Владельцем Испанской недвижимости - Страница 2 - Форум Испании

Cardenal_Mendoza писал(а):Оксана,а за какой объект? Что б хотя бы понимать порядок цен,за что дают 12000

Рыночная цена здесь за такой объект 185-230 (разница в состояниях). Это таунхаус, 3 спальни, 2 ванных + туалет. Угловой, терраса и барбекю, выход к трём бассейнам, очень зелёная урбанизация. Да, и изо всех окон вид либо на бассейн, либо на море и весь Бенидорм. Да, и Русское и любое телевидение, спутниковый интернет.
За лето мы заработали около 10 тыс чистыми. Сдавали агентства (то есть они тоже не хило заработали 700-1000 евро плюс к цене, как потом выяснилось). Сейчас сдаём посуточно.
Но мы начали первый год - платим комиссионные и букинкгу, и айрнбнб.... Жильцы все хотят вернуться ещё раз, раздаём контакты..... В следующий раз они уже будут нас напрямую искать. К примеру, на июль уже приедет туда тот, кто был у нас.... И им выгодно не переплачивать, и нам.
Обычно, как и в любом бизнесе, третий год - показательный.
Например, одна моя клиентка купила атико в Альбире (3 спальни, 2 ванных): первый год было занято 4 месяца; второй год - 6 месяцев (на лето она сама на месяц русских притащила из Москвы); третий год - занято тоталь. Сейчас мы ей ищем однушку, потому что жалуется, что ей самой теперь жить негде.
Да, и конечно, если покупать ниже рынка, то рентабельность выше. Но такие варианты надо сидеть и ловить, 3-4 в год получается выловить. Но тогда надо шевелиться быстро и думать недолго, типа 24 часа.

kipling писал(а): А сколько у вас получается при самообслуживании?

Если сдавать на долгосрочку, то по зоне 800-850 евро в месяц. Получается, их предложение выгодно. И без головных болей. Но этот объект показал, что посуточно рентабельность выше. Поэтому мы приняли решение то же самое делать с квартирой на первой линии.... Посмотрим, по третьему году будет понятно точно. Но по-любому, больше 12000 выходит. Только лето эти деньги приносит. Ну а зима - мадридцев на выходные, англичане и французы......

Оксана, такой объект, наверное около 200-220 к евро стоит? А какой доход может давать квартира на 2-3 спальни не на первой линии, а метров 500 до моря? И насколько вероятно, что такая квартира будет в сезон загружена?
Вообще какая вероятность и максимальный размер извлечения дохода от недвижимости какого ценового уровня?

Я вот в прошлом году просто на дурачка на AirBnb попробовал свою хатку выложить, чисто посмотреть спрос. Июль-август - по 60 евро в сутки очень много было обращений. Несезонные месяцы - 350 в месяц. Стрёмно пока сдавать... но посмотрим на ситуацию. Конечно, когда квартира приносит хоть что-то - это хорошо. Но если там постоянно разные люди - боязно и ответственности у них никакой особо...

Александр В писал(а):Оксана, такой объект, наверное около 200-220 к евро стоит? А какой доход может давать квартира на 2-3 спальни не на первой линии, а метров 500 до моря? И насколько вероятно, что такая квартира будет в сезон загружена?
Вообще какая вероятность и максимальный размер извлечения дохода от недвижимости какого ценового уровня?

Нет. Оба объекта я выловила у банков год назад (кстати, за этот год больше "жирных" объектов пока не видела там).
Таунхаус - 112 тыс без налогов, коммерческая цена сейчас 220 тыс.
Квартира на первой линии - 240 без налогов, коммерческая цена 340-360 тыс сейчас.
В среднем мы считали разные варианты: от 4 до 6% нетто.
Понятно, что купили руины, надо было вложиться. Плюс время на раскрутку. Как я писала - оптимальный результат ждём с третьего года.

Допишу, надо было прикинуть.
Неделю назад продала квартиру на второй линии моря в Альбире.
2 спальни, подземный гараж. 120 тыс (кадастровая стоимость 146 тыс, рыночная 180-185 тыс, вторичный рынок).
Там жил арендатор 2 года (до февраля этого), долгосрочка, 500 в месяц плюс его вода, свет и мусор.
Коммунидад в год 1000, IBI (если не ошибаюсь) 350 евро.
Итого: 120 000 + 12 000 (налог) + 350 + 1000 = 133350 евро.
Долгосрочка 500х12 = 6000 евро.

Считала в очереди в Сегуро Сосиаль. Пришла домой и сделала нормально:

Первый вариант - 500 евро/месяц
Второй вариант - 600 евро/месяц, но после ремонта. Рыночная цена такой Квартиры 600-650 в месяц, считала по минимуму:





Конечно, могут быть корректировки - месяц-два может быть не занято. Но в Альбире живёт самая большая диаспора Норвегов за рубежом (свои школы, рестораны и пр), они всегда приезжают на зиму сюда.
В Альбире можно сдавать и долгосрочка (как выше), и только зимние месяцы с октября по май включительно и на лето - понедельно туристам. Зимой там люди есть 100%.
Как-то так, грубые подсчеты. Есть формулы рентабельности и самоокупаемости. Но зачем Вам эти дебри? Результаты будут такими с малой погрешностью.

Летом - 500 неделя.

