к довесок к этому наши страны и наши привычки, наши и их хрущобы. И это работает.
Sasha CasaBuena писал(а):
Опыт реальный и наш. Можно скинуть 30% легко.
Oxana писала: Знаете, я оплачу Ваши расходы, если Вы скинете 150 тыс евро с дома со стоимостью в 500 тыс. Легко.
Итого: торговаться надо всегда. Я всегда рекомендую это делать своим клиентам. Но 30% никому и никогда обещать не буду.
Есть недвижимость со скидками, когда владельцы срочно продают, по разным причинам. Это как поймать за хвост удачу.
А вот так, просто 30%?
Ну, со 120 тыс можно скинуть 9, чтобы человек в этом доме мог гараж купить........
Или со 100 тыс до 95, 93 тыс - покупаю здесь и сейчас.
Или дом стоил 575 тыс, покупаю здесь и сейчас без ипотеки - скидка 50 тыс. Это да, я видела это и делала......
Так что, ИМХО - не вводите народ в заблуждение по поводу 30%, пор фа.
______
Оксана, я не риэлтор и я не с Коста Бланки, Вашу полянку Вам портить не буду. Я не вводил никого в заблуждение! Я писал “…можно скинуть 30% легко…”, что озхначает ( ИМХО) – такая возможность существует, можно попробовать, получится – респект вам и высокие комиссионные, а нет, значит скинем 10-15%. Я не даю гарантий. Но обычно 10-12% скидки получается без напрягов. И 30% получается!
Вот из последнего: дом на 105 кв м стоил 140 тысяч, после упорного торга стал стоить 105 тысяч.
Дом 260 кв м стоил 230 тысяч, после торга 152 тысячи ( оформлена ипотека на 50%) – это он в 50 метрах от моря и пойдет под снос – там ценно место – 80 кв м метров площади в центре города ( будем строить апарт отель).
Дом 150 кв метров +700 кв м земли в Сагаро стоил 490 тысяч, после торга : 440 тысяч. Переоформлена ипотека с хозяйки-аргентинки на моего заказчика.
Из небольшого и январского: квартирка с видом на памятник 10 века (бенедиктинский монастырь в Сан Фелю) – чисто летнее жилье без отопления и без кондиционера – стоило 78500, сторговались до 70 тысяч. Ну вот как то так мы и работаем. Мы заинтересованы выторговать скидку побольше – от этого зависит наш заработок.
