Покупка дома в Испании. Как обезопасить себя от возможных сюрпризов в будущем?

agafya

Доброго дня всем!
Надеемся вскоре выйти на сделку и купить дом в Кастейоне.
Дом построен около 25 лет назад, в кадастре зарегистрированы и дом и земля, налоги платились. Дом страховался. В кадастре и плане города это Urbano Residencial.
А вот в Registro была только земля и она rustico. Говорят, когда построили, продавать не собирались и тратить деньги на регистацию не хотели.
Более полугода с архитектором, адвокатом и нотариусом владельцы собирали документы для регистрации дома как Obra Nueva.
Сейчас в Registro дом зарегистрировали, ждут документы на руки и готовы выходить на сделку.
НО!
1.Какие в дальнейшем могут быть сложности у нас как покупателей с этим домом?
2.Могут ли в Registro зарегистрировать дом, построенный без разрешения на строительство, например, и затем потребовать его разрушить?
3.Как обезопасить себя от каких-либо Denuncias, которые теоретичести могли быть в прошлом и до сих пор не оплачены/устранены?
4.Можно ли в контракт compraventa включить пункт, что за все возможные задолженности и штрафы, возникшие до даты сделки, ответственен продавец и оплачиваются/улаживаются продавцом?
5. Есть ли практика оплаты сделки переводом со счета на счет, а не чеком, т.к. банк дерет за чек с нерезидента кажись 400евро. Или какие еще способы оплаты возможны?
Какие еще сюрпризы можно ожидать от несовершенной испанской системы регистрации недвижимости и как их избежать?
Спасибо!
На сайте бываю крайне редко, но на встречах в Дении-Хавии бывала)

Александр В

По пятому вопросу. Вы в какой то степени рискуете, если будете делать перевод до подписания продавцом документов. А на перевод после подписания, я думаю продавец не согласится. Поэтому чек передается при нотариусе в момент подписания.
Поговорите с менеджером банка, может сделают скидку или фиксированную сумму комиссии, а не % от суммы чека. Или вообще бесплатно чек сделают.

agafya

Та говорили с банком))..первым делом.. за чек нерезиденту 400евриков или 50% скидки если у них страхуем недвижку.. Bankia банк)
Надо попробовать с управляющим отделения поговорить)
Думали может типа в момент подписания онлайн банкингом перевести..
Спасибо!

Espera

У нас в BBVA за чек нужно было заплатить 700 евро ( дорогой дом покупали ), но банк предложил дом у них застраховать на год и чек - бесплатно. С учетом того, что дом мы по-любому планировали страховать, приняли это взаимовыгодное предложение. Так нам еще подарили кофемашину Nespresso и огромную коробку капсул к ней. Но это была какая-то разовая акция. А основное правило - при покупки недвижимости и дальнейшем ее страховании в банке, BBVA комиссию не берет. В начале года знакомые наши по такой же схеме покупали.

Александр В

А я в BBVA по своей жлобской натуре решил вообще комиссий не платить. Нашел у них на сайте программу sin comisiones, выбрал наиболее приемлемый для себя вариант (который даже денег потом мне принес) и теперь не плачу никаких комиссий. Ни за карту, ни за переводы, ни за чек, когда недвижку покупал.

А в Bankia козлы нехорошие люди работают. Раз я не резидент, то отказались счёт открывать. Недавно сын туда сходил, хотел молодежный счёт открыть, так тоже отказали по той же причине.

