Покупка недвижимости в Испании для последующей сдачи в аренду

хочу обсудить выбор региона и города для инвестиции (сдачи в аренду посуточно). что лучше выбрать сегодня?
опишу свои мысли:
Барселона. цены - с тур. лицензией от 300 тыс. за 2 бедрум (а скорее от 350 и ближе к 400). речь о туристических районах, разумеется. квартир мало, покупают все очень быстро. без лицензии можно купить и в пределах 250 тыс. в неплохом районе, 2 бедрум. аренда - как я понял 5% в год это считается совсем неплохо (даже если сдавать посуточно. сдавать посуточно через управляющую компанию = - ~30% - расходы на содержание, - расходы на booking.com, = около 50% чистыми от полученных суточных денег от туриста. - налоги = вот и получается примерно теже самые 5% годовых чистыми).
в целом стоимость недвижимости в Барселоне пошла вверх, еще с начала года. и возможно уже поздно покупать и стоит присмотреться к другим регионам (где рост только начинается).

из других регионов знаю и смотрел Коста-бланку (Торревьеха, Калпе, Альбир, Бенидорм) - здесь можно купить недвижимость от 100 тыс (нормальная, т.е. совсем рядом с морем от 150тыс и до 250 и выше за предложения в центре, на первой линии и хорошей площади). сдавать - 4 месяца "в сезон" - минимум 500 евро в неделю. остальные месяцы - только на праздники или не посуточно аренда). рост цен на недвижимость в этом регионе только начинается и цены не завышены. и, получается здесь уже можно получать чуть более или теже 5% годовых от стоимости обьекта.

собственно, главный вопрос - для сдачи в аренду, что быстрее окупится и будет приносить прибыль в дальнейшем Барселона или другие регионы?

у кого еть опыт сдачи, какие советы можете дать?

Здравствуйте!
В Барселоне на данный момент практически не возможно получить лицензию на постоянную аренду.
Другие прибрежные города не рекомендую, так как там только сезонная сдача в аренду, за исключением Валенсии.
Моя рекомендация Мадрид (и в Мадриде налог на покупку значительно ниже чем в других регионах, по этому Ваша рентабельность будет выше) и Валенсия.

С уважением,
Екатерина

Мы входим в ассоциацию собственников жилья APTUR и, по последним новостям, занятость туристических апартаментов резко упала. Нет такой заполненности, как раньше. Что приведёт к снижению цены. Ну и, соответственно, к уменьшению рентабельности. А она и так невысокая со всеми вычетами (а у нерезидентов так вообще не вижу смысла особого сдавать жильё, 24% с оборота это не шутка). Сейчас в кого не плюнь - сдаёт квартиру.....

_________________
О человеке можно судить по тому, как он поступает с теми, кто ничем не может быть ему полезен, а так же с теми, кто не может дать ему сдачи.

Если бы опыт можно было продать по себестоимости, мы бы стали миллионерами.
(С) Эбигайл Ван Берен

Подтверждаю.
Ещё в прошлом году можно было открыть на букинге аренду за неделю до июля и он весь раскупался.
Сейчас дом стоит, отдельный дом с садом вот такой дом в 100 метрах от пляжа: https://legrandreal.com/index.php/property/539/es/blossom.
Не берут в июле даже за 100 евро на аирбнб.

Я так думаю - это последствия широкомасштабной застройки побережья Коста-Бланка за последнее время, и плюс тот факт, что практически 9 из 10 квартир, продаваемых последние три года, покупались именно с целью инвестиции, для сдачи в аренду.
Мадридцев среди покупателей чуть не половина, немцы, французы....этой весной смели остатки дешевочек.
Ну это закономерно. Конкуренция.
Теперь цены туристической аренды будут только падать.
А вот долгосрочная аренда растет в цене.

_________________
The Good, the Bad and the Ugly

Во. Умница. Мы тоже переобулись быстренько.

_________________
О человеке можно судить по тому, как он поступает с теми, кто ничем не может быть ему полезен, а так же с теми, кто не может дать ему сдачи.

