Какой не должна быть ваша испанская недвижимость

Аватара пользователя
Oxana
Эксперт
Эксперт
Стаж: 7 лет 9 месяцев
Поблагодарили: 33246 раз
Репутация: 9.928
Сообщения: 8917
Награды: 219
Имя: Oxana Germes
Откуда: Benidorm
Благодарил (а): 21877 раз
Контакт:

Какой не должна быть ваша испанская недвижимость

Непрочитанное сообщение Oxana »

 
Публикую отрывок из поста юристов “Таранова и партнеры».


ПОКУПКА НЕДВИЖИМОСТИ В ИСПАНИИ.

На протяжении более 10 лет юридической практики в Испании, в том числе и по сопровождению сделок купли/продажи, можно выделить основные моменты при покупке недвижимости в Испании, на которые необходимо обращать внимание. Невозможно описать все, т.к. некоторые зависят от каждой конкретной ситуации.
Этап поиска и выбора объекта недвижимости.
Очень важно при осмотре объекта недвижимости обращать внимание на качество строительства, независимо от того дом это или квартира. Обращайте внимание на наличие возможных свежеокрашенные участки стен и/или потолка, или сколов/дырок в стене. Это может свидетельствовать о простом косметическом ремонте, но также может быть более серьезным и указывающим на определенные дефекты строительства, которые продавец пытается скрыть (отопление, фильтрация воды, грибок и др) вводя Вас, таким образом, в заблуждение относительно качества строительства и пригодности для проживания объекта недвижимости. И вместо «домика на берегу моря» Вы можете приобрести «головную боль на берегу моря».

Важный момент, на который необходимо обращать внимание. При приобретения частных домов - законность строительства, что выбранный вами "домик на берегу моря" построен на основании в свое время полученного разрешения на строительство. В случае незаконного строительства вы можете остаться без домика.

Необходимо проверить легальность всей постройки, неоднократно бывали случаи, есть разрешение на строительство дома с одним этажом, а по факту построен 2-3х этажный дом, в этом случае мэрия может потребовать снести или легализировать дополнительные этажи, что приведёт покупателя к дополнительным расходам.
При покупке участка, важно понимать классификацию земли, под строительство/urbano или rustico/ сельхозназначения, тк есть ограничения/ запреты строительства.
В любом случае, необходимо проверять в кадастре, классификацию земли ( бывает, что только определенный % земли urbano или rústico). Необходимо запрашивать в мэрии план застройки, этажность района где, вы планируете покупать/ строить дом.
На практике, существует определенное количество домов, которые построены с нарушением: этажности, % коэффициента застройки на участке или построены нелегально.
Если это прибрежные территории, необходимо знать, соответствует участок/дом закону Ley de Costas.

Выбрав объект недвижимости, Вы приступаете к оформлению сделки. Здесь очень Важно обратить внимание на следующие нюансы:
кто будет подписывать предварительный договор купли/продажи: собственник или агент недвижимости. Если предварительный договор подписывается агентом недвижимости, что зачастую случается, необходимо проверить полномочия и определить для себя тот факт: знает ли собственник что объект продается. На моей практики мне неоднократно приходилось запрашивать общение с собственником.
Например, часто происходит следующее: собственником является иностранец (англичанин, немец и тд), агент недвижимости является устным поручителем, то есть документальные полномочия отсутствуют и агент недвижимости планирует подписывать от имени собственника предварительный договор, а приезд собственника планируется только для подписания финального документа. То есть 100% уверенности в том, что собственник знает о продаже своей собственности и получении задатка нет.

В предварительном договоре должны фигурировать все данные объекта: адрес, регистрационные и кадастровые данные, данные об обременениях. Также в договоре необходимо указать на распределение расходов по сделки.

При подписании предварительного договора, покупатель вносит определенную сумму в качестве залога ( 2000-10.000€ или 3-5% от суммы покупки). Необходимо обращать внимание на форму выплаты этой суммы: если это банковский перевод, то на чей счет, (предпочтительно счет собственника), если это наличными, то как это отражено в договоре.
Перед подписанием договора задатка запросить выписку из реестра недвижимости / Note Simple.

Требовать встречи с собственником необходимо также для того, чтобы просто познакомиться. На моей практике зачастую происходило, что именно после знакомства с собственником я принимала решение о запросе дополнительных документов от продавца. Например, в случае если продавцом является очень пожилой человек, необходимо запросить документы, подтверждающие его дееспособность, чем неоднократно вводила в ступор агентов недвижимости, но у нас разные задачи: агенту необходимо продать, а мне защитить интересы покупателя максимально минимизировав риски.