Antonio B

agafya писал(а):Доброго дня всем!
Надеемся вскоре выйти на сделку и купить дом в Кастейоне.
Дом построен около 25 лет назад, в кадастре зарегистрированы и дом и земля, налоги платились. Дом страховался. В кадастре и плане города это Urbano Residencial.
А вот в Registro была только земля и она rustico. Говорят, когда построили, продавать не собирались и тратить деньги на регистацию не хотели.
Более полугода с архитектором, адвокатом и нотариусом владельцы собирали документы для регистрации дома как Obra Nueva.
Сейчас в Registro дом зарегистрировали, ждут документы на руки и готовы выходить на сделку.
НО!
1.Какие в дальнейшем могут быть сложности у нас как покупателей с этим домом?
2.Могут ли в Registro зарегистрировать дом, построенный без разрешения на строительство, например, и затем потребовать его разрушить?
3.Как обезопасить себя от каких-либо Denuncias, которые теоретичести могли быть в прошлом и до сих пор не оплачены/устранены?
4.Можно ли в контракт compraventa включить пункт, что за все возможные задолженности и штрафы, возникшие до даты сделки, ответственен продавец и оплачиваются/улаживаются продавцом?
5. Есть ли практика оплаты сделки переводом со счета на счет, а не чеком, т.к. банк дерет за чек с нерезидента кажись 400евро. Или какие еще способы оплаты возможны?
Какие еще сюрпризы можно ожидать от несовершенной испанской системы регистрации недвижимости и как их избежать?
Спасибо!
На сайте бываю крайне редко, но на встречах в Дении-Хавии бывала)

Здравствуйте!

1.Различные сложности.
2.Могут, если постараться.
3.Узнать и оплатить.
4.В контракт можно включить любы пункты не противоречащие закону, но при переходе собственности, вы будите платить, продавец нести ответственность, а вы судится с ним бесконечно.
5.Практика оплаты сделки переводом со счета на счет- не значительная, т.к. не все испанцы смело подписывают договор продажи, ещё не получив деньги/чек.

Недвижимость - разное, обсуждения...
http://costaspain.net/nedvizhimost-razn ... age25.html

agafya

Как-то из ответов напрашивается вывод , что соломку подстелить и обезопасить себя на 100%, то ли с этим домом, то ли в этой стране, вряд ли получится.

мамочки))
Раз они все подтусовать могут и с них ( и продавцов и гос.структур) взятки гладки ...эх..надеяться на авось здесь не катит....что делать то? что делать?

Простите. Я Риелтер. С хорошим опытом
Можно задать вопрос - что заставляет покупать дом с кучей проблем в будущем и настоящим? Вот просто сама хочу понять..... мотивы и стремления.
Недвиги кругом - полно. Любой.

....

agafya

Вы знаете, Оксана, что, не столкнувшись с этой историей, я бы так глубоко никогда не копала бы и знать не знала бы что есть такие проблемы.
Что говорят риэлторы с большим опытом? Дом урбано, кадастрал и нота симпле в порядке ( а она уже в порядке, с домом, как положено). Все. Какие еще проверки?
О каких денунсиях они рассказывают? О каких разрешениях на строительство, если дом не новый?
Нотариус запрашивает доки, подтверждающие отсутствие долгов. Ну или пишет "со слов покупателей долгов нет".
Если бы мы этот дом увидели вчера и сегодня выходили на сделку, то все бумаги были бы чистейщими и красивыми.
Но хозяева дома нас предупредили о процессе долгой регистрации. Залогов никаких не брали и обещаний не давали.
За полгода ожидания пересмотрена такая куча недвижки и большинство такое г...И это с ценами от 100 тысяч..не дорого..но это и не курортный тургород..
прибрежная часть Кастейона..2,5 км до моря, 5 км до города..
Здесь вообще большинство домов рустико с еще большими проблемами. и минимум 70% домов вообще не зарегистрированы..многих и в кадастре нет.
Испанцы спять при этом спокойно)
Мой покупатель англичанин. Юг с Бенидормом и пригородами объезжает десятой дорогой.
Раз в год может сностальгировать и мы наведываемся в Бенидорм на день.. поржать над земляками..