Можно считать, как и я. Но можно остановиться на рентабельности, с редусированием капитала (как делают амортизацию банки). Итого: от 4,55% брутто.
Плюс, мы покупаем ниже рыночной цены априори. Теоретически, стоимость недвижки должна дорожать, дно мы уже видели.
После продажи недвижимости через 10+ лет можно смело добавить к рентабельности 2% минимум.

Добрый вечер, 100% гарантии на сдачу нет, но в нашем личном опыте все клиенты довольны. Комиссионные агентству выплачиваются исключительно если объект сдан в аренду.
На счёт рентабельности нетто 2%: это не низкая рентабельность, если учесть что банковские депозиты в ЕС не превышают 0,5% годовых, фондовые рынки падают + В России существует кризис, вызванный низкими ценами на нефть , и ранее € 1 = 40 руб и на данный момент 86 руб = 1 €, и прибыль от сдачи в аренду Вашего жилья Вы получаете в евро.

Да,но если есть возможность получать к примеру 5%, то 2 % вроде немного маловато.

Хорошие цены в Альбире, однако. В Дении на аналог в 2 раза ниже аренда.

shumi писал(а):Хорошие цены в Альбире, однако. В Дении на аналог в 2 раза ниже аренда.

В Бенидорме, в среднем, так же..... Вспомнила. Однушка в Бенидорме между первой и второй линией тоже в два почти раза дешевле. Двушка будет так же, только в аренде зимой меньше уверенности на 100%. Скорее, только на выходные. Или пенсионеры с севера, но они ищут недорогое, типа однушки.

Рентабельность нетто можно повысить, отклоняясь от налогов, но этого я порекомендовать не могу

У меня квартира в Валенсии купленная за 49.000 евро, арендуется уже несколько лет за 400 евро в месяц.

Интересен ответ от знающих,так в итоге какой средний процент в год? а то уже 2018 заканчивается. Есть мысли покупки недвижимости в Испании с целью сдачи в аренду, хотелось бы понять профит от этого и найти тех кто реально умеет и делает

TimTomHardy писал(а):Интересен ответ от знающих,так в итоге какой средний процент в год? а то уже 2018 заканчивается. Есть мысли покупки недвижимости в Испании с целью сдачи в аренду, хотелось бы понять профит от этого и найти тех кто реально умеет и делает

Новый год..новые правила ...новые возможности..новый процент ..почитайте там не много

Oxana писал(а): Введён временный санаторий на выдачу лицензий. Лично мне и моим коллегам - конкретную дату не сказали, она не известна. В частности и на встрече с мэром Бенидорма. Каждый город разрабатывает свои собственные условия выдачи лицензий и требований к ним. Какие они будут - неизвестно. Но обязательное согласие коммунидада - да, в каком процентном соотношении - пока никто не знает. Условия выдачи лицензий - в разработке.
«После Нового года» - понятие растяжимое.

TimTomHardy писал(а):Интересен ответ от знающих,так в итоге какой средний процент в год? а то уже 2018 заканчивается. Есть мысли покупки недвижимости в Испании с целью сдачи в аренду, хотелось бы понять профит от этого и найти тех кто реально умеет и делает

я занимаюсь расчетами по рентабельности.Сейчас проверяю по опыту объекты в Аликанте.
Проценты при расчетах от 2-15%, в зависимости от типа сдачи в аренду (краткосрочная,долгосрочная,типа управления недвижимостью (самостоятельно, полусамостоятельно,через управляющую).

Чтобы посчитать Вам рентабельность,надо поговорить основательно.
Понимать что вы планируете приобрести,бюджет, местоположение,ваши ресурсы.

Пока в Аликанте есть квартиры при долгосрочной аренде с рентабельностью выше 10%

Sia писал(а):

TimTomHardy писал(а):Интересен ответ от знающих,так в итоге какой средний процент в год? а то уже 2018 заканчивается. Есть мысли покупки недвижимости в Испании с целью сдачи в аренду, хотелось бы понять профит от этого и найти тех кто реально умеет и делает

я занимаюсь расчетами по рентабельности.Сейчас проверяю по опыту объекты в Аликанте.
Проценты при расчетах от 2-15%, в зависимости от типа сдачи в аренду (краткосрочная,долгосрочная,типа управления недвижимостью (самостоятельно, полусамостоятельно,через управляющую).

Чтобы посчитать Вам рентабельность,надо поговорить основательно.
Понимать что вы планируете приобрести,бюджет, местоположение,ваши ресурсы.

Пока в Аликанте есть квартиры при долгосрочной аренде с рентабельностью выше 10%

Можно, поспорю, что нет с рентабельностью выше 10%?
Скидывайте примеры. Я считать умею.


Sent from my iPhone using Русский форум Испании

Sia писал(а):я занимаюсь расчетами по рентабельности...надо поговорить основательно...Пока в Аликанте есть квартиры при долгосрочной аренде с рентабельностью выше 10%

... не хватает обычного: "все вопросы прошу в личку"

ИМХО, "рентабельность" может быть любой. 10%, 100%, 1000%
Всё зависит от базы (стоимости квартиры) в расчете.
Ежели квартирка куплета 4-5 лет назад у банка - то "рентабельность" 10% mas
Ежели досталась по наследству/дарственной - то 1000% mas

А ежели считать не "рентабельность" а рентабельность - то согласен с Oxana.