Если бы опыт можно было продать по себестоимости, мы бы стали миллионерами.
(С) Эбигайл Ван Берен

Не знаю, не знаю у кого как, я к примеру доволен более чем, iglesias посмотри плиз личку

Ну. Просто вы начинающие. А мы помним более жирные годы. Вот и все.

_________________
О человеке можно судить по тому, как он поступает с теми, кто ничем не может быть ему полезен, а так же с теми, кто не может дать ему сдачи.

Если бы опыт можно было продать по себестоимости, мы бы стали миллионерами.
(С) Эбигайл Ван Берен

А есть у кого-то аналогичный опыт в Валенсии?

Доброго вечера всем присутствующим!
Вот и у меня встал насущный вопрос по лицензии на сдачу квартиры в аренду.
По документам вроде все понятно, но вот есть все-таки один вопрос и достаточно существенный, можно ли без моего присутствия получить лицензию на сдачу квартиры в аренду, слышала, что можно сделать все он-лайн на сайте, но почитав форум возникло сомнение все ли можно сделать он-лайн, например, какую-то бумагу из мэрии
Буду всем благодарна за ответы
Квартира в Торревьехе

По поводу туристической лицензии, друзья это касается тех кто получал её через посредников, очень рекомендую проверить её наличие, чтобы не стоять в очередях можно подавать доки в электронном виде, но проблема в том кто ставит электронную подпись на того и оформлена лицензия, невзирая на то что указаны ваши данные, на каждого человека в Испании может быть оформлены не больше четырёх лицензий, посредники ради наживы просто отзывают ранее выданные лицензии чтобы оформить новые, только что прошёл через этот процесс, чудом узнал что лицензия отозвана заново получить лицензию заняло одну неделю используя электронную подпись, не теряйте бдительность друзья

Если Вы не налоговый резидент Испании, сдавайте в долгую. Лицензия при этом не нужна.
Сдача в короткую аренду при проживании в другом месте обернется проблемами с посредниками. При полной уплате налогов вы не то что и близко не подберетесь к доходу от долгой аренды, но и уйдете в минус.
Получить "какую-то бумагу из мерии" займет несколько месяцев. Я с марта еще не получил (январскую получил в июне).

iglesias, у меня другая версия проблем с арендой. Цены на авиабилеты совершенно безобразные в этом году. Ко мне на бесплатный отдых не прилетели, ибо путевка с проживанием в отеле на Майорке вышла дешевле, чем перелет в Аликанте. Да и по гостям видно, почти все испанцы.

Небольшая поправка. Как физическое лицо, это во первых.
Я, как ИП - беру их без проблем.

Во вторых, а почему они лицензии брали на своё имя, а не на твоё?

_________________
О человеке можно судить по тому, как он поступает с теми, кто ничем не может быть ему полезен, а так же с теми, кто не может дать ему сдачи.

Если бы опыт можно было продать по себестоимости, мы бы стали миллионерами.
(С) Эбигайл Ван Берен

касаемо лицензии, в сертификате который мы получили в начале этого года указана фамилия и имя супруги, скорее всего недоработки Испанцев, во всяком случае хочется в это верить

Сколько ты платишь налогов как ИП? И как часто, раз в год, раз в квартал?

_________________
Прежде, чем сжигать за собой мосты - посмотри: на том ли ты берегу.

Да, ещё один туристический оператор с порядка 60 объектов для сдачи в аренду, подтвердил проседание спроса и цен на краткосрочную аренду в июле 2019.
Август то полный, везде, даже в муркиных местах.
Ну и ещё те, кто открывал это лето начиная с осени прошлой - там вероятно брони есть. Но если объекты для туристической аренды открывались весной/ в начале лета - ситуация плачевная.
При этом у агрегаторов типа букинга появилась куча предложений прямо на побережье по смешным для июля ценам.

Так что это не повышенная стоимость авиабилетов из России, которая занимает и всегда занимала не так много в этом секторе рынка в Испании.
По мне так вообще ориентироваться только на туристов-россиян - ну не особо хорошая мягко говоря идея.