так что тот район не рассматривается)
Завтра встречаемся с продавцами, смотреть новые доки и задавать каверзные вопросы)
Спасибо)

Espera

Вообще не понимаю Ваши проблемы. Вы хотите купить недвижимость и это ясно из Ваших сообщений. Но дальше - полный раздрай... Если Вы решили обратиться к риэлтору, зачем вам весь этот геморрой? Вникать во все эти проблемы? Тысячи, нет, десятки тысяч людей покупают недвигу в Испании, через риэлторские фирмы, и никого не обманывают, все счастливы, каждый получает свое. Или Вы решили сэкономить пару тысяч евро и заработать себе головную боль на то, что было, на то, есть и на то, что будет? Тогда - удачи... Странные люди,однако... Или возомнили себя самыми мудрыми... Никого не хочу обидеть, но примите простой маленький совет, пожалуйста... Скупой- платит дважды... Обратитесь к Оксане или к Иглесиасу. Вас не обманут, помогут, и не подведут...И Ваше счастье, что забрели на этот форум...

agafya писал(а):Вы знаете, Оксана, что.....и мы наведываемся в Бенидорм на день.. поржать над земляками.. так что тот район не рассматривается)
Завтра встречаемся с продавцами, смотреть новые доки и задавать каверзные вопросы)
Спасибо)

Все понятно в целом agafya.
Непонятно - зачем задавать вопросы, а когда риэлтор отвечает, рассказывать в его адрес, что он живет в таком месте, над которым Вы смеетесь извините ржёте? Оксана ведь не предлагала вам покупать недвижимость в Бенидорме, просто уточнила намерения.

Ну как-то так.

agafya

Простите если обидела кого, Игорь, совсем не хотела этого делать!
Я говорила о моем партнере-АНГЛИЧАНИНЕ, который ищет-покупает дом и которому не хочется жить в районе Бинидорма,
т.к. там много его земляков, ведущих себя не очень прилично.
Поэтому и услугами Оксаны не сможем воспользоваться. Кастейон-Беникасим наш район.
Ничего личного!
Для нас жить в урбанизации или по соседству с англичанами это стремление и хороший показатель.
Но англичане, как и другие нации, не все хотят жить среди своих земляков. Мой один из них.
Что касается Бенидорма, я была там в 2012 в поисках квартиры и мне понравилось, но не для жизни, для отпуска.
И мы были в Бенидорме этим сентябрем. Первое, что мы увидели, на первом же углу возле отеля, в семь часов вечера- абсолютно голый англичанин,
пытающийся засунуть свой палец себе в тухус, простите, и его друзья снимали все на видео. И это не молодежь, лет 50-60 ему было..

agafya писал(а):Простите если обидела кого, Игорь, совсем не хотела этого делать!

Вот уж меня обидеть невозможно, если только не кидать в терновый куст.

Но одно могу с уверенностью сказать - обращаться к людям, особенно в онлайне, нужно так, как они сами себя называют.

Это корректно.

Я же не обращаюсь к Вам, уважаемая agafya как "Маша", или "Марина", "Елена" или "Пётр Ивыныч"....
Поэтому - называя меня Васей или Игорем, или Андреем здесь - Вы автоматически это якобы панибратство аннулируете.
Извините, но Ваши обращения здесь как минимум неуместны и некрасивы.
А были Вы или не были на встречах - это вообще дело десятое.
Я детей своих не с кем не крестил и на брудершафт не целовался.
И продолжаю придерживаться точки зрения - форум - это форум, и все что здесь оговаривается, остается между его участниками, виртуальными участниками...

agafya

Всем спасибо за советы и рекомендации! Добра, позитива и везения всем под теплым испанским солнцем!

Espera

Вы все таки обиделись... А зря. Даже если Вы - риэлтор в своей стране, в Испании Вы обречены... Здесь такие погремушки, даже не напрягайтесь, понять умом не возможно, нарушены все правила... Что бы не наделать глупостей, действуя самостоятельно в незнакомой стране, обратитесь к профессионалам . Я никого не рекламирую, просто рекомендую...
P.S. Если бы 5 лет назад мне бы кто-то порекомендовал бы таких специалистов ...