Необходимо иметь в виду, что именно покупатель выбирает нотариальную контору где будет подписываться сделка.
Необходимо обратить внимание на состояние ипотечного кредита. В связи с кризисом в 2008 году, зачастую происходит что стоимость продажи объекта недвижимости значительно меньше, чем остаток по выплате ипотеки.

Также рекомендую обратить внимание на форму приобретения права собственности продавцом. Это может быть обычная купля-продажа, а может быть, что имущество унаследовано. В этом случае (наследство) необходимо иметь в виду, что могут появиться наследники, оспаривающие наследство. В связи с этим, необходимо более досконально изучить все документы, касающиеся наследства.

Необходимо обратить внимание на оплату продавцом квот по содержанию дома (comunidad de propietarios). В случае наличия задолженности, новый собственник обязан выплатить задолженность за последние два года.

После подписания договора купли/продажи постарайтесь убедиться что все таки ваша сделка зарегистрированна. На моей практики были случаи когда мне приходилось завершать регистрацию сделки 15-летней давности!

В статье описаны лишь немногие нюансы процесса приобретения недвижимости в Испании. В реальности таковых намного больше, т.к. многие проблемы возникают уже в процессе и необходимо найти оптимальный для покупателя вариант.

Как показывает судебная практика в Испании риелторы не несут ответственности за проблемы возникшие после подписания купли/продажи, их задача свести продавца и покупателя за гонорар, на этом зона ответственности посредников заканчивается.
Будьте бдительны, следуя советам «интернет знатоков», принимайте решения о покупке или оплате задатка, после консультации у независимого адвоката.
Ситуации у людей разные, законодательство меняется, человек может заблуждаться или банально врать, преследуя свои меркантильные интересы, «советами в личку», поэтому по важным вопросам купли/ продажи обращайтесь к независимым профессионалам.

В связи с этим, считаю, что не стоит экономить на юристе для сопровождения сделки. Данное утверждение не является «рекламным ходом», а пережитым опытом, когда приходится разрешать конфликты, которых легко можно было избежать вовремя обратившись к услугам независимого адвоката.

При открытии счета в испанском банке, необходимо подготовить документы подтверждающие легальность происхождения средств.
Возможно получения кредита, для не резидента, 50-80% от суммы покупки под 2-4% годовых.

От имени/в пользу, покупателя, торг с собственником при покупке.

Стоимость юридической проверки/сопровождение купли/продажи мин. 1500€ или 1% от суммы сделки, при стоимости объекта выше 200.000€.


Предложения банков по залоговой недвижимости в Испании:
Santander - http://www.altamirainmuebles.com
La Caixa - http://www.servihabitat.com
BBVA - https://www.bbvavivienda.com
Sabadell - http://www.solvia.es
http://www.pisosbancos.com
Сайты недвижимости в Испании...
http://www.fotocasa.es/
http://www.pisos.es/pisos
http://www.topcasas.es/
http://www.milanuncios.com/
http://www.segundamano.es/
http://www.loquo.com/vivienda/
http://www.idealista.com
http://www.yaencontre.com
http://www.habitaclia.com/valencia
http://www.tucasa.com

Из комментариев на ФБ:

«Елена, у нас был отрицательный опыт покупки недвижимости в Испании, " благодаря" известному адвокату Товстуха- Македонскому, вместе с его агентом- аферисткой Грызловой Еленой. Он везде рекламирует себя и адвокатскую контору, как надежных, порядочных партнеров при сделках с недвижимостью! На деле- авантюристы! В чем мы лично убедились! Контора в Аликанте!


в интернете нашли Грызлову, которая, естественно, представила себя как директором агенства в Торревьехе, на деле комнатушка и она во главе себя. Мы искали квартиру, ей, как будто нечаянно позвонили о продаже выгодной квартиры, она разыграла диалог и мы пошли, продавали москвичи, обанкротившиеся, жили в Марбелье, затем в Торревьехе . Их интересы представлял личный адвокат Товстуха- Македонский . И москвичи и Товстуха представились, как очень порядочные люди заключали сделку в офисе Грызловой, они разыграли сцену, что не знакомы друг с другом! Мы попросили предоставить документы Об отсутствии задолженности по квартире, год заселения дома. Ответ был - все будет , не беспокойтесь! Время идёт, настаивае. ответ тот же. Добавляет: вы что не верите, у них все нормально, они порядочные люди! У меня контора,спросите людей, у меня много клиентов, как можно не верить! Подходит день регистрации у нотариуса , он обещал поднести документы, ничего не принёс, опять тоже самое затянул. Договор подписали, уехали, пришло свидетельство, увидели год застройки - на несколько лет старше, чем говорил, пришли счета за несколько лет- с большими суммами! Мы к нему , он: не может быть, они заплатили , вот копии квитанций- выслал на мизерные суммы, сказал , приедите, - разберёмся! Мы ему об одном, а он дурака включил! При нем, когда уезжали, договорились, москвичи попросили: пожить 3 месяца, дочка училась, заплатят за услуги, пусть живут бесплатно . За услуги не заплатили. Он сказал, что ничего не знает! Грызлова взяла1, 5 т. евр. За услуги- 500 не вернула! Он обещал , что вернёт. По их переписке я поняла, что они дружат, он о ней хорошего мнения. Она подвела нас с банком, ушли в другой, пыталась вы манить деньги за липовые услуги и т. д. Много еще чего!»