Согласно статистике, только за первую половину 2018 года прирост туристов в Испании превысил 25,8 миллионов или +6% по сравнению с предыдущим годом.
Это в основной массе французы, немцы и англичане.


По 2019 году, по первой половине, тоже уже есть цифры прироста туристов примерно на +3,2% по сравнению с 2018 годом, несмотря на определенное снижение туристов-англичан:
España supera los 38 millones de turistas, un nuevo récord, a pesar del declive británico

О чем это всё нам говорит?
Это говорит нам о том, что рынок туристического жилья вырос гораздо быстрее за последние пару лет.
Да только за весну 2019 смели почти все что дешевле сотни на побережье Коста-Бланки.
Я не говорю сейчас о таких "особенных" районах типа Торревьехи, хотя полагаю, что и там ситуация на туристическом рынке не может отличаться "в разы".

И предполагаю, что дальше этот рынок только ещё просядет.
Учитывая, что с ноября новоявленные владельцы квартир в краткосрочную аренду на той-же Коста-Бланке столкнутся с неожиданным(для них) падением спроса и цен.
Выживет вероятно жилье элитного типа с высокими оценками, ну или совсем кладовки, которые станут мало выгодны владельцам.
Зато выросли цены на долгосрочную аренду, что впрочем приносит мало радости владельцам испанской недвижимости.

Я всегда говорил (ну не всегда, а последний год ), у кого есть что вкладывать - имеет смысл уйти в коммерческую недвижимость в Испании.
Всё вышесказанное - разумеется ИМХО, основанное исключительно на открытой статистике и личном опыте.

пысы:
Ну собственно и подтверждение моим выводам:
Ahora, sin embargo, el enorme volumen de alquiler turístico que hay en algunas ciudades ha provocado que bajen mucho los precios y que las rentabilidades se hayan resentido, provocando que el pequeño inversor, que lo que busca es seguridad en su inversión, esté apostando de nuevo por el alquiler de larga duración.
или в переводе гугла:
- Однако сейчас огромный объем туристической аренды в некоторых городах привел к значительному падению цен, и эта рентабельность пострадала, в результате чего мелкий инвестор, который ищет инвестиционную безопасность, делает ставку на новый для долгосрочной аренды.

_________________
The Good, the Bad and the Ugly

iglesias скажем так я с калькулятором на ты, мы переняли от одной обслуживающей фирмы в сентябре прошлого года свои объекты, после всё пошло только в гору, правда приходилось снимать с руки rolex и очень сильно помахивать шваброй, телефон от клиентов разрывается каждый день сейчас, думаю может даже сайт свой сделать, но не суть да дело поставленный план выполнен, рисковый отдел банка bankia одобрил сделку по покупке дома в Бенидорме на Rincon de Loix, 4 спальни, собственный бассей, отличный вид, дали 60 процентов от стоимости, слишком им понравились доходы от аренды, но и плюс доходы на родине , потихонечку будем уходить в сторону, всех денег не заработать, усталая супруга вот не считает что план был слишком гениален.

iglesias, а какие причины для роста цен именно в этом сегменте ? И по Вашей оценке, в среднем какой рост в процентах составил в последние, ну к примеру, пару лет ?

Видишь ли, ты же не меня, ты сейчас пытаешься себя убедить.
А я лишь оперирую статистикой и очевидными фактами. Этот рынок начал сильно проседать.
Я же позже добавил в предыдущем своем сообщении ссылку на испанский источник:
Ya no salen las cuentas, el 'boom' del alquiler turístico se desinfla y regresa el tradicional.
Повторю для тебя:
-------------------------------------------------------
.....Однако сейчас огромный объем туристической аренды в некоторых городах привел к значительному падению цен, и эта рентабельность пострадала, в результате чего мелкий инвестор, который ищет инвестиционную безопасность, делает ставку на долгосрочную аренду......
-------------------------------------------------------



Так это все лежит на поверхности и в частности в приведенных ссылках:
----------------------------------------------------------
En los dos últimos años, en un contexto de tipos de interés en mínimos históricos y en pleno auge de plataformas como Airbnb, Booking o HomeAway, se ha producido un auténtico 'boom' inversor en torno al alquiler turístico, especialmente en el centro de las ciudades, con rentabilidades especialmente atractivas.