Vishny

agafya писал(а):Простите если обидела кого, Игорь, совсем не хотела этого делать!
Я говорила о моем партнере-АНГЛИЧАНИНЕ, который ищет-покупает дом и которому не хочется жить в районе Бинидорма,
т.к. там много его земляков, ведущих себя не очень прилично.
Поэтому и услугами Оксаны не сможем воспользоваться. Кастейон-Беникасим наш район.
Ничего личного!
Для нас жить в урбанизации или по соседству с англичанами это стремление и хороший показатель.
Но англичане, как и другие нации, не все хотят жить среди своих земляков. Мой один из них.
Что касается Бенидорма, я была там в 2012 в поисках квартиры и мне понравилось, но не для жизни, для отпуска.
И мы были в Бенидорме этим сентябрем. Первое, что мы увидели, на первом же углу возле отеля, в семь часов вечера- абсолютно голый англичанин,
пытающийся засунуть свой палец себе в тухус, простите, и его друзья снимали все на видео. И это не молодежь, лет 50-60 ему было..

Ну-ну....а давайте ка я расскажу о минусах региона Кастельон-Бенекасим) по сравнению с Аликанте и пригородами.
1.) Первое, да-да...климат! очень влажно, думали почему ж, почему ж.....поняли для себя! Апельсиновый рай) Огромные плантации. Влажность зашкаливает. Ибо поля постоянно орошается, более равнинная местность - отсюда и влажность, летом душнее, зимой прохладнее из-за сырости. В Аликанте суше.
2.) Население, очень много, прям очень румын, самая большая диаспора, арабов (представляются французами)), пакистанцев, индусов.
3.) Ценник на хорошие дома зашкаливает, не потому что очень хорошо, а потому что мало строили....не очень интересен этот регион видимо был.
4.) Развлекуха - в Беникасиме средненький аквапарк и в Оропесе дель Мар комплекс с конским ценником.

Плюсы.
1.) Шикарное побережье, великолепный пляж и парк в прибрежной зоне Кастельона, Пляж Беникасима ещё лучше.
2.) Близость Валенсии, 50 км и там.
3.) Ближе Барселона.
НО!!!! Если брать эти плюсы, тоже самое есть и в Аликанте и рядом.

Всё выше указанное исключительно моё мнение, жили в том регионе годик-полтора....продали и рады) Сейчас в районе Аликанте.

Vishny

Espera писал(а):Вы все таки обиделись... А зря. Даже если Вы - риэлтор в своей стране, в Испании Вы обречены... Здесь такие погремушки, даже не напрягайтесь, понять умом не возможно, нарушены все правила... Что бы не наделать глупостей, действуя самостоятельно в незнакомой стране, обратитесь к профессионалам . Я никого не рекламирую, просто рекомендую...
P.S. Если бы 5 лет назад мне бы кто-то порекомендовал бы таких специалистов ...

Не...ну первый дом/квартира - деньги на ветер) не то чтоб в плюс потом выйти, при продаже, своё бы отбить.....только пожив, понимаешь свои истинные приоритеты)

Zevs007

Vishny писал(а):
Espera писал(а):Вы все таки обиделись... А зря. Даже если Вы - риэлтор в своей стране, в Испании Вы обречены... Здесь такие погремушки, даже не напрягайтесь, понять умом не возможно, нарушены все правила... Что бы не наделать глупостей, действуя самостоятельно в незнакомой стране, обратитесь к профессионалам . Я никого не рекламирую, просто рекомендую...
P.S. Если бы 5 лет назад мне бы кто-то порекомендовал бы таких специалистов ...
Не...ну первый дом/квартира - деньги на ветер) не то чтоб в плюс потом выйти, при продаже, своё бы отбить.....только пожив, понимаешь свои истинные приоритеты)

А почему в аренде год-полтора не пожить? Присмотреться и определиться с выбором...

Ханна

я б снимала пока жилье, торопиться в таком деле не стоит.

Покупка дома в Испании. Как обезопасить себя от возможных сюрпризов в будущем? - Форум Испании