https://www.facebook.com/52704658400820 ... 83?sfns=mo

От себя хотелось бы добавить. Все таки 95% сделок проходят совершенно законно и чисто, именно их часть до подписания у нотариуса. Остальные 5% это и долги по Коммунидаду, лишние метры после незарегистрированной стройки/ремонта, наследство, кредиты (не ипотеки) под недвижимость, неправильная регистрация в кадастре, недееспособность/наследование у продавцов.
Поэтому есть класс Риелтеров новоявленных (даже испанцев), у которых все прекрасно прокатывает не один раз и они себя считают профессионалами. Но, когда возникает ситуация, которую они не могут контролировать в силу незнания специфики и законодательства, они реально садятся в лужу. Например, пару просмотров у меня лично было с мужичком-испанцем, который год назад мне колёса в гараже менял. У меня аж дар речи пропал. Я думаю себе: работаю вот тут 7 лет с экономическим и юридическим образованием, общаюсь тесно с адвокатами, хесторами, банками, нотариусами и все это официально - и я до сих пор не могу знать всего, что может возникнуть на поле продаж и аренд недвижимости: и законодательство меняется, пакеты документов, процессы всякие. Поэтому всегда учусь, читаю много, общаюсь с настоящими профессионалами...... а тут опа! В общем, к чему это я?
Успехов всем в выборе Риелтера. Роль адвоката по продаже недвижимости для себя не сильно понимаю, но у кого есть лишние деньги для своего спокойствия - имеют полное право. Хотя веду сейчас не мою, но «старую» сделку с таким адвокатом (в плане правильной, соответствующей реалиями регистрацией в кадастре) уже два (!) года. А воз и ныне там, как его не пинай. Надо отдать должное, что и кадастр не сильно шевелится. А денежки капают.......

Напоминаю важные моменты:
1. Подписание резерва только с актуальной нота симпле.
2. На подписании у нотариуса должны быть: сертификат об отсутствии задолженности по коммунидаду, IBI за два года.
3. Все продавцы должны быть на подписании, все наследники в том числе.
4. Описание недвижимости в нота симпле по метрам должно совпадать с тем, что Вы покупаете.
5. Если покупаете недвижимость в городской черте рядом с пустырем, то нелишним будет сходить в мэрию и попросить план генерального развития. Дабы не вырос перед Вашими глазами потом небоскрёб или рядом с Вами не построили перекрёсток. Обычно в мэрии идёт навстречу (возможно не всем, но..... Мне не отказывали, по крайней мере).
6. Наличие энергетического сертификата.
7. Если продавцы в момент подписания гасят ипотеку или кредит, то настаивайте, чтобы снятие обременения происходило тут же и у этого нотариуса с последующей отменой обременений в кадастре. Недавний случай (не моя сделка, я выступала со стороны банка): продавцы пообещали снять обременение у своего нотариуса якобы дешевле. И уехали. И забыли. Результат: банк выдал ипотеку, но не смог из за существующего обременения в кадастре поставить своё обременение. Вопрос в процессе решения сейчас.
8. Если Вам предлагают заплатить часть наличными, таким образом занизив сумму сделки, облагаемой 10% налога ITP или IVA, то совсем нелишним будет проконсультироваться у Вашего профессионального риелтера или хестора (можно в нотариате), чтобы эта сумма не была ниже рекомендуемой законом для покупки. Иначе попадёте на доплату в 90% случаев (штраф от налоговой).


Ну, вот как бы все. Возможно, какую то несущественную деталь упустила сейчас. Потом допишу.

Всем успехов в покупке недвижимости!


....
О человеке можно судить по тому, как он поступает с теми, кто ничем не может быть ему полезен, а так же с теми, кто не может дать ему сдачи.

Если бы опыт можно было продать по себестоимости, мы бы стали миллионерами.
(С) Эбигайл Ван Берен
Ответить

Вернуться в «Вопросы и ответы»