Sin embargo, este enorme apetito inversor ha provocado a su vez un fuerte incremento de los precios de venta de las viviendas en aquellas zonas turísticamente más atractivas, lo que ha terminado por pasar factura a las rentabilidades esperadas.
и перевод гугла:
- За последние два года, в контексте процентных ставок на исторических минимумах и на высоте платформ, таких как Airbnb, Booking или HomeAway, был настоящий «бум» инвестор вокруг туристической аренды, особенно в центре города, с особенно привлекательной доходностью.

Однако этот огромный инвестиционный аппетит, в свою очередь, вызвал резкое повышение цен продажи домов в тех туристических зонах, которые являются более привлекательными, что в конечном итоге сказалось на ожидаемой доходности.
------------------------------------------------------------

Это и есть инвесторский бум за последние три года.
То что продавалось ещё 2-4 года назад за 50-60 тысяч, сейчас предлагается за 90-100.
Я бы сказал, что в наименее популярной ценовой зоне до 100 тысяч евро, цены иногда выросли даже до 80%-100%.
Я конечно не Сорос, но кажется, время покупать с целью туристической аренды уже безусловно упущено.
ИМХО разумеется.
Могу предположить, что грядущее разочарование частных инвесторов повлечет далее некоторое снижение цен.
Потому что ожидания иные.

Это ещё не были сданы у нас например на Лас Маринас, на протяжении всего десятка километров, крупные туристические урбанизации, что начали строить года полтора назад. Не знаю конечно как там в Бенидорме, но у нас строительные краны практически на каждом километре и не по одному....
Таким образом в ближайшее время на рынок будет выброшена ещё определенная доля нового жилья, которое все раскупалось лишь с одной понятной целью.

Что касается покупки даже не апартаментов, а дома с личным бассейном с инвестиционной целью - то это у нас уже обсуждалось касаемо именно арендной темы:
Какой не должна быть ваша испанская недвижимость - АРЕНДА !!!
Я бы сказал, что это скажем так - провальное решение и стоит попытаться продать вышеуказанный объект немедленно, пока есть возможность, и не влезать в кабалу.
Но ещё раз - я не пытаюсь здесь умничать и кого-либо троллить, не буду аппелировать к своему или Oxana опыту которому скоро уже с десяток лет будет. Это просто личное ИМХО.
Koshcheyushka - искренне желаю тебе удачи.

Пысы - неправильно интерпретировал вопрос по росту цен на долгосрочную аренду.
Здесь все в целом аналогично. Ведь цены на городские квартиры тоже выросли, и хочется выжать с них больше.
Плюс часть домовладельцев глядя на спрос, искренне пытается заработать за пару месяцев лета, чем за весь год. Ну и нового чисто городского жилья вводится мало - куда его втыкать?

_________________
The Good, the Bad and the Ugly

Подскажите мне, адепту коммерческой недвижимости, какова ликвидность сдачи её в аренду в Испании? Я не беру «шоколадные» варианты в расчёт, сколько годовых после налоговой очистки остаётся в среднем?
А что касаемо апартаментов и домов в аренду, в Испании Airbnb не сдулся относительно Booking.com за последний год?

Видишь ли, ты же не меня, ты сейчас пытаешься себя убедить.
А я лишь оперирую статистикой и очевидными фактами. Этот рынок начал сильно проседать.
Я же позже добавил в предыдущем своем сообщении ссылку на испанский источник:
Ya no salen las cuentas, el 'boom' del alquiler turístico se desinfla y regresa el tradicional.
Повторю для тебя:
-------------------------------------------------------
Старина ты конечно же прав , не знаю как на аренду, мы тут задницу клиентам вылизывали тщательно пожет что упустили , но продажные цены начали испытывают коррекцию